大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 リスク 低い
不動産投資はリスク低いのか。僕は低いと判断しています。なぜなら物件さえ選び間違いがなければ不動産を維持するための費用はその不動産からの収入で賄えるからです。
投資にはすべてリスクがあるとか言われています。これって本当でしょうか。逆に不動産投資はリスクが低いと言われています。
１９９０年代のバブル経済のときは、金融機関の支店長クラスの人たちが不動産投資にリスクがないとか真顔でいうてました。
なぜなら、戦後日本は土地値が下がったことがないことがそのエビデンスでした。しかし、戦争が終わったのが１９４５年です。時は１９９０年です。わずか戦後４５年間のエビデンスを得て、土地は値下がりしていなと言える処がこいつあほやなぁと僕思いました。
こんなリスクを自身で取らないヤツのいうことを信じてはダメです。リスクを自身で取っている人の言葉って重みがあります。
昨今では、不動産投資は老後の年金代わりになるとか。不動産投資は生命保険代わりになるとか。なるほど、不動産投資は運営が成功すれば老後の年金代わりにもなります。不動産投資は運営が成功すれば生命保険代わりになります。しかしすべてに成功すればの形容詞がついています。
後付の理屈ではなんとでも言えます。地震くる。地震くる。と毎日いうてる人います。で、地震きた。ほらな、地震きたやろぉという人います。これって不動産投資の年金になるとか、生命保険代わりになるとかと同じ次元です。
地震くるの人は、この地震国日本で地震くるというてる訳ですから、それはいつか地震くるでしょう。
で、どうなるの
不動産投資のリスクについて考えてみますと、最大のリスクは借りた金を返せない時と思うのです。では、借りた金で不動産を購入しなかった場合はどうでしょう。
つまり手持ち現金で不動産を取得する。この場合はリスクがないのか否か。僕はリスクあると結論します。なぜなら、不動産は維持管理するのに費用がかかるからです。
具体的には、
- 税金
- 管理費用
- 修繕費
- 保険料
で、どうしたの
これら維持管理費用の詳細を記載します。
1.税金
固定資産税と都市計画税が必要です。これは毎年１月１日にこの不動産を所有している人に通知がきます。年度の途中で不動産を得た人は、前所有者からの日割り計算します。
行政が決めた固定資産税評価額という不動産の評価額があります。公示価格の７割とか言われています。公示価格は実勢価格と差異はないとも言われています。ここの処は地域によっても違いがあるので自身で調べるのが善手です。
この固定資産税評価額の１０００分の１４が毎年支払う固定資産税です。意外に高額です。これだけではなく、都市計画税も必要な地域があります。
都市計画税は市街化地域内の不動産に課せられる税金です。１０００分の３が上限とされています。
普通に不動産投資をする物件は、上記固定資産税と都市計画税が課せられている場合が多いです。ゆえに固定資産税評価額の１０００分の１７を計算します。
2.管理費用
不動産投資をする場合、管理費用が必要です。普通は家賃の５％とか３％ぐらいを設定しています。これは管理してくれる管理会社の意志にもよります。管理費用はいただかないと明言している不動産会社もあります。その代わりではないですが、店子の仲介は是非、お願いしたいとバーター取引されます。これはいい感じでもあります。
または、自主管理をします。自分で管理するからゼロ円で出来るともし思うのであれば自身の時間を無駄にします。僕も最初はこのゼロ円の感覚でした。しかし自身の時間給がゼロではないことにすぐに気が付きました。
気がついてからは外部に管理をお任せしました。今は、自社で管理する社員を雇用して社員が自社物件を管理しています。いずれにせよ、管理するには自主管理でも管理を外注するにも費用が必要です。
3.修繕費
ある程度の積立的な資金が必要と考えています。外壁の防水とか屋上の防水とか。受水槽、受水ポンプの修繕とか。設備関係は修繕費用がかさみます。
4.保険料
火災保険は必須です。地震保険は必要な場合は加入します。僕は火災保険には加入していますが、地震保険には加入していません。
理由は、地震保険は満額でも火災保険の半分しか補償されないことです。なおかつ、地震には場所を選ぶことによって地震でも殆ど被害ががいと判断しているからです。
崖地、盛土、切土を選択しない。海岸付近を選択しない。新耐震基準に合致する不動産を選択する。これだけでも殆ど被害は逃れることができます。
で、どうするの
結局、どのような取得方法であれ、不動産からある程度の収入がないと負債になります。なぜなら、維持管理に費用がかかりますから。
昨今では日本中に空き家があると社会問題になっています。空き家では収入が見込めませんから。かというて空き家から収入を得ようとすると、すなわち不動産投資的な考えや行動に成らざるを得ません。
空き家の所有がが不動産投資家になるのではなく、空き家を不動産投資家に預けるのが最善手だと僕は思います。
まとめ
不動産投資のリスクが低いと僕は思います。理由は投資する不動産の選択を間違えなければ、不動産を維持管理する費用はその不動産から得る収入でまかなえるからです。
この理由に、僕は、銀行の支店長などが明言している不動産価格が上がるとか下がるとか加味していないでしょう。そうなんです。不動産価格が上がるとか下がるとか、僕は投資判断にしていないのです。なぜなら未来は誰にも分からないからです。
未来を信じて投資をする訳ですけれども、今を観察してその延長線上に未来があると僕は思います。
