大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 相談窓口
僕はよく、相談を受けます。一番不得意な相談は恋愛相談です。そんなもの僕が答えを持っている訳ありません。しかし何だか多い相談です。
恋愛相談で僕が心がけているのは、どのような恋愛トラブルでも１００％男が悪いというスタンスで回答しています。これがま、良いのか悪いのか分かりませんが今の処大きなトラブルには発展していません。
- 女性がお金を使い込んだ。原因は男が悪いからやで。
- 女性が家事をしない。原因は男が悪いからやで。
- 女性が家財と子供を連れて夜逃げした。原因は男が悪いからやで。
いずれにせよ１００％男が悪いと回答しています。
おそらく、結局は誰に相談しても最終的には当事者が責任を持って対処しなくてはなりません。ゆえに大きなトラブルには発展しないのでしょうね。
逆に、何も対処しない場合は大きなトラブルに発展するように思います。
不動産投資は事業経営のひとつです。僕に回答能力があるかないかは分かりませんが、なぜだかよく相談を受けます。事業経営の相談で多いのが、借りた金返せないです。または、金借りるにはどうしたら良いのか。結局は資金繰りになるのでしょうか。
不動産投資に限った質問では、どんな物件が良いのか。しかしこれとて、必ず物件には欠点があります。必ず欠点があります。ここ強調します。
この物件の欠点をどう捉えるのかが各投資家の個性のように僕は思います。皆同じ判断でないから投資が成り立ちます。
別の視点では、不動産投資は売る人がいて買う人が存在します。買う人からすると売る人はなぜ、今売るのかって話になります。
売る人は今、売りどきと思うから売る訳でして。買う人は今、買いどきであるから買う訳です。ここで売り買いが同じ考えでは矛盾が生じますし、投資行動できなくなります。
過去に僕にあった相談を一覧してみます。
で、どうなるの
- 男女の問題あれこれ
- 借りた金返せない
- 金を借りるのはどうしたら良いのか
- 破産しそうや、破産後の生活はどうしたら良いのか
- 代表者死亡、その後どうしたら良いのか
だいたいこんな感じです。皆お金に関することばかりです。なぜ僕に相談に来られるのか分かりませんが、なぜだか相談が集まります。
僕は破産の経験もないですし、当然破産後の経験もない。男女の問題のトラブルの経験もない。ただ、今まで第三者のトラブルを観察はしていました。この観察結果を僕に相談に来られた人達に伝えるだけです。
ときには、弁護士の先生や税理士の先生を紹介します。
で、どうしたの
相談に対する僕の回答です。
1.男女の問題あれこれ
男女のあれこれがあるから小説が成り立つのでしょうね。愛染かつらの昔から男女はすれ違いとのこと。僕もよくわかりません。
2.借りた金返せない
だいたいこの相談の場合は夜に電話がかかってくることが多いような気がします。切羽詰まってる感が電話口から伝わってきます。
急を要するように思いますが、正規の金融機関からお金を借りている限り、この日本では命までは取られません。まず、僕は確認するのは正規の金融機関からの借金なのか。非正規の金融から金を借りているのかです。
殆どの場合は正規の金融機関と回答があるのですが、中には非正規の金融機関から金を借りている人います。こればかりは合法では処理できません。
命の危険もあり得ます。僕の判断はこの非正規の金融からの返済を最優先します。法律を盾に非正規の金融機関からの借金は踏み倒す人いますが、結果的に良い感じにはなっていない観察結果があります。
3.金を借りるのはどうしたら良いのか
学生が受験する感じです。受験ですから傾向と対策があります。この傾向を相談者に伝えて、対策を練ります。
例えば、利益が出ている会社ではあるのに金融機関から良い回答が得られないことがあります。なぜなのか。決算書を再確認すると、資産の部に資産らしきものがない場合が多いのです。
こればかりは、魔法を使ってもすぐに資産は増えません。２，３年ぐらいの時間をかけて資産の部を積み上げなくてはなりません。
4.破産しそうや、破産後の生活はどうしたら良いのか
普通に破産しそうになるときは弁護士の先生に相談される方多いです。僕もこれは正解と思います。しかしですね。破産後の生活となると弁護士の先生の仕事の範囲を超えています。
まずは、住む処の確保から僕は回答します。今住んでいる家が賃貸の場合は家賃を支払っている限り住み続けることができます。
しかし、今住んでいる家を所有している場合は破産と同じくしてこの家を手放さなければなりません。破産時期と手放す時期は多少の時間の余裕はあります。
上記、賃貸の場合も所有の場合も、破産しそうになった場合は一番に家賃の安い賃貸に住み替えるのが得策かとは思います。
しかし、タコの足を紐でしばって、餌を届かない処におくとタコは餓死するらしいです。同じ条件でタコの足を紐で縛ってタコの天敵であるウツボを放つとタコは自身の足をぶった切って逃げるらしいです。
頭では分かっているのですが、人間とてすぐに引っ越しはできないのが常です。まだ大丈夫という気持ちがある限り、計画的に引っ越しはできません。
で、ここからなんですが賃貸の場合はそのまま住み続ける。所有の場合は任意売却の可能性を問うてみる。誰に問うのかといいますと、世間に問うのです。
任意売却で第三者に購入してもらい、その第三者から元の自身の家に家賃を支払って住むことを試してみるのです。これなら、引っ越し費用や保証金などは必要なくなります。なおかつ元々自身の家ですから安心感もあります。
そして、破産後５年ぐらいで金融機関への信用も取り戻すことに注力してもらって、住宅ローンで買い戻すことを模索します。
5.代表者死亡、その後どうしたら良いのか
何人もこの悲しい案件で相談を受けました。後継者がいない場合は事業をやめる選択をせざるを得ません。法律的には、従業員の給料の支払いや債権者への支払い、金融機関の支払い等があります。しかし一番の支払いは税金です。そして、従業員の再雇用の問題です。
これらの支払い原資は何か。それは売掛金の回収です。これがま、僕が観察してきた例の多くは代表者が亡くなると売掛金を回収するのが困難になります。僕はこの回収に付き合ったこと多々ありますよ。相手の会社に訪問して、事象を説明すればだいたいは支払ってくれます。
で、どうするの
結局は相談というても、相談する当事者が最終的に判断すべきこと。この判断は尊重しなくてはなりません。理由はその判断は相談者の信念の具現と僕は思うからです。
まとめ
相談の多くが悲しい相談です。悲しい出来事であるから相談になるのでしょう。破産は仕方がないとしても、信頼を取り戻さなければ破産後の生活は楽しいものにはなりません。
破産後信頼を取り戻す唯一の方法があります。それはね。携帯の電話番号を変えないことです。いつでも誰でも連絡を取れるようにしておくことです。
中には債権者からの嫌な電話もあるでしょう。しかしこの嫌な電話も取る。そして破産した旨を伝える。決して逃げないことを態度で表すと、不思議と皆協力してくれます。これ僕の観察結果です。間違いないです。
