不動産投資【ステップとしては戸建て賃貸ぐらいから始めるのが抵抗ないのかなぁ】

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  • 著者 大賀 信幸
  • カテゴリー 不動産投資

こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。

不動産投資　ステップ

僕はいきなり大きなお金を借りてビル建てましたけれども、これはストレス大き過ぎました。もし僕がアドバイスするとしたら、築古の戸建て賃貸からがお薦めです。

時代は１９８０年代半ば。世間はバブル経済の入り口の状態でした。僕、学生時代から仕事してたものの学校も卒業して、さてどうするかと思案してました。友人達は皆大企業に就職。僕は、就職もせず学生時代からの仕事を続けていました。

日々の仕事も順調、さてこれからどうするか。身体を動かす労働的な仕事とお金を動かす投資的な仕事をイメージしました。学生時代からしていた仕事はものつくりですからどちらかというと労働的な仕事です。

このものつくりの仕事は素晴らしい。天職やと思いました。しかしもし万が一、僕の身体が動かなくなればどうなるのか。その頃、まったく経済力のないお婆ちゃんとこれまたまったく経済力のないお母ちゃんいました。この頃僕の父が経済を支えていました。父も経済を支えられなくなるのが見えました。まだ学生の妹もいました。親戚のあれこれいました。

で、投資を研究しました。研究結果として僕に出来そうなのは不動産投資ではないかと結論しました。今のように情報がなかった時代ですけれども。

こんな経過から不動産投資を始めました。時代はバブル経済の入り口で金融が相当甘く僕でもお金借りることができました。借りたのは良いですがこの頃の僕に取りまして借りたお金が大きすぎてストレスでゲロ吐いてました。

で、どうなるの

今から不動産投資を始めるとするなら、いきなりビル建てるなんてことはちょっときつい感じかなぁと思います。理由は、本当に家賃収入ってあるのかなぁとか。ビルって建てた後どうなるのかなぁとか。もし空室が続くと借りた金返せないなぁとか。安定的に金を得る為に不動産投資したのにもし借りた金返せなくなったら本末転倒やなぁとか。

最初のストレスはどこへやらで、不動産投資は僕が想像したように家賃収入を得ることができました。借りた金も返すことができました。この返済途中で、戸建て賃貸や、倉庫、ビル、店舗、土地、駐車場、工場などへと不動産投資対象を変化させながら今も不動産投資をしています。

この過程で、今から不動産投資を始める人への助言をするとするなら、築古の戸建て賃貸が善手ではないのかなぁと思います。

理由はですね。戸建て賃貸には不動産投資のすべての要素が凝縮されています。書き出しますね。

  1. 物件を探す
  2. 物件価格を算定する
  3. 事業計画書を作成する
  4. 少額でも金融する
  5. 金融会社に融資を依頼する
  6. 仲介の不動産屋さん連絡する
  7. 買付の意志を書面にする
  8. 不動産売買契約書を締結する
  9. 金銭消費貸借契約を締結する
  10. 不動産を購入する
  11. 火災保険に加入する
  12. 仲介の不動産屋さんに仲介手数料を支払う
  13. 司法書士に仕事を依頼する
  14. 司法書士に登記費用を支払う
  15. 登記する
  16. 想定家賃を想像する
  17. リフォーム予算を決定する
  18. リフォーム会社に見積もりを依頼する
  19. リフォーム会社に仕事を発注する
  20. リフォーム会社にリフォーム費用を支払う
  21. 仲介の不動産屋さんに入居者の依頼をする
  22. 入居者が決まる過程で、家賃保証会社と契約する
  23. 入居者が決まれば仲介の不動産屋さんに仲介手数料を支払う
  24. 家賃収入から毎月の金融の返済金を返済する
  25. 減価償却費を算定する
  26. 固定資産税、都市計画税を納税する
  27. 個人の場合は所得税を納税する
  28. 用途が住居以外の場合は消費税がかかるので消費税を支払う
  29. 利益が出ることを実感する
  30. 確定申告する

で、どうしたの

一通り経験できます。経験がないのは売却することだけです。こればかりは、僕もわかりません。なぜ分からないかと言いますと売却してみなければ売却価格が確定しないからなんです。

将来売却して利になる場合もあります。損になる場合もあります。

ここ肝心で、

分かったように言うてるヤツ信用してはなりません。未来は誰にも分かりませんからね。

あとは、この戸建て賃貸がリフォーム代金含めて例えば５００万円だとして、家賃収入が月当たり５万円とすると、１２ヶ月✕５万円＝６０万円になります。

この６０万円は利益扱いにはしません。ここから金融している場合でしたら、金利分経費になります。土地は無理ですが、建物に関しては減価償却費が認められています。固定資産税、都市計画税も経費になります。修繕費用も経費になります。これらを引き算できます。

不動産を探す為に移動したなら、交通費とか駐車場代とか。情報収集には交際費が使えます。これらも経費になります。

不動産を取得した初年度は上記から不動産の売買の仲介手数料とか、司法書士への支払いとかも経費になります。こんな感じで収入と支払いと利益額と納税とかが何となく分かってくるように思います。

で、どうするの

一通り経験した上で、今後の不動産投資対象の選定をするのが最善手のように僕は思います。なぜなら一通り経験した後は、規模と用途の問題だけだと思うのです。

まとめ

投資対象が上記の５００万円から５０００万円になった場合はどうなるのか。または、５億円になった場合はどうなのか。比例的に家賃収入が見込めるのかなんてね。

また、戸建て賃貸は用途は住居ですが、住人と接するのが苦手な人は投資対象を例えば倉庫とか住居以外にするのも善手です。

先ずは始めてみること。とするならすべてを経験出来る築古の戸建て賃貸が良いのではないかと僕は思うのです。