大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 戸建て リフォーム
リフォームというても、デザイナーにお願いして本格的に改修工事をするのか。または壁紙を張り替えるだけでもリフォームですからね。
また、自身でリフォームするのもよし、専門業者さんにお願いするのもよし。リフォームは割高感が拭えない感じがします。
なぜなら、水道屋さん、電気屋さん、大工さん、左官屋さん、タイル屋さん、キッチン屋さん、屋根屋さん、外壁屋さん、基礎屋さん、詳細を書き出すともっと細分化できます。
これらの専門業者さんはそれぞれが独立されていますから、それぞれに仕事をお願いせねばなりません。非常に効率が良くない。
かというて、建築屋さんやリフォーム専門会社にお願いしてもそれらの会社でまた、専門業者さんに個別発注する訳ですから割高感は拭えないです。
で、どうなるの
結局は、費用対効果でどれだけ費用を出せば、どのような効果があるかの塩梅で判断せねばならないように思います。
ゆえに、軽い汚れでは清掃だけをするとか。清掃だけでは美しくならない場合では壁紙を張り替えるとか。古い戸建て住宅では内装の壁を塗り壁とか綿壁とかの左官仕上げされているものもあります。
壁に触れるだけでこれらの壁材が畳に落ち、汚れが目立ちます。これらの問題を解決する為に、壁紙を貼るとか。
先ずは、戸建て賃貸を行うとして、室内のリフォームの考え方を一覧してみます。
- 天井
- 壁
- 床
- 畳
- 台所
- 便所
- 風呂
- 脱衣室
- 玄関
で、どうしたの
各詳細を記載します。
1.天井
戸建ての天井は古いものでは杉板なんかで施工されています。経年により変色している場合があります。清掃だけでは美しくなりません。ゆえに、壁紙の下地を施工しなおして、壁紙仕上げにするのが無難ではないかと考えます。
天井と言えば照明器具です。天井照明用のコンセントがあります。最新のものと取り替えるのが善手と考えます。理由は、最新のものは最新の照明器具に対応しています。昨今では、天井照明のようなプロジェクターなんかも商品として発売されています。これだけで室内では大画面で映像が投影できます。
2.壁
綿壁、塗り壁、真壁などがあります。これらが経年すると古さが拭えません。ゆえに、壁紙下地を施工して壁紙で仕上げるのが善手と考えます。
3.床
古い家の床材って、フローリングになっていることが多いです。このフローリングやフローリングに似せたビニールタイルなんかも存在します。これも流行りがあります。古い床材の柄は幅が狭いのが特徴です。新しい床材の柄は幅が広いです。
多くの戸建ての床材は幅が狭いので、広めな柄の床材を選択するとこれだけでも何だか雰囲気がかわります。
4.畳
畳表だけ替える場合と畳全部を新しくする場合があります。畳はいつも張り替える必要があるので、床材として、フローリングに変更もあり得ます。
5.台所
各メーカーがシステムキッチンと称してただの箱を高く販売している印象があります。これも考え方で、ノーブランドのメーカーでしたら適正な価格で市場に出ているように感じます。あえてノーブランドのメーカーで選択するのが善手のように僕は思います。
6.便所
洋便器、ウォッシュレットは必須です。
7.風呂
システムバス、ユニットバスが最適かと思います。なぜなら水漏れと価格の点です。
8.脱衣室
洗面台が必要な場合があります。
で、どうするの
結局はどれぐらい費用をかけるとどれぐらい効果があるか。これにつきます。
例えば、
店子が退去して現状復旧工事に壁紙を全部張り替えて８０万円をかけた。家賃１０万円とするなら、この判断は間違っているように思います。壁紙分を回収するのに８ヶ月も掛かってしまいます。他の支払いもあるはずです。
しかし、戸建てを購入した。賃貸にしようと考える。壁は古い塗り壁で仕上げされている。この状態では後のことを考えて、下地を壁紙用のプラスターボードで施工した。そしてその上に壁紙を張った。予算は１００万円になる。
これなら、ありえる判断と思うのです。次回からの現状復旧工事は表面の壁紙だけの張替えかまたは、清掃だけで済みそうですからね。なおかつこの１００万円は最初からリフォーム費用として計上し、戸建ての購入金額と合算する。これらの費用を掛けたとして、この戸建てで賃貸経営をするか否かの判断を行えます。
割と大掛かりな例としてはリフォームの計画段階で、都市ガスやプロパンガスをエネルギーとしていた戸建てをオール電化にするのも判断としては善手だと思うのです。火災の心配も減ります。
また、昨今ではインターネット回線は必須です。Wifiルーターなども設備として最初から配線取り付けしていると戸建て賃貸の各部屋を汚されなくて済むかもしれません。配線だけでも美しくないですからね。
まとめ
リフォームだけはやりだすときりがないですし。やり足らないと後悔が残る感じです。僕も含めて廻りを見渡すとリフォーム工事をやり過ぎる感が否めません。
いずれにせよ、費用対効果を忘れずにです。
