大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 失敗の原因
勝ちに不思議の勝ちあり。負けに不思議の負けなし。野球の野村監督がよく言うておられた言葉です。江戸時代の大名で剣士であった松浦清の言葉らしいです。
偶然の勝ちはあるけれども、偶然の負けはない。負けは必然らしい。このような意味みたいです。
何だか深い意味のようです。不動産投資に当てはめるのであれば、不動産投資の必然の負けはキャッシュフローがマイナスになるのに投資判断することでしょう。
で、どうなるの
キャッシュフローがマイナスになる要素一覧です。
- 物件価格
- 家賃収入
- 借入金
- 金利
- 返済期間
1.物件価格
不動産の価格が高いとか安いとかは相対的なことなのです。何と相対なのか。それは家賃収入と相対だと思うのです。家賃収入に比べて相対的に高い物件なのか。家賃収入に比べて安い物件なのか。
ここで、表面利回りっていう考え方に繋がります。利回りは大きい方が良いに決まっています。しかし利回りが大きいだけを条件として物件を探すと、再建築不可の物件などにぶち当たります。
再建築不可なことを分かった上でこの物件に投資をするのであれば、これもありだと思います。しかし再建築不可の物件のことを深く分からずに投資をするのは危険です。
2.家賃収入
家賃収入の多い少ないは相対的なものです。家賃の高さだけを追いかけると危険な感じがします。不釣り合いな高級住宅を狙うとか。栄枯盛衰は世のならいですから必ず１０年単位で好況不況がやってきます。不況のときに相当苦戦することは見えています。
かというて、家賃の安いものばかり狙うとこれも不動産投資家としては苦戦する可能性が高いといえます。
3.借入金
手持ち資金と借入金との塩梅と思うのです。全額手持ち資金で借入金をゼロ円もありだと思います。逆に１００％借入金で不動産投資物件を回すのもありだと思うのです。
4.金利
当然安い方が良いに決まっています。一般的に金利は自身の信用の度合いで高くもなり低くもなります。最初は高い金利でも不動産投資を続ける過程で金利が安くなってくるのは醍醐味ですよ。
5.返済期間
不動産価格や借入金や金利に目が行きがちですが、実は返済期間が一番重要かもしれません。返済期間の上限は不動産の減価償却期間、耐用年数によって決められる場合もあります。まったく無視している金融機関もあります。いずれにせよ、これらの判断の多くは金融する金融機関の思惑によります。
で、どうしたの
ここからなんですが、キャッフォローがマイナスにならないように采配します。
1.物件価格
安いほうが良いに決まっています。しかし同時に家賃も安くなっても意味がありません。だいたいの表面利回りを想定してその利回りに合致するような不動産を選択すべきです。
大体の目安としては、
２０年返済として、毎年の元金返済は５％になります。根拠は１➗２０年＝５％。
金利を２％とします。すると上記元金返済額５％と合計して、元金返済５％＋金利２％＝７％となります。
物件を購入するに当たって仮に全額借り入れで返済期間を２０年とした場合、最低でも７％の利回りがないと資金ショートしてしまいます。まだこれ以外にも固定資産税や都市計画税、管理費用などが必要です。あくまでも概算とします。
2.家賃収入
すべて影響を受けます。物件価格に相対します。しかし相違工夫で家賃も多少は増えたり減ったりします。例えば、保証金などを少なくする代わりに家賃を高めに設定するとか。保証人を付ける保証会社を付ける代わりに保証金をゼロにするとか。その代わり家賃を高めに設定するとか。
最初から、エアコンやwifiは標準であると僕は思っていました。しかし地方都市ではまだまだ標準装備されていない物件が多くあることを知りました。これはチャンスではないのかと思います。
似たようなことで、トイレではウオッシュレットとか標準装備されていない地域もあるようです。これらを相違工夫することで家賃の下落は抑えることができます。
3.借入金
全額手持ち資金で不動産を購入する。借入金をゼロにする。すると殆どゼロの確率で不動産投資では破綻しません。失敗しません。
ここから借入金の割合が多くなればなるほど、失敗の確率が多くなるかというと実はそうではなく。すべて相対なんです。家賃収入との相対です。相対的に家賃収入が多ければ破綻は免れます。
これらの塩梅で必ず、毎月毎年のキャッフォローがマイナスにならないようにするのが最善手です。
4.金利
安価な方が良いに決まってます。しかし多少金利が高くても返済期間が長めの方が、キャッフォローがプラスに傾き易いです。
5.返済期間
上記金利にも関連します。返済期間が長くなると支払い金利総額は増えます。返済期間が短くなると支払い金利総額は少なくなりますが、不動産投資で資金ショートを起こす可能性が増えます。つまりキャッフォローがマイナスになります。
で、どうするの
物件価格から返済期間までの各段階でキャッフォローがマイナスにならないように計画するのが最善手です。
まとめ
勝ちに不思議の勝ちあり。負けに不思議の負けなし。
偶然利益が出る場合もあるでしょう。これらは論外です。失敗するときは失敗するような行動や判断をしています。不動産投資で失敗する判断はキャッフォローがマイナスになるのが分かっているのに投資することです。
