大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 手順
結論として、人から勧められる不動産は賛成しかねます。
不動産ですから売買するにも仲介手数料だけでも莫大です。この莫大な仲介手数料を得る為に不動産投資しませんかと営業する人や会社あります。
不動産ですから売却した場合の売却益も莫大になります。この莫大に成り得る売却益を求める為に不動産投資しませんかと営業する人や会社あります。
で、どうなるの
偶然それらから収益が上がる場合もあるでしょう。可能性はゼロではありません。その不動産を購入すると収益が出るとか出ないではありません。確実なことはそのような不動産を扱う不動産会社の収益が出ることだけです。
これは証券会社が証券手数料を得る仕組みと似ています。決して顧客が利益を得る目線ではなく、証券会社が手数料を得る目線です。当然今どきですからすべての証券会社がこのような仕組みではないでしょうが。
自力と他力
仏教用語らしいのです。他力は駄目だと解釈されているようですが、他人の力に生かされているとも解釈出来るようです。ここでいう自力は自分で判断するべき意味として使います。
で、どうしたの
投資全般では多くの判断が求められます。この判断はすべて自力でするべきです。他力は駄目だとは思いません。他人の力を取り入れるのも自力のひとつだと思います。この場合の他人とは尊敬できる人とか投資経験者とかの意見を取り入れることだと思います。専門職の弁護士の先生や司法書士、税理士の先生の意見の場合もあります。宅地建物取引士の意見の場合もあります。
しかし判断するのは自力であるべきです。
ゆえに人に勧められる不動産投資は賛成しかねるのはこの考えからです。
で、どうするの
自力で判断したとして具体的にはどうするのか。一覧にするとこんな感じになります。
- 不動産を探す
- リフォームなどに備える
- 金融の段取りする
- 契約
- 決済
- リフォーム工事
- 客付け
1.不動産を探す
これだけでも相当多くのブログ書けます。どのようにして探すのかとか。どんな物件が良いのかとか。住居系が良いのかとか。物流系が良いのかとか。商業系が良いのかとか。いっそ土地だけが良いのかとか。山林や水面なんかもありますよ。
いずれにせよ自身の想定する不動産を探す。探し方ですが、親しくしている不動産屋さんに欲しい物件イメージを伝えておく。これ複数の不動産屋さんに伝えるのが善手だと思います。予算とか用途とか場所とか地域とかを伝える。事業規模なんかも伝えるべきでしょう。同時に金融会社の紹介も依頼しておく。
2.リフォームなどに備える
土地にいちから建築する場合はリフォームではなく建築などに備える。今どきはリフォームが主流でしょうからリフォーム業者に声をかける。ここも微妙な処でいきなり知り合いの工事業者でも良いのでしょうが、価格に合理性がない場合もある。ゆえに複数の業者さんに声をかけるように普段から関係を築いておく。
または、建築設計事務所に声をかける。リフォームの指示書や設計してもらう。デザインしてもらう。コーディネートしてもらう。で、そのデザインやコーディネートや設計してもらった設計図、指示書、仕様書などを元に複数の工事業者にそれぞれ価格も含めた提案をしてもらう。価格以外でしたら納期とか。工事開始時期とかです。
工事開始時期、工事完了時期、リフォーム代金を算出しておく。
3.金融の段取りする
手元現金で決済する場合は問題ないのです。金融する場合は金融するであろう金融会社に声をかけてローン申請する。得意不得意があるので複数の金融会社を選んでおくのが善手です。金利、返済期間、担保条件などを確認する。リフォーム代金を金融する場合でしたらこの時点で金融機関に声を掛けておく。金融条件を決めておく。
4.契約
契約には２つあります。１つは不動産の売買契約です。不動産の契約時には最近では重要事項説明なんかも含みます。瑕疵担保責任とかいろいろ難しいこと説明されます。
２つめは金融の金銭消費貸借契約です。金を借りる契約ですね。これには借り入れ金額や金利、返済期間、毎月の支払額が明記されています。元金均等返済か元利均等返済かも記載されています。借り入れる当事者と保証人が必要であれば保証人の記載項目もあります。
5.決済
お金を支払います。不動産の売り主にお金を支払うのは当然です。同日に仲介手数料も不動産屋さんに支払います。固定資産税や都市計画税も日割り計算で支払います。同時に抵当権設定や名義変更の登記しなくてはなりません。司法書士にもこれらの費用を支払います。登録免許税も支払います。
6.リフォーム工事
想定していた通り、リフォーム工事を行います。このリフォーム工事代金も金融する場合がありますので、金融機関とも話を付けておく必要があります。
7.客付け
やっと客付け出来る状態になりました。物件の近くの不動産屋に声をかけておく。または、この不動産の情報を持ってきてくれた不動産屋さんに声を掛けておく。賃貸条件を決める。家賃、敷金、保証金、保証人、保証会社などです。
まとめ
自分で判断するのが基本です。自分で判断する為に他人の力を借りるもの良いでしょう。
あとは不動産を探して地権者になる。で、客付けして家賃収入を得る。
この不動産を売却して売却益を得る方策もあります。
