大賀 信幸 
不動産投資は初心者には難しいのかなぁ。
草野球選手がプロ野球のバッターボックスに立ってもヒットは打てないでしょう。しかし不動産投資に限って言えば、不動産投資初心者もヒットが打てます。
逆に不動産投資のプロは絶対かと言えば絶対ではないです。１９９０年代のバブル経済崩壊。日本中の銀行が破綻しそうになりました。破綻していないのは大量の税金が注入されたからです。
この時期、不動産屋と銀行とは表裏一体でした。この図は今もあまり変わらないとは思います。
彼らプロと言われる不動産屋さんや銀行の口車にのせられて僕の友人知人は破綻しました。中小企業は破綻しそうになると殆ど破綻します。金融機関は同じ民間株式会社であるのに税金が注入され破綻しません。僕不公平やと思いました。
不動産投資の収益は２つだけ
- 家賃収入
- 売買収入
この２つだけです。ここに借りた金で不動産を購入すると金融が絡んできます。しかし当たり前に金利を決めて返済期間を決めて、月々その約束通りに返済するだけです。
もっと肝心なことは借りた金で不動産を購入するのなら、家賃収入で借りた金を返すことが出来るか否かです。
今、赤字でも将来は黒字になるとか。現実に今僕らは生活している訳ですから、今不動産を購入して今採算が合うかどうかで投資判断をすべきです。
で、どうなるの
この判断の基準は不動産投資初心者と不動産投資熟練者とは同じです。採算の合わない不動産には投資はすべきではないです。目的が不動産を所有するなら別です。
あくまで、不動産に投資して収益を上げることを目的にするなら、今採算に合ってない不動産に投資すべきではない。
また将来、この不動産値上がりするから今が買い時とか。これは不確定要素が多すぎます。将来売却するまでの資金繰りや管理費用、維持経費、固定資産税、都市計画税などが毎年必要です。
で、どうしたの
これらの経費プラス借りた金の返済元金、金利を家賃収入で賄えるかどうかが不動産投資判断の肝やと僕は思うのです。
投資判断を間違えさせる要因を記載してみます。
- サラリーマン、公務員は銀行から融資が受けやすい
- 区分マンションは管理の手間がかからない
- 節税出来る可能性がある
- 生命保険の代わりになる
- 自分年金的になる
１．サラリーマン、公務員は銀行から融資が受けやすい
なるほど、不動産収入以外の収入がある人は融資が受けやすい。
しかし考えてみてください。ひょっとしたら月々あたりのキャッシュフローがマイナスになるから、他の収入を当てにしていませんか。不動産単体で収入を確保し、その収入の中から金融機関への返済が出来ればサラリーマンや公務員の有無にかかわらず、融資実行されるでしょう。
２．区分マンションは管理の手間がかからない
この場合の管理は２種類あって、
- 物件管理
- 店子管理
物件管理
共有部分の掃除をするとか、エレベーターなどの管理です。退室後の室内の清掃やリフォーム。１０年に一度あるとされている建物全体の大規模修繕なども含みます。
店子管理
店子との契約が解除になれば次の店子を探してもらわなければなりません。この部分はサブリース契約とかの方法で不動産所有者に手間やリスクを取らせない方策があるようです。
これも考えてみてください。これらの管理を無償でしてくれるのなら安心でしょうがすべてに有償です。ご自分で管理する場合と比べてみてください。
そして、いずれの場合も月々のキャッシュフローがプラスになることを確認してみてください。
３．節税出来る可能性がある
これらを作為的に出来るのも不動産投資の醍醐味だとは思います。この場合の節税は２種類です。
- 減価償却費
- 所得税または法人税
減価償却費
耐用年数から減価償却できます。これらは利益から引き算できます。ゆえに節税になるという考え方。
しかしこれは実は節税でも何でもなく、ただ不動産の資産価値が下がる分を補うだけです。
所得税または法人税
これらの税金で節税ということは、不動産投資単体では利益は出ていない証明です。
損が出ているから、給与所得からこの損分を差し引き出来るとの解釈です。これなら不動産投資している意味がないように僕は思います。
４．生命保険の代わりになる
なるほど。お金を借りるときに団体生命保険に加入すれば万が一のときはローン残債ゼロになります。生命保険の代わりになることだけに注力するなら団体生命保険は有効かもしれません。しかしそれなら生命保険にだけ加入するのも一考です。
５．自分年金的になる
このパターンは、給与所得がある時期は月々の不動産投資では逆ザヤになる。つまりキャッシュフローがマイナスになる。しかし給与所得と合算すれば多少の節税になる。
この節税になる分とローンを払い終わってから月々の家賃収入分が自分年金的になるとの解釈です。なるほど、計算上はそうですが、未来は誰にも分かりません。将来の年金を当てにするより今採算が合うことを優先すべきだと僕は思います。
で、どうするの
結局不動産投資では、初心者も熟練者も条件は同じ。投資判断するだけです。草野球とプロ野球選手みたいに技量の差はありません。投資判断は難しそうですが、単年度または単月で採算が合っているかどうか。これだけです。今は赤字であるけれども将来採算が合うとかにはくれぐれも注意してください。
まとめ
不動産投資の初心者は上記した投資判断を間違えさせる要因に浮足立っているように見受けられます。初心者でも熟練者でも条件は同じです。どうかご自分で納得するまで調べてください。この慎重さが不動産投資を成功させる方策のように思います。
