大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 リスク サブリース
良くあるパターンは、マンション建築したら３０年間借上げますとか。サブリースですから安心ですよとか。土地オーナーは何もせずに不動産投資できますよとか。サブリースは借上げとも表現します。
管理が楽ですよとか。３０年間借上げですから、返済計画は大丈夫ですよとか。なるほど、良いことばかりです。僕もこんなに良いことばかりであれば３０年間一括借上げしてもらおうかとも思います。
まず、不動産投資をして一番神経質になるのが借りた金返せるか否かです。この借りた金返す為に空室になればどうしたら良いのか。社会情勢に変化があれば店子との契約は将来どうなるかも分からない。ゆえに店子との賃貸借契約の未来は未定です。この将来どうなるか分からない部分を３０年間一括借上げしてくれる訳ですからね。
リスクの大半はヘッジできるようにも思います。概ね不動産投資では、借りた金の返済期間は３０年ぐらいが最長でしょう。その全部を一括借上げしてくれる訳ですから。
感覚的にサブリースしてくれると、不動産投資のリスクの９割ぐらいはなくなるのではないか。いやもっとリスクはなくなるのではないか。残り１割のリスクは地震や台風などの自然災害と経年劣化ぐらいではないかなぁ。
この１割の自然災害と経年劣化のうち、地震以外の自然災害の殆どは火災保険で補償されます。とするなら残るは経年劣化だけかなぁ。
経年劣化は不動産投資をする最初に事業を計画するときに普通は折込み済です。例えば毎年、経年劣化があるとして、少額づつ積み立てるとかでヘッジできます。減価償却資産として税金面でも優遇されています。この優遇されている分を積み立てておくのも大賛成です。
残るは、地震ぐらいがリスクになりますね。地震に対しても多くは、投資する不動産の存在する場所を選定することでヘッジできます。同時に建築確認申請日を確認することで新耐震基準に合致しているかも判断できます。
で、どうなるの
良いところばかりのサブリースです。しかしものは考えようで、未来がどうなるかも分からないのは不動産投資家もサブリース会社も同じ条件です。
社会情勢の変化は決して不動産投資家だけに降りかかる問題でもないです。サブリース会社も同じように社会情勢の変化の波にのまれます。
とするなら、３０年間一括借上げとかサブリース会社も安全とは言えなくなります。
で、どうしたの
僕の場合は、サブリースをお願いしている不動産とサブリースを自社でしている不動産があります。
サブリースをお願いしている不動産は、毎月定額で借上げてくださっています。
定額で借り上げてどうされているかというと、この定額で借り上げた不動産を僕の了承の元に第三者へ賃貸しています。この部分がサブリースです。
ではなぜ、サブリース会社が第三者へ賃貸しているのであれば、大賀は自分でこの第三者へ賃貸借しないのかって話しになります。
僕の場合は自社で管理や賃貸借するよりも、一括借上げしてもらった方がこの不動産に関しては手間が省けるとか。管理が楽であるとかの理由です。
また、自社でサブリースしている不動産があります。この場合はなぜ自社でサブリースしているかってことになります。当然サブリースですから不動産所有者は僕ではありません。所有者から僕の会社がサブリースしているのです。この不動産に関してはあまりにも規模が大きすぎるので僕の会社でサブリースして管理しているのです。
で、どうするの
サブリースするのも、してもらうも、自分のリスクで行うべきだと思います。
特にサブリースしてもらう場合です。一括借上げしてもらう場合です。僕の意識は、一括借上げしてもらっている会社も店子としてみています。
採算が合えば一括借上げしてもらう。採算が合わなければ一括借上げしてもらわない。これは管理などの業務も含めての考えです。
ゆえに、一括借上げしてもらって採算が合わない場合や、一括借上げの条件が途中で変わった場合は、一括借上げの契約を解除する必要があります。
問題は一括借上げの契約を解除しても、他の店子と賃貸借契約出来る不動産か否かってことになります。ここ最大に重要やと思います。
一括借上げ会社だけに頼って不動産投資をするほど危険なことはないように思います。現実に一括借上げ契約締結してその契約が解除されて借金だけが残ったっていう人います。借金だけ残るならまだしも、破産や不動産を手放すことにもなりかねません。
まとめ
サブリースは最初の契約通りなら良いことばかりです。しかし社会情勢などの変化に対応できるか否かは誰にも分かりません。
サブリースや一括借上げ業者に対しては、店子のひとつぐらいであるとの認識が善手のように思います。契約の内容が変わって採算が合わなければ契約を解除して、新たな店子と契約できるか否かです。
この場合は、新たな店子と契約できるような不動産に投資すべきです。しかしこの部分はリスクでもあり難しい部分です。この部分を考えて行動するのも不動産投資家の仕事です。
