大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 マンション１棟
最近の相場では、普通の新築戸建て住宅はいくらぐらいするのかなぁの目線で新聞折り込みチラシやネットを調べると、都市部では４０００万円ぐらいからではないのかなぁ。
内訳は、土地代が２０００万円で建物が２０００万円、合計４０００万円。これぐらいを基本形と考えて、例えば地方で新築戸建てを探すと、３０００万円ぐらいかなぁ。
内訳は、土地代１０００万円で、建物が２０００万円、合計３０００万円。これとは逆に都会の高級と言われている地域では、５０００万円ぐらいが最低限の価格と観察できます。
内訳は、土地代３０００万円で、建物２０００万円、合計５０００万円。つまり、これらの例では戸建て不動産の価格はその地域では違いがあるけれども、その違いは土地代であって建物代金ではない。
いずれにせよ、新築戸建ては最低でも３０００万円ぐらい、普通には４０００万円から５０００万円、６０００万円ぐらいが上限ではないかと観察できます。ここに挙げた例は、だいたい床面積は１００平米ぐらいの戸建て住宅です。
僕が学生の頃、不動産投資をしてみようと思っていろいろ資料を集めていたことあります。ビルって何億円もしてとてもとても素人に手の届かないものと思っていました。
戸建て住宅でも３０００万円とか５０００万円もするのに、ビルを購入するとなると、僕には手が届かないと勝手に諦めていました。
ビルってどうしたら持つことが出来るのかなぁ。ビルと表現しましたが、マンション１棟もビルですから、マンション１棟も何億円もするのであろうと考えていました。
実際に考えるだけでは前に進みませんので、最低限のビルってどれぐらいの敷地面積や床面積で建築出来るのか図面を書いて、架空の積算をしてみました。
その頃も今もあまり単価は変わっていないと思います。現状の単価として記載してみます。
最低限のビルって敷地はどれぐらいなのか。僕が考えたのはこのビルで何を求めるかってことです。簡単な例では、ワンフロアー当たり３０平米の１LDKが取れるにはどうしたら良いのかって考えました。
３０平米にベランダとか階段とかを付け加えると、最低限では４０平米ぐらいになるのではないか。４０平米に建築すると、土地面積は建ぺい率を逆算して１５坪ぐらいですから、坪単価７０万円として、１０５０万円。これに建築費を乗せる訳ですから、３階建てとするなら、４０平米✕３階＝１２０平米。１２０平米は、４０坪ぐらいですから、坪単価６０万円と計算すると２４００万円。坪単価８０万円と計算すると３２００万円となります。
土地代を合計すると安い方では、１０５０万円＋２４００万円＝３４５０万円。高い方では、１０５０万円＋３２００万円＝４２５０万円となります。
あれれ、普通の新築戸建てと同等か安価になります。意外です。
で、どうなるの
上記は効率の悪い、ワンフロアー当たり１戸として計算してみました。実際はワンフロアー最低でも２戸を取ったとして、再度計算してみます。
するとね。最低限の敷地は１００平米ぐらいでことたります。３０坪ぐらいです。
予算は、先程は４２５０万円でしたが、これをそのまま２倍掛けます。９５００万円になります。これで３０平米の部屋が合計６室取れることになります。
で、どうしたの
最初は、ビル１棟は何億円もすると思っていましたが、検証すると１億円もしないことが分かりました。
規模を小さくすると戸建て住宅１戸分ぐらいの予算でビルが持てることになります。これなら僕でも手が届くかもしれないと思いました。今は概算で計算しましたが、それぞれの地域や建築の相場や設備によっても建築費はかわります。
で、どうするの
今は新築の小さなビルの話を記載しました。考え方としては、区分所有の集合体がビル１棟ではなく、戸建て住宅の複数形がビル１棟とみるほうが現実的な感じがします。
なぜなら、区分所有は修繕積立金とか、管理費用などの出費分は自身ではどうにもなりません。しかし戸建ての複数形と解釈すると、この部分は自身でいかようにもなります。
まとめ
ビル１棟、マンション１棟とするなら予算の上限は無限に大きくなりまそうですが、意外に小さなビルやマンション１棟では普通の新築戸建てとあまり変わらない予算で手に入れることができます。
１棟という目線で他の投資物件をみると、倉庫とか工場もビル１棟、マンション１棟と同じ部類になるように僕は思います。共通項は自身の判断で修繕するもよし、管理を外部に任せるもよし、自主管理するのもよし。区分所有の不動産ではこの部分が自由になりません。
今は新築を想定して記載しましたが、築古の物件などでは価格ももっとこなれます。あとは借り入れをどうするかってことになりますが、この部分は他のブログを読んでみてください。
