大賀 信幸 
どうされましたか
不動産投資 リスク サブリースはどうなのぉ。
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 リスクとしてサブリースはどうなのか。
不動産投資 リスク サブリース
サブリースって不動産用語では転貸と言うやつです。
これされる側とする側では認識が相当違うように思うのです。僕はサブリースされる側とする側両方しています。
ビジネスとすればそれぞれに面白いですよ
まずはサブリースされる側のお話です。僕がサブリースされる側ですから、僕の物件を一括して借りてくれている業者さんいます。確かサブリースするにもされるにも資格必要なかったように思います。ゆえに宅建免許も必要ないですよ。
注力すべきは、その契約書にありますね。この契約書に転貸可能と記載されています。それと転貸条件記載されています。転貸可能と記載されている部分以外は普通の賃貸借契約とあまりかわりない印象です。慎重な場合は公正証書とする場合もあります。僕もそうしています。
世間でよく問題にされているのは、サブリース契約しているにもかかわらず契約解除になったとか。２０年間のサブリース契約やったはずが、契約期間短縮になったとか。
しかしこれはビジネスですから仕方がないような気もします。多くはこのサブリース期間中にローンの返済をするという魂胆です。ローン返済をサブリースのリース料を当てにしている地主や不動産投資家はこの部分はよく問題になりますね。
見方によれば、自分の事業に他人との約束を全面に信頼するのも事業者としてはどうなのかとも思います。リスクに対するヘッジは考えておくべきでしょう。
で、どうなるの
僕、例えば作業所として貸している物件あります。これも一括して賃貸しています。僕から借りている店子はその借りた場所を皆で共有して作業所として使っています。僕の店子の責任としてその店子が自分の店子に賃貸している図式です。
しかし万が一この店子との契約を解除した場合には、次の手も考えています。どんな手かって。それはね。直接店子の店子と賃貸借契約結ぶだけです。
昨今のコロナ騒ぎで家賃の助成金があります。この場合、僕の店子は僕に助成金の書類への署名捺印を求めにきます。僕の店子の店子は僕の店子に助成金の署名捺印を求めにきます。ここ間違うとややこしくなります。
逆のパターンでは、僕が代表を務める事業組合では事業組合が店子の管理をしています。大きな土地を地主から事業組合が借りて、その土地を事業組合が複数の店子に賃貸している図式です。
で、どうしたの
いずれにせよ、それぞれの店子との契約が解除された場合には次の手を考えておく必要がありますね。ここ不動産投資事業者の最大の仕事のように思うのです。サブリース契約解除やからと言うてわいわい騒いでいるような地主や大家いますが、これ事業者としての責任放棄しているようにも見えます。少し厳しいですが。
で、どうするの
サブリースする側の利点と欠点
利点としては、
- 不動産を所有しなくても賃貸できる
- 不動産所有に伴うリスクはない
欠点としては、
- 店子の管理が必要
- 家賃の管理や集金が特に手間がかかる
サブリースされる側の利点と欠点
利点としては、
- 店子の管理が必要ない
- 店子付けのリスクが軽減される
欠点としては、
- 一般的な賃貸借契約より家賃は安い
- サブリース契約解除の場合は次の手を考えておく必要がある
これらを勘案して物件ごとやそのときの不動産投資家の状況によって判断されるのが善手のような気がします。
まとめ
僕の場合最初は何も分からず不動産投資をし始めました。何も分からずですからノウハウもない。経験もない。人員も不動産分かっているような気がしているの僕だけ。出来る範囲が限られているので最初の頃は直接店子と賃貸借契約していました。
少し不動産賃貸のことが分かったつもりになってきた時期に、上記サブリースされる側も経験しました。それらの経験も含めて今度はサブリースする側にも参加しました。
手元に人員がいる場合でしたらサブリースする側にも挑戦してみるのも面白いかもしれません。手元キャッシュが必要ないので、キャッシュフォローが良くなりますよ。なぜなら不動産所有する必要がないですから。
ちょっと覚えておいて欲しいことあります。駐車場として使用する場合の車庫証明です。サブリースの場合は、サブリースしている業者の署名捺印で事足ります。
車庫証明書には土地管理者の名義があります。ここにサブリース業者の名前と捺印です。地主や所有者の名前や捺印必要ありません。
また火災保険などの保険は、不動産所有者が加入すべきです。ここサブリース会社が加入する場合もありますが、決して軽ごととしないで保険会社を交えてもし事故や災害があった場合には誰がどのように補償するとか、責任を取るとかを再度確認してみてくださいね。
一般的には建物の外観系には建物所有者が火災保険に加入して、建物の内観系には店子が内観系の保険に入るのが多いみたいですが、この部分も必ず保険会社を交えて確認してくださいね。
僕の場合はサブリースする側もサブリースされる側も保険は必ず僕側で加入しています。これは、万が一のときのリスクヘッジでもありますし。保険料はそんなに負担にはならないとの判断もあります。その割には保険相当リスクヘッジになっている経験もあります。
