大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 少額
不動産投資は借りた金で投資ができるので極端な話、手元現金ゼロ円でも投資ができます。借入金があるなしに関わらず、少額な不動産を模索します。
戸建て住宅
４００万円で購入した築古の戸建て住宅があります。駅からも近く、建物もしっかりしていて良い感じです。購入したときから店子が住んでいました。契約の当事者である前所有者から条件を変更せずに賃貸借契約を僕にしました。
家賃は１０万円です。先のブログにもこの物件のことを記載しましたので、そちらも参考にしてください。
kansatsu.org俗に言う処の利回り計算を計算します。１０万円×１２ヶ月＝１２０万円が年間家賃収入になります。これに対して購入価格は４００万円ですので、１２０万円÷４００万円＝３０%になります。
固定資産税や都市計画税や火災保険料などは必要ですが、これらを計算しても年間５万円にも満たないです。
で、どうなるの
少額と言うても４００万円必要やんかとの声が聞こえてきそうです。そうなんですよね。
資金調達のあれこれ
- 不動産取得価格の全額を手元資金で購入した場合
- 不動産取得価格半分を借り入れた金で購入した場合
- 不動産取得価格全額を借り入れた金で購入した場合
1.不動産取得価格の全額を手元資金で購入した場合
概算では４年を経過すると元は取れます。つまり５年目からは家賃収入だけ入ってくる状態です。借入金返済や金利も発生しません。必要な経費は固定資産税と都市計画税と火災保険料だけです。これらの経費を合計しても年間５万円ぐらいです。
つまり、不動産取得金額の４００万円はすでに４年目までに回収済です。不動産取得５年目からは年間家賃１２０万円が入ってきます。これに対して年間経費は５万円ぐらい。計算すると単純に１２０万円−５万円＝１１５万円の収入になります。
店子が退去しない限りこの年間１１５万円は永久に入り続けます。不動産の立地さえ良ければ現在契約している店子が退去しても次の店子が入居する可能性が非常に高いです。
2.不動産取得価格半分を借り入れた金で購入した場合
不動産取得金額４００万円の半分の２００万円を金融した場合を考えてみます。
- 借入金額 ２００万円
- 返済期間 １０年
- 金利 ２%
年間返済元金は、２００万円÷１０年間＝２０万円となります。
年間金利は、２００万円×２%＝４万円
年間元金と年間金利を合計しますと、２０万円＋４万円＝２４万円。１月当たり返済元利は、２４万円÷１２ヶ月＝２万円となります。実際には、毎月返済元金が減っていくので２万円以下の計算になりますのでここでは概算とします。
年単位で検証してみると、年間家賃１２０万円−年間経費５万円−年間元利合計２４万円＝９１万円になります。
整理すると、
不動産取得金額４００万円の内、半分の２００万円を借入し返済期間１０年間、金利2%で借り入れると仮定すると１０年間に渡り年間９１万円の収入になります。
１０年を終え、１１年目からは返済金がゼロになりますので、１１５万円の収入になります。
キモは、
借入金返済途中の１０年間であっても年間９１万円のプラスになる処です。これ、絶対条件です。将来プラスになるから今はマイナスでも良い何ていう人います。これは間違いです。
で、どうしたの
ここから不動産投資の醍醐味です。
3.不動産取得価格全額を借り入れた金で購入した場合
不動産取得価格４００万円を全額借りれたとします。
借入金額 ４００万円
返済期間 １０年
金利 ２%
年間返済元金は、４００万円÷１０年間＝４０万円となります。
年間金利は、４００万円×２%＝８万円
年間元金と年間金利を合計しますと、４０万円＋８万円＝４８万円。一月当たり返済元利は、４８万円÷１２ヶ月＝４万円となります。実際には、毎月返済元金が減っていくので４万円以下の計算になりますのでここでは概算とします。
年単位で検証してみると、年間家賃１２０万円−年間経費５万円−年間元利合計４８万円＝６７万円になります。
整理すると、
不動産取得金額４００万円の全額４００万円を借入し返済期間１０年間、金利2%で借り入れると仮定すると１０年間に渡り年間６７万円の収入になります。
１０年を終え、１１年目からは返済金がゼロになりますので、１１５万円の収入になります。
不動産投資の魅力は、今回の例では不動産取得金額の全額を借りれたとしても年間６７万円の収入になることです。返済期間の１０年が終わったら返済元利は支払う必要がない。これは当たり前ですが。つまり少額どころか、手持ち金額ゼロ円です。
で、どうするの
僕の場合は、不動産を取得する前に取得金額全額を借り入れたと仮定して収支計算してみます。今回の例では返済期間を１０年としましたが、ここを変化させるのも良い感じです。ただ僕の場合は返済期間の最大を２０年としています。この２０年にはあまり根拠がありません。しかしここを３０年以上にすると遥か遠い感じがします。
返済期間を長くすると支払う金利総額は多くなりますが、毎年の手元資金が残り易くなります。この返済期間の塩梅を決めるのも不動産投資の醍醐味です。
まとめ
上記の例では、不動産を取得する前に計画を立て計画通りに事業が進めばすべて他人の金で投資ができることです。不動産投資を少額で始めようとするなら、この計画をいかに明確に具現性があるように描くかでしょう。
あまり経験も必要ないように思います。では何が必要か。それは想像力だと思います。
