不動産投資【戸建てとマンションってどちらが良いの】

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  • 著者 大賀 信幸
  • カテゴリー 不動産投資

こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。

不動産投資　戸建て　マンション

この場合のマンションは区分所有とします。戸建てか区分所有マンションか。価格は同じぐらいとして、どちらを選択するか。難しい処です。

で、どうなるの

僕は断然戸建て派なんですが、人の意見を聞いてみるものでした。どう考えても戸建ては嫌やという人達が一定数存在するようです。

利点

  1. 戸建て
  2. 区分所有マンション

で、どうしたの

詳細を書き出してみます。

1.戸建て

戸建てのメリットは何というても、すべて自分の責任で処理できることではないかと思うのです。将来の転売はもちろんのこと。経年による劣化の修繕などの判断は判断する人が多いほど意見が割れます。

戸建てはすべて自分のものですから、劣化の修繕をするしないを決めるのも自身です。極論すれば経年劣化の修繕をしないという選択肢もあります。

逆に、まだしばらく防水は大丈夫であろう。しかし少し早めに防水だけでも修繕しておくという選択肢もあります。

経年にこだわるようですが、相当経年して建物の寿命も近いのではないかなんて思うこともあります。その場合は古家のあるままに転売するのか。それとも解体して更地にしてから転売するのか。

または、土地だけでは転売せずに古家を解体して、更地にする。その上に新たに建築する。そして新築物件として大家業を続けるって選択肢もあります。

または、古家を解体し、新築を建築し、それをそのまま転売するという選択肢もあります。不動産投資家としての選択肢が多いように感じます。

僕も戸建てを複数個所有しています。これらの経験上知り得たことがあります。木造の建築物の耐用年数は２２年とされています。ゆえに減価償却は２２年間で行います。この２２年は金融機関からお金を借り入れる場合の返済期限の上限にもなり得ます。一部にこんな上限無視する金融機関もありますが。

耐用年数の２２年を過ぎると廃墟になるとか。経年により朽ちるとか。僕も経験値がないときは、２２年で木造住宅は朽ちると信じていました。

しかし、現実には朽ちるどころか、殆ど経年による痛みはないと断言できる物件もあります。先日も新築から３０年以上入居された店子さんが契約を解除されました。

久しぶりに建物の中に入ってみました。まるで劣化していませんでした。簡単な清掃だけしました。すぐに次の店子さんと賃貸借契約を締結しました。家賃も下がりませんでした。

また、自然災害などによる風水害などは、地震を除く被害は火災保険で殆ど補償されます。これは相当ありがたいことです。大阪では２０１９年の台風２１号がありました。僕は不動産投資を始めてから何度も風水害を受けています。その度に火災保険で補償されました。

区分所有マンション

区分マンションを住人として選択する人は、何より安心があると言うのです。廻りに人が住んでいる安心感があると。

マンションのエントランスから各戸の入り口までは、バリアフリーになっています。車椅子でも寝台でもエレベーターに乗ります。鉄筋コンクリート造ですから、構造的にも丈夫で火災には強い印象があります。

欠点

  1. 戸建て
  2. 区分マンション

1.戸建て

一部では経年劣化が激しい物件も存在します。基本は木造が多いので、雨などによる腐食の可能性もあります。木造であるから腐食するのではなく、施工に配慮が足りないことが原因である場合が多い印象もあります。

また、使用している木材の樹種の選択を間違っている建築物も見受けられます。具体的には外部に接している部分に輸入の松系の木材が使われている場合もあります。朽ちます。腐食します。

これらに対して、杉系の木材は朽ちません。腐食しません。松系と杉系では手間も、金額も大差ないのに適正な木材の選択で経年によりまったく違う建物になります。

１９８１年の新耐震基準より古い木造建築は、確認申請すらされていない建物も存在します。これらは購入するときに十分に確認してください。

2.区分マンション

何をいうても月々の管理費用が相当負担になります。駐車場代金も必要な区分マンションも存在します。なおかつ、１０年に１度という大規模修繕費を積み立てなければなりません。

また、区分所有ですので大きな決め事は所有者で決議されます。普通は２分の１です。例えばマンション全体を建て替えるような重要な決議は所有者の総会で行われます。いずれにせよ、自身と意見が違う場合もあります。

懸念事項としては、区分所有のマンションは割り勘主義ですから、例えば管理費、例えば修繕積立金などは所有者で割り勘です。しかし昨今所有者の高齢化などが進み、これらの管理費、修繕積立金の支払いが出来ない所有者も存在しています。

この場合は、残させた所有者で全体の必要経費が割り勘になります。これも困った話です。これらの困りごとからマンション全体でスラム化が進んでいる事例がもうすでに社会問題になっています。

で、どうするの

区分所有のマンションと戸建てはそれぞれの利点欠点をよく理解して、どちらを選択するのかを自身で決めることです。僕は経験上戸建てを選択しています。戸建てを選択したのは深い意味ではなく、僕の好みかもしれません。

まとめ

区分所有のマンションと戸建てはそれぞれ特徴があります。一般的に戸建ては普通に４LDKとかの間取りが多いように思います。これに対して区分所有のマンションは、ワンルームマンションからファミリータイプまで存在します。

この目線で区分所有のマンションと戸建てを視ると、狙う市場が違うかもしれません。区分所有のマンションはワンルームとファミリータイプの２択です。これに対して戸建てはファミリータイプ一択です。戸建てのワンルームってありませんからね。