大賀 信幸 
どうされましたか
不動産投資 リスク 新築はどうなのか。皆中古不動産を購入しているようやけれども。
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 リスク 新築した場合は収支が合うのか。
不動産投資 リスク 新築
新しいのと中古では誰でも新しいものを好むように思います。当然僕もそうです。これは多分ユーザーとして所有するなら新しい方が良い。この考えに異論はないようにも思います。
で、ビジネスではどうなのか。例えば株式投資。株式公開の株を購入するのは不動産に例えるなら新築に当たるように思います。初値が付くやつです。
しかし株式は取引されてこそ株式投資ですからね。初値が高い安いはあまり関係がないような。関係があるのは、購入した株価と比べて今の株価はどうなのか。配当はどうなのか。今後の見通しはどうなのかに関心が向かうように思います。
これ不動産投資も同じように思います。なるほど新築の不動産は良いに決まってる。経年劣化がない。すぐに修理が必要な箇所もない。建築の瑕疵担保責任もある。そうそう建築物は痛むものでもない。台風などの災害には火災保険でまかなえる。客付けがしやすい。店子も当然中古建築物より新築を好みます。家賃を中古より高めに設定出来る。
で、どうなるの
しかし築古よりも新築は相当価格が高い。現在土地を購入しその上に新築を建てた場合、不動産投資物件として殆ど採算は合わないように思います。
この場合の採算が合わないとは、土地費用及び建築費全額を借り入れて収益物件を得た場合、その家賃収入から返済金を返済すると手元にお金が残らないことを指します。
しかし絶対に採算が合わないかと言うとそうでもない。例えば僕は収益計算する場合借入金の返済期間を２０年としています。これを例えば３５年返済にすると採算が合う物件も出てくるでしょう。
月々の返済額が減るからです。しかし２０年なら何とか先は見えそうですが、３５年先となると果たしてこの物件の採算が合うのかどうかなんて誰にも分からないような気もします。
分かると言う人は３５年返済で納得してこのような物件を取得するのでしょうが。僕には無理です。
別の例では、土地代金は手元現金で購入する。建築代金だけ借り入れるなど、不動産価格の全額を借り入れない場合採算は合うこともあります。これらは各自状況も違いますから念入りにシュミレーションしてみることでしょうね。
で、どうしたの
では、逆に築古の物件はどうなのか。
批評家などは日本の建築物は古くなると価値がなくなる。だから日本はダメなんだとか。それに比べてイギリスでは、ヨーロッパでは築古になっても不動産の価値は変わらないとか。
築古の方が不動産の価値は上がる。だからヨーロッパは素晴らしいなんて声聞きます。僕も同感です。
しかしだから日本はダメなんて絶対に思いません
なぜなら、僕らはビジネスマンですから。批評家や政治家ではないのですから。今ある状況を観察して、その観察結果からビジネスするしか方策はないように思います。
ま、ジョブスぐらいの才覚と才能があればiphoneを世に出したように新たな価値観をつくることも出来るでしょうが凡人には無理です。
で、日本の建築物は古くなると価値がなくなるとするなら、価値がなくなるまで待つという選択肢もあると思うのです。
古くなった建築物の価値は、建築物の価格としての価値はなくなりますが、建築物の雨風を凌ぐ価値は残っています。
ここの処を具体的には、例えば築年数２０年を超えるような築古の木造住宅は殆ど土地値だけで取引されています。土地の上に建築されている建築物の価格的な価値はゼロになっています。
しかし築古であっても建築物として雨風が凌げる価値は残っています。新築と変わらず建築物としての価値はあります。
とするなら、土地値だけで築古の不動産を購入して、この不動産を投資物件として店子に賃貸すると採算は合う場合は増えます。
で、どうするの
成功している不動産投資家はここらへんの塩梅が素晴らしいように思います。ではどの塩梅か。それはね。古さも古ければ古い方が言い訳ではありません。かというて築浅物件は新築とかわらないぐらいの価格でもあります。
最低でも１９８１年の新耐震基準に合致している建築物を選ぶことでしょう。これより新しいのはまずは安全です。これより古くなりますと旧耐震基準になります。１９７０年より古いのは旧耐震基準以前になりますから常識的にはやめた方が良いように僕は思います。
まとめ
どうやら新築不動産投資は採算合わない場合が多いような感じです。ここでいう採算とは土地代建築費全額借り入れて家賃収入から毎月借入金を返済することを言います。
借入金返済だけでなく、固定資産税とか管理費用とか修繕積立金などを含めて月当たりの収支がプラスになれば最善手です。つまり月ごとに手元に現金が残ることを目的に不動産投資をすべきだと僕は思います。
あくまで不動産投資で利益を出すことを目的とするなら、月当たりに手元現金が残らないようであればその不動産投資は間違っているのではないかと再考すべきだと思います。
