大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 失敗 自己破産
自己破産になったから失敗なのか。難しい処です。自己破産にならないようにするにはどうしたら良いのか。自己破産にならないように手を打てなかったら失敗なのか。
ありがたいことに僕は自己破産の経験はないのです。しかし僕の廻りの経営者の人たちが嫌という程自己破産させています。自ら命を絶った方もおられます。何だか強烈です。
彼らから相談を持ちかけられることが多々あります。僕に出来ることなんてたかが知れています。いつも心がけているのは、僕に取りましては他人の話なのですが自身ならばどのうように判断し、どのように行動するかの目線でひとつひとつに向き合っています。
この過程で感じたことなのです。時期をずらして考えてみると判断がし易いように感じます。時期って何ってことですが。
- 破産前
- 破産中
- 破産後
具体的には弁護士の先生が裁判所に破産宣告して裁判所が確定すれば破産になります。２００５年以降は破産宣告とはいわずに、破産手続き開始の決定と表現するらしいです。
1.破産前
いずれにせよ、破産することがわかっているのに不動産投資や事業をする人はあまりいないと思います。破産なんて他人事と思っている時期を破産前と表現します。
2.破産中
もうあかんで。お金足りない、支払えない、事業がうまくいかないとなって、破産手続きの開始の決定となるまでの時期を破産中と表現します。
3.破産後
いろいろな手を尽くして結果破産した。破産した後の時期を破産後とします。
で、どうなるの
これらの時期の経緯を記載してみます。
1.破産前
僕車でうろうろするのが好きなのです。奈良との田舎道なんかはドライブするのに良い感じです。法隆寺とか薬師寺なんて素敵です。薬師寺は写経と講話が有名です。坊主の話はさておいてですね。
薬師寺に行く途中に、道路沿いに中華料理店がありました。薬師寺の近くですから唐招提寺とか有名な寺院が存在します。
普通ならこの道路沿いに手打ち蕎麦屋さんがあれば流行るやろうなぁと思える場所柄です。緑豊かな地域ですから緑を活かしたカフェなんかも良いかもしれません。
しかしどういう経緯か僕が知らないですが、なぜだか中華料理店が存在していました。当たり前のように流行っていませんでした。
これは、僕事業をしている身なので他人事ではありません。なぜ、この地域や場所柄で唐招提寺や薬師寺の近くで中華料理店を開いたのか。この経営者と話をしてみたいものです。
これはひょっとしたら、中華料理店を計画した段階で、失敗なのではないか。この中華料理店の経営者は、廻りは蕎麦屋が多いので、あえて中華料理店にしたのかもしれません。しかしお寺巡りをされている人は高齢者が多いのが現実です。高齢者は中華料理を好むと判断されたのかなぁ。
この中華料理店の現実は破産されたかどうかは知りません。しかし、現実には流行っていませんでした。おそらく中華料理店を出店する前にはお店が流行らない想像はしていないのではないか。
2.破産中
不動産投資で失敗の原因はいろいろあります。書き出しても数ページでは足りません。しかし失敗した現象は１行で書けます。
失敗した結果の現象→お金が足りなくなる。
結局お金が足りなくなると支払う約束が守れないので手段としては破産も選択肢のひとつになります。
経営者は破産を選択されます。破産を選択される前後には税理士の先生や弁護士の先生と相談されている場合が多いです。
最終的には弁護士の先生に依頼して裁判所での破産。
この過程で不動産投資家なら不動産を所有している場合が多いので、手持ち不動産は競売になります。
3.破産後
手元に１００万円ぐらいのお金が残っただけで何もなくなります。悲しい現実です。ため息が出る感じです。僕は当事者ではないのですが彼らを横で観ていても心が痛いです。家族がおありならなおさらで家族の不安も僕に伝わります。
で、どうしたの
弁護士の先生も税理士の先生もここでご縁が切れていまいます。当然です。しかし破産した人は破産後からの生活があります。
彼らが相談にみえるのはこのような経過があるからです。僕なりに感じたことです。
1.破産前
先の例のように不釣り合いな場所に不釣り合いなお店の話を記載しました。設定に無理があるのではないか。
同じように不動産投資では月々のキャッシュフローがマイナスな物件があります。固定資産税、都市計画税、管理費用を月割りにして、なおかつ保険料も月割にしても毎月の金融機関への返済額の合計が家賃収入を上回る。つまり毎月金が足りなくなる現象です。
このキャッシュフローマイナス現象は計画段階で気がつくはずです。
この時点で、気が付いた時点で引き返すかこの投資をやめなかった処が失敗です。
2,破産中
お金が足りなくなる。税金も支払えない。金融機関への返済も滞る。いよいよな感じです。会社を経営されておられる方は従業員の再雇用や在庫の整理、各顧客への挨拶、同時に売掛金の回収をしなければなりません。
これらと並行して、税理士の先生や弁護士の先生への連絡をして、自身のゴール地点を明確に伝えなければなりません。最終的にどうしたいのか。どのような状態になればゴールなのか。
ゴール後の生活は出来るのか。
これらの考えなく、破産をゴールにすると失敗です。なぜなら破産後にも生活があるからです。
3.破産後
しばらくは金融機関からの借り入れもできません。手元にお金もありません。あれこれ動き回り次の仕事を見つける。家族が食えるだけの収入を確保する。これらは最低限です。
破産中の部分に記載しましたが、破産中に考えるのは破産後のゴールをイメージし、それを弁護士や税理士の先生に伝えてみる。そのゴールを明確にする。
破産中に明確なゴールを見つけられない場合は失敗のように思います。ここでゴールを見つけられない場合は産後のゴールもありません。
で、どうするの
いずれにせよ、自身のゴールを明確にしておけば、そうそう失敗はないでしょうし。万が一破産という大きなことがあってもまた再挑戦できます。僕の廻りの人で再挑戦して成功されておられる方も多いです。
まとめ
破産は失敗ではないです。再挑戦する限り失敗ではないです。
