大賀 信幸 
どうされましたか
不動産投資 リスク 中古マンションはどうなのか。
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 リスク 中古マンションと言うても区分所有とマンション１棟とはまるで投資の分野が違う感じ。
不動産投資 リスク 中古マンション
ものには好き嫌いとか成功体験とか失敗体験とかあるような。
僕は学生のときから失敗ばかりやから、失敗体験がありすぎてなぜ僕が失敗するのかを反省するよりも、そもそも失敗した大元は何なのかを模索し続けました。
結論出ました。どうやら僕の失敗し続けている原因は他と比べることやと気が付きました。または他と競争すること。例えば１００メートル走でタイムを競い合うとか。横一列でよーいどんするとか。
学生のとき４０名ぐらいのクラスで成績が良いの悪いのとか。すべて負け続けです。クラブ活動も集団生活なじまない。人と意見が違うこともあります。皆と違う意見を発すると煙たがられる。
横一列でよーいどんで勝とうと思えば走りを早くするしか方策がない。元々足の速いやつおる。僕がたまたま走るの好きであれば問題ないのでしょうが走るの嫌い。ゆえに速く走れる訳がないです。
４０名ぐらいのクラスで成績、良いの悪いのを競うと全て負け。この勝負に勝とうと思うと勉強しなければ勝てない。成績の良いヤツは勉強してる。僕勉強好きなら良いが強制されると辛い。で、勝てるはずない。
で、どうなるの
僕このイメージが区分所有のマンションにあるのです。マンション１棟に数十の区分所有の部屋がある。この部屋を手に入れたとする。
これちょうど４０名ぐらいのクラスの中に僕がひとり入っているイメージ。他とまったく差別化や区別化できない。差別化するには区別化するには家賃を下げるぐらいしかないのではないか。他の区分所有の部屋と競争するイメージ。あちらの部屋の家賃が下がればこちらも下がる。
で、どうしたの
なんだか僕消耗戦の感じがするのです。この横一列のイメージは。これを平等と表現するなら平等で良いのですが、そもそもそんな処にわざわざ自分の意志で入り込む必要がないようにも思うのです。
しかし中古マンションの区分所有で実績を出されている人もいます。これは当たり前で、この実績を出されている方は僕の不得意な横一列とか皆の中に入ることを得意とされているように思います。
現実に１００メートル走で１等賞になる人がいる訳ですからね。クラスの中で成績が１番の人がいる訳ですからね。とかクラブ活動で結果を出されている人とかいますから。
現実問題として中古マンションの区分所有をみてみると参入障壁は低いと思えます。なぜなら中古マンションの区分所有を購入しようとする人の属性が融資条件の多くをしめているからです。
金融機関では、公務員とか企業にお勤めしている人の属性が良いと判断されます。なぜなら今月も来月も来年も再来年も１０年後も２０年後もお給料が入ってくるであろうと金融機関が判断するからです。
ゆえに中古マンションの区分所有ならおそらく価格が１０００万円とか２０００万円とか。ここから入るであろう家賃収入を当てにせずとも融資されやすいです。なぜなら給与所得があるから。
例えば区分所有ではなくマンション１棟ごと購入する場合、個人の属性よりもそのマンション１棟の不動産価値とか収益性を重視する傾向があります。あくまで融資条件ですが。これはこれで当たり前です。
おそらくマンション１棟となると数億円ぐらいします。これを借り入れするとして、返済出来るかどうかの判断になります。この場合まさかお給料から返済するとは金融機関も想定していないですしそんなことあり得ません。当然家賃収入から返済出来るかどうかの融資判断になります。ゆえに参入障壁は高いと結論できます。
で、どうするの
ここからがそれぞれ投資する者の性格によると思うのです。どの判断をするか。
参入障壁は低いから中古マンションの区分所有をするのか。参入障壁が低いと言うことは似たようなヤツは廻りにうようよいる中で戦わなければなりません。
これに対し参入障壁の高い不動産物件は廻りとあまり競争せずに物事を進められるように思います。参入障壁が高いのですからこの部分を自分の得意にしなければなりません。
ここを得意としないと、他の参入障壁が高いヤツ達と競争することになります。これはこれで消耗戦になります。この塩梅を考えるのが不動産投資ではないかと思うのです。
まとめ
廻りをみるとまずは参入障壁の低い区分所有の中古マンション投資から始めている人多いです。で、その区分所有をそのまま保有している人も居ますし、転売している人もいる。
僕の場合区分所有は横一列でよーいどんの感じがするので得意にしていません。こればかりはその投資する人の性格が多くを決めるようにも思います。
リスクの面では区分所有は給与所得がある限りリスクは低いのではないかとも思います。
