不動産投資【年収４００万円の壁。ここをクリアーすると次の展開も開きやすい感じです】

こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。

不動産投資　年収４００万円

不動産投資、年収４００万円でどうなるのかって話なんですが。不動産投資の場合はその投資する不動産の価値や経済状況によっても展開はかわります。

都心のワンルームマンションへの投資などは投資したワンルームマンションからの家賃収入からこのワンルームマンションを購入する為に借り入れたお金を月々返済します。

この図式は都心のワンルームマンションだけではありません。郊外の物流倉庫などでも同じ図式です。駅前の商業ビルでも同じです。

投資不動産を購入する為に金融機関からお金を借り入れる。その借り入れたお金を毎月の家賃収入から毎月返済する。

これを繰り返して、借入金を徐々に返済する。返済途中でこの不動産を転売する場合もあります。返済途中に店子とのトラブルがあり、最初計画した通りに返済できない場合もあり得ます。

理想は毎月の家賃収入から返済金や金利や固定資産、都市計画税や管理費用などの経費を引き算して手元資金がプラスになるように采配することです。

この部分がプラスになると仮定すると、現在の年収はあまり関係なくなります。なぜなら、現在の年収を当てにせずに購入しようとする不動産の収入ですべてまかなえるのですからね。

金融機関もこの部分を相当重視しています。

投資した不動産に店子が付き、店子と賃貸借契約を締結して家賃収入を得ることができた。ここから毎月の返済元金や金利、年次では固定資産や管理費用などを支払って、赤字になる場合です。

この赤字の補填をする為に不動産投資家の年収を重視するようになるです。では年収４００万円あれば不動産投資としてはどうなのか。毎月のキャッフォローマイナス分を現在の年収で補うのかって話なんです。ここ皆気になる処やと思うのです。

投資不動産に対して、年収が高いとか低いとかは一概に言えないのです。理由は投資する不動産によってキャッフォローがプラスの物件もありますし。キャッフォローがマイナスの物件もあります。

ここ少し整理すると同じ年収が４００万円の不動産投資家が投資する不動産によって、キャッフォローがプラスの人は借り入れ可能な金額が多くなります。

同じ年収４００万円の不動産投資家が投資する不動産のキャッシュフローがマイナスであれば借り入れることができる金額が少なくなるか、または借り入れそのものが出来なくなります。

投資する不動産によってあまりにも次の展開がかわってきますので、話を簡単にする為に住宅ローンで検証してみます。

持ち家か賃貸かの話になりますが、僕は持ち家派です。家を持つこと＝不動産投資の一部と考えています。不動産投資家の自宅が賃貸住宅の場合もあるでしょう。不動産投資家の自宅が持ち家の場合もあるでしょう。

持ち家は１００％自身が住んでいる限り家賃収入はゼロです。ゆえに、一般論として住宅ローンを語ることは、不動産に対して金融機関がどのように考えているかのヒントになるように思うのです。

なぜなら家賃収入ゼロの自宅を購入する為にローンを組む。住宅ローン返済はこの住宅ローンを組んだ人の年収に１００％依存するからです。

少し前に僕の友人が相談にきました。家を持ちたいと言う。彼は建築関係の友人です。建築の工事をしている気の良い男です。誠実でもう２０年以上の付き合いのある友人です。

建築関係には彼は友人知人も多いです。その彼が多くの友人知人の中から僕を選んで相談にみえました。

これどういうことかと言うと、個人事業主の年収はいかようにでもなるのです。極端な話、年収１００万円にも１０００万円にでも出来ます。

本当は正確な年収を申告する必要が国民の義務です。しかし実際は税金や社会保険が負担になるので年収を過少申告している人います。

ちょうど彼もその過少申告しているひとりでした。

彼は自身の年収を４００万円に設定して税金や社会保険を計算したらしいです。するとね。今の年収に比べて所得税と社会保険料を合計すると年間では８０万円余分に支払う必要があると計算結果を僕に答えました。

ゆえに今の年収を増やして年収４００万円にするのは理解できる。しかしプラス社会保険料、所得税を支払いたくない。ゆえに今までの年収で確定申告すると結論しました。

この結果彼は住宅ローンでお金を借りることはできない人になりました。住宅ローンでは年収４００万円の壁がありまして、例えばフラット３５では年収４００万円を超えると年収の１０倍までの住宅ローンが組めます。

年収４００万円に満たないと借入条件が厳しくなります。

僕の考えでは例え年間で所得税、社会保険料が８０万円増えても年収を４００万円にして住宅ローンを組めるような状況をつくるべきだと思うのです。

結局、住宅ローンも含め金融機関からの借入金は僕らのような弱小者には武器になります。不動産投資はビジネスです。ビジネスの場に行くのにお金を借りることが出来ないということは、戦場に武器を持たずに丸腰で戦いにいくようなものです。相当苦戦するでしょう。

これらの考えを不動産投資に活かすのはどうでしょう。いろいろな金融機関があります。どうやら金融機関は年収４００万円で壁をつくっているとしか思えないのです。