大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 貯金
不動産投資をするのに貯金って必要かってことなんですが。これは不動産投資経験者でも同じ処で悩むような感じがします。え、と思われるでしょうが、日々悩んでいます。
普通に不動産投資をする。手元のお金で不動産を購入する。この手元のお金を貯金から捻出するとするなら、貯金は必要です。ゼロ円で販売している不動産があったとしても、登録免許税や登記費用がかかりますからね。
手元のお金だけではなく、金融機関から借り入れる場合はどうでしょう。考えようによれば借り入れる訳ですから貯金は必要ないという考え方にもなります。
しかしお金を貸すのは普通銀行です。銀行の決裁権者がイエスと言えばお金を貸してくれます。融資審査です。この融資審査を通過するには毎月貯金をしている実績があると審査に通り易いのも現実です。
で、どうなるの
まず、貯金の意味ですがネットで調べると金融機関にお金を預けることとなります。ご存知でしょうが日本の金融機関は１９９０年代のバブル経済崩壊後大きくかわりました。
法律もかわりました。預金額で１０００万円を超える金額は金融機関が破綻した場合は保証しないと改定されました。え、でしょう。
仮に預金額で３０００万円あると、１０００万円は保証されるが、残りの２０００万円は銀行口座から引き出せなくなります。バブル崩壊後に僕が住んでいた家の近くの金融機関の支店で取り付き騒ぎがありました。
銀行が潰れる。預金を今引き出さないと返ってこなくなる、こんな風評がありました。マスメディアも金融機関の支店に殺到している預金者を映していました。結果、ますます金融機関に預金者が殺到します。
しかしこの時点では預金者の預金は守られていました。たまたま金融機関の支店に現金がない状態ですぐに引き出しできない場合もあるでしょう。しかし後日確実に預金は引き出すことは可能でした。
この後、法律が改定されました。今はもう１０００万円を超える預金は引き出せなくなる可能性があります。
では、皆はどうしているのか。預金を守る方策はあるのかって。あります。多くの人も僕も、現在の金融機関に期待しているのは定期預金や普通預金の金利ではありません。これらの金利にはまったく期待していません。
金融機関に期待しているのは、決済と金融です。
決済
いつも現金を持ち歩くことができないので、銀行預金している。決して金利を目的にしている訳ではありません。現金が必要なときは、コンビニなどのATMから引き出せます。
次にインターネットバンキングでスマートフォンからすぐに送金ができる。クレジットカードの決済ができる。クレジットカード会社だけではこの機能はありません。必ずどこかの金融機関の口座で決済する必要があります。
金融
金融機関からお金を借りることを想定しています。特に不動産投資の醍醐味は金融機関から借りたお金で運用することですから。
で、どうしたの
こんな便利な金融機関にお金を預けると返ってこない可能性がある。
金融機関で口座開設する場合、普通は普通預金１口座あれば十分です。試しに近くの金融機関で個人口座を開設してみてください。普通口座なら簡単につくれます。
で、これが罠なんです。普通に普通の金融機関で普通口座を開設するとその口座での１０００万円以上は返金されない可能性があります。
普通預金を決済用普通預金口座に変更してもらうのです。金融機関によりましてはこれらの契約変更にともないまして、なぜだか収入印紙が必要な場合があります。おそらく金融機関と僕らとの間の契約変更に対する収入印紙でしょう。収入印紙が必要でない金融機関もあります。統一感がありません。なおかつどこの金融機関もこの決済用普通預金口座のことを説明しません。
決済用普通口座を持つのは、この変更用紙を提出するだけで大丈夫です。銀行名も支店名も口座番号も口座の明記もかわりません。普通預金のままです。ただ、金融機関での扱いが決済用普通預金口座になるだけです。
ただし、この口座に預け入れたお金には金利がつきません。
で、どうするの
ここまでしてやっと預金の采配のスタートラインです。不動産投資をするのに何を悩むってことなんですが、この貯金や手元資金と借入金の比率をどうするかで悩むのです。
手元資金が少なくても良いのです。多くても良い。問題は借入金との比率です。極端な話は不動産投資額１００％を銀行預金から捻出しても良い。逆に不動産投資金額の１００％を金融機関からの借入金で捻出しても良い。
手元資金や銀行預金と金融機関からの借入金の比率だけではなく、悩みどころは返済期間も重要な要素なんです。金利は金融機関が決めますので交渉ではどうすることもできません。投資家が決めることが出来るのは、借入金の額と返済期間です。しかしこれらも金融機関の考えが多く入ります。例えば返済期間は１５年までにしてくださいとか。借入金の交渉では、半分は自己資金でお願いしますとか。これらを含めて悩む処満載なんです。
ここに正解はないように思います。これらの組み合わせや方針は投資家のセンスだと思うのです。
まとめ
決済用普通口座を開設すること。ここがスタートラインです。僕が決済用普通に気がついた理由は、手形や小切手を振り出していた経験があったからです。
銀行が破綻したらこの当座預金はどうなるのかと調べました。法改定前から当座預金は決済用口座ですからここに預け入れるお金は保護されていました。
決済用普通預金口座はこの当座預金口座の普通預金版ですね。ただし手形小切手は切れません。念の為。
