大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 家賃収入
世の中に楽天が出てきたときに感じました。楽天のビジネスモデルは家賃収入やなぁと。appleがiCloudをはじめました。もうだいぶ古い話です。５Gまでは無料。それ以上は有料。月額課金です。
しばらくして僕Googledriveと契約しました。Googleのcloudサービスです。写真を保存するとか言うヤツです。月額２３０円で１００Gの契約です。
僕はmacとwindows両方使いです。特定のアプリを使うためだけにwindows使わざるを得ません。このアプリさえなければすべてmacになります。
また、最近ではmac派が多いですが。一昔前はword、excel全盛でした。これらの互換性から仕方なしにOffice系のアプリを使っています。
このOffice系アプリもしばらく前から月額課金制に移行しました。adobeは相当前から月額課金制を採っています。
月額課金制はアプリユーザーからは不満も多い感じです。毎月少しずつですがお金が出ていく訳ですからね。しかし情報技術の世界では買取制から月額課金制への移行が止まらない感じです。
なぜなのか。アプリやサービスを提供している側は、結果的に販売するよりも月額課金制の方が多くの収入を得ることが出来るからだと思います。
で、どうなるの
同じことが家賃収入にも当てはまるように感じます。先日も、友人から友人の実家を売りに出す話がありました。良くある話です。
もう売却することは決めていたみたいです。僕に相談と言うより報告でした。
友人 実家を売りに出そうと思う
僕 そうか、僕なら賃貸するなぁ
友人 なぜ、売るより賃貸なのか
僕 不動産は売っても税金やし。大きなお金が今必要でないなら、僕なら貸すなぁ
僕 賃貸にした方が、税金もそんなに払わなくて良いし。毎月定額収入があるから安心感があるよ
友人 売却するの考え直す
僕 あくまでもその実家が賃貸できるのであればやで。駅前の不動産屋さんにでも聞いてみたらどうですか
友人 そうする
で、どうしたの
こんな感じで友人は売却から賃貸に考え方がかわりました。
不動産投資は、売却益を得るのもいい感じなのですが、これは経験上難しく思います。もし売却益を得ることが出来ても大きな税金がかかります。
これに比べて家賃収入は、月当たりは少額ですけれども、それが１年になり３年になり５年になると考えると、結果的に大きな金額になります。
そもそも家賃収入とは何なのか
当たり前ですが、１月当たりの家賃です。不動産を借りた場合の１ヶ月当たりの賃料です。僕はこの家賃を別の使い方をしています。
家賃に別の使い方があるのか何んて言われそうですが。家賃に別の使い方はあります。それは、不動産価格がバブルなのか経済の成長なのかの指標にしています。
この指標のお陰で今僕は破綻せずに暮らしています。危ない処でした。過去に大きく２回ありました。１回目は１９９０年代のバブル経済崩壊を予測できたことです。
あの頃は皆イケイケドンドンで、何をしても成功した時代でした。廻りを見渡すと、車屋をしても飛ぶように売れる。建築屋をしても仕事は断りきれないぐらいある。ヨットやモーターボートは輸入するだけ売れる。メーカーは出荷しただけ売れる。ワインは輸入するだけ売れる。倉庫が足りないぐらいでした。
銀行融資もイケイケで融資実行される。不動産は購入する前にもうすでに売り先が決まっている。遊びの帰りのタクシーがないので仕方なく朝まで遊ぶ。次の日の朝一番から仕事の電話がじゃんじゃん鳴る。
こんな時代でした。僕の廻りの友人たちも皆成功していました。僕も同時期に不動産投資をしていました。僕の場合はバブル経済崩壊の前からの不動産投資です。
で、不動産の価格も建築価格も果てしなく上がりました。廻りの友人たちは今値上がりしてるから、今が買い時とか言うて不動産を買い漁っていました。銀行融資もじゃぶじゃぶ感でした。
買う意志があれば、銀行は融資していました。僕はこの環境で、どうもおかしいなぁ。何か狂ってるなぁと感じました。しかし何が狂っているか決め手がないのです。
このまま経済の成長が続くのであれば、不動産価格も建築価格も値上がりするのは当然です。戦後日本はこの図式で伸びてきました。
戦後の伸びと、１９８０年代の経済の伸びの差異が僕には分かりませんでした。テレビや雑誌の経済評論家は責任のないこと言うてます。
銀行の支店長は戦後日本の土地の値段は下がったことないとか言うてます。皆立派な社会的地位のある大人です。僕はまだ二十歳代のひよっ子で経営の経験も事業の経験も乏しい。
しかし大人たちの言うのは何だか嘘のように思えました。しかし嘘であるという確証が見えない。
市場を観察しました。確証を見つけました。家賃です。不動産や建築の価格が上昇しているのに家賃収入は伸びていないことを見つけました。
家賃は生活費から出ています。その生活費が日常です。日常でないのがバブル経済とするなら、１９８０年代はバブル経済ではないか。
で、僕は不動産投資を１９８０年代後半にすべて止めました。廻りをみてもあの頃不動産投資をしていた仲間の多くは破綻しました。残ったのは僕だけでした。
２つ目は、２０１７年ぐらいから２０１９年までの不動産の高騰です。同時に建築価格も高騰しました。しかし家賃は変わらずです。１９８０年代のときと同じ現象でした。
ゆえにこの時期に積極的に不動産投資は止めました。危ない処でした。
で、どうするの
家賃収入は最近流行りのサブスクリプションとか言うやつに似ています。アプリなどの定額課金制です。こつこつ型で僕の性格には合致しています。
不動産投資で爆発的に成功している仲間たちはこの家賃収入と転売益をうまく組み合わせて成功を収めています。しかし僕には転売は難しいです。
家賃収入は経済の指標に使えます。家賃の推移をみて、不動産投資を始める時期と終わらせる時期を見極めるのが最善手のように僕は思います。
まとめ
不動産投資の収入は家賃収入と転売収入があります。それぞれ説明する必要もないでしょう。
家賃収入には収入以外に経済の指標に使えます。不動産の買い時、売り時の判断の材料になります。
