不動産投資【持ち家は投資物件に成り得るか】

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  • 著者 大賀 信幸
  • カテゴリー 不動産投資

こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。

不動産投資　持ち家

金持ち父さん貧乏父さんによると持ち家は負債とあります。なるほどと思うことあります。この著作では収益が上がらないものを負債と表現しています。

持ち家からは収益は上がりません。この定義から持ち家をみると負債になります。異議ありません。日本には住宅ローンがあります。住宅ローンとほとんどセットで団体信用生命保険があります。

団体信用生命保険は住宅ローン当事者が亡くなった場合や高度障害に至った場合は住宅ローン残債はゼロになる保険です。

で、どうなるの

持ち家に住むと収益は上がりません。しかしもしこの団体信用生命保険つき住宅ローンを組んで持ち家を得た場合はどうでしょう。万が一のときには、家だけは残ります。

昨今の日本では住むのにも相当な費用がかかります。都心や街なかではワンルームマンションで、５万円ぐらいの家賃設定になっています。家族で住むとなると３DKや４DKの住居が必要です。賃貸住宅では１０万円近くの家賃になります。１０万円を超える場合も多々あります。駐車場代を含めると怒りがこみ上げてくる価格設定です。

万が一のときに住宅つまり住む場所さえ確保できていれば、残された家族は安心です。住む場所さえあれば何をしても生きていけるように思います。

家族を守る目線ですと、持ち家は不動産投資物件と見ることも出来きます。家族を守る目線とするなら、持ち家の名義は夫婦協同名義ではなく収入の多い方のひとり名義が善手ではないのかとも感じます。

ここらへんを掘り下げますと一般論にはなりますが、普通は夫婦と子供が家族構成です。ここにご夫婦どちらかの両親が加わる場合もあります。

で、どうしたの

ここからいろいろ考察してみます。

持ち家を家族で一番収入が多い人の名義にする場合と夫婦の共有名義にする場合

  1. 住宅ローンが無事に完済されたとき
  2. 住宅ローン返済中に住宅ローン当事者が亡くなられたとき
  3. 住宅ローン返済中に離婚されたとき

1.住宅ローンが無事に完済されたとき

ひとり名義

問題ありません。

夫婦共有名義

問題ありません。

2..住宅ローン返済中に住宅ローン当事者が亡くなられたとき

ひとり名義

相当精神的に痛手はあります。しかし家は残ります。生活の基盤は維持できるのではないかと想像できます。

これがもし、賃貸住宅なら恐ろしいことになります。ご夫婦収入の多い方が家賃負担をしているとなるとその収入の根源がなくなるのですから生活は成り立たなくなります。

夫婦共有名義

亡くなられた方の住宅ローン残債はゼロになります。もう片方の残債はそのまま残りますので、今まで通り住宅持ち分の毎月住宅ローン返済は必要です。

賃貸住宅で家賃をご夫婦共有で支払っている場合は今までの生活が維持できなくなります。

3.住宅ローン返済中に離婚されたとき

ひとり名義

この場合も離婚後それぞれの道を歩むとなると、住宅ローン残債はどちらかひとりの方が処理はやりやすいように感じます。例えば旦那さんひとり名義の場合で奥さんが家を出ていかれる場合、奥さんにはローン残債はないですから新しい生活が始めやすいと思います。

夫婦共有名義

離婚するとご夫婦それぞれにローン残債があります。次の生活が始めにくいのではないかと想像します。次の新しい生活の場で住宅ローンを組もうとしたときに前の婚姻時の債務がありますから新しい住宅ローンは組めない可能性があります。

では、どちらかがどちらかの債務を買い取るという手もないではないと思うのですが、現実問題としては難しく感じます。

また、売却して現金化するという方策もあります。売却価格がローン残債を上回っていると売却できますが、そうではない場合は、足りない分のお金を別に用意しなくてはなりません。

で、どうするの

名義の問題は非常にデリケートな問題です。家族間でも繊細さが要求される問題だと思います。僕なら共有名義を選択せずに僕のひとり名義にします。

また、ここからが本題かもしれませんが、持ち家を持つと転勤や家族構成に変化があった場合はどうするかの問題があります。

この場合はこの持ち家を賃貸すると結論します。家賃収入が見込めます。

まとめ

持ち家は不動産投資物件になるかとの問に対しての僕の答えは十二分に不動産投資物件になると返答します。なぜなら、もし持ち家を取得したときの環境から変化があった場合。例えば家族構成がかわったとか。転勤の必要があったとか。

これらの場合は、持ち家を賃貸することで対処できます。と、するなら持ち家を取得するときに将来の賃貸需要に備えた場所や間取り、予算を考慮して持ち家を得るのはどうでしょう。

細かいことですが、住宅ローンで持ち家を取得して住宅ローン返済中に持ち家を賃貸することは可能なのかという問題に当たります。これは殆どの住宅ローン会社では認めています。しかし最初から賃貸目的では住宅ローンは使えません。

住宅ローン会社に上記のことの報告義務はあるようですが、もし賃貸する場合は必ず住宅ローン会社に確認してくださいね。これらを含めて持ち家を得る前に段取りをするのが最善手だと思います。