不動産投資【人気順に並べてみましたが、どうかなぁ１】

こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。

不動産投資　人気

どんな物件が良いのかという質問よく受けます。これがま、それぞれなのです。シェアハウスで大成功した友人もいますし。ビル１棟の売り買いで爆発的な利益を出している知人もいます。戸建て賃貸をしている友人もいます。

ネットをググると不動産投資の人気ランキングなるものを見つけました。僕の所感を書いてみます。

これも好みとしか言えないのですが、このランキングの殆どは僕経験あります。

一番手軽な感じです。今の収入を根拠に借り入れをして、ワンルームマンションに投資する。または、借り入れせずに区分ワンルームマンションに投資する。

一概には言えない部分があるのですが、区分所有はランニングコストの割高感が拭えない感じがします。逆に区分所有は手間がかからないという意見もあります。

入居者の斡旋から管理、集金まですべて行ってくれる業者さんもおられます。参入障壁が低いように感じます。

どこからがアパートでどこからがマンションなのかの境界線が未だに僕わかりません。世話になった先生が文化住宅という非文化的な住宅という文言を発していました。なるほど、文化住宅って非文化的とはなかなか良い表現です。では、マンションは文化的なのか。これも判断できかねます。

いずれにせよ、まるごと１棟というのはなかなか度胸も必要ですが、管理が意外に楽です。トラブルも意外に発生しません。なにをいうても自身の判断だけで管理や修繕、売却などが行えるところが良い感じです。

地主に多いような感じがします。今から土地を購入してその土地を第三者に借地権で貸すってことは少し無理があるようにも思います。

なぜなら借地権での家賃設定は土地の価格に対してそんなに割が良いことがないからです。利回り的な表現をすると、３％とか５％とか。

これぐらいの利回りでは、お金を借りて投資もできません。なおかつ、他の事業をしていて利益が出たので土地を購入。ここまでは理解できますが、土地を購入しても土地には減価償却がないのであまり節税目線では利にはならないのです。

ま、現金で持っているよりましかという判断で土地を購入される方もおられるでしょう。将来この土地になにか建物を建築しようとされる方もおられるでしょう。

しかし、このような土地は借地権用地には向きません。なぜなら借地権は定期借地契約でも３０年とか５０年の契約期間であるからです。ましてや普通借地権では無限大の契約期間ですから。

一旦借地権契約をするとこれらの契約期間中は自身では使えません。この目線から借地権は地主独特の運用の手法かもしれません。

先の土地の借地権ですが。借地権にすると店子の権利が強すぎて自身では使えないと記載しました。しかし駐車場でしたら契約はそもそも一時使用賃貸借契約ですので、店子に強い権利は存在しません。

昨今では、コインパーキングなどの駐車場形態がありますので、参入障壁は低いと考えます。意外に住宅地に駐車場が不足していますので、まだ狙い目かもしれません。

ここから先は明日のブログに続きます。