大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 用途地域
教科書的に言うと、住居系用途地域、商業系用途地域、工業系用途地域に分類されます。
建築基準法は何度か改正され現在の法令になりました。
２０２０年では、
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
- 第二種中高層住居専用地域
- 第一種住居地域
- 第二種住居地域
- 準住居地域
- 田園住居地域
- 近隣商業地域
- 商業地域
- 準工業地域
- 工業地域
- 工業専用地域
難しいことはさておいて、投資対象の不動産がどの用途地域に存在するかを再確認する慎重さは必要です。
で、どうなるの
用途地域ごとに特徴を記載します。
住居系
第一種低層住居専用地域から田園住居地域までです。いろいろ厳しい法令はあります。逆に言えばこの地域では意外に安価に土地が手に入ったりします。なぜなら規制が厳しすぎるからです。高級住宅地の印象です。土地の値上がりを期待するよりも一定数の需要がありますので土地値が下がりにくいと僕は解釈しています。
一番規制が厳しい第一種低層住居専用地域では不動産投資出来ないかと言えば、可能です。戸建て賃貸があります。この地域の戸建てを購入し賃貸する。
商業系
近隣商業地域から商業地域までです。土地値が一番高い地域です。なぜなら容積率が高いからです。容積率が高いということは、高層のビルなどが建築できます。土地坪単価あたりの建築床面積が大きいとも解釈できます。簡単に言えば小さな土地に床面積が大きな建物を建築出来る。駅前や幹線道路沿いの土地に多いのが商業系用途地域です。
例えば大阪では容積率１００％に対して坪単価５０万円なんて言い方します。この５０万円は市場によっても変化しますが。住居系用途地域の容積率は２００％として５０万円✕２００％＝１００万円。つまり住居系用途地域で容積率が２００％の場合坪単価は１００万円ぐらいを目見当にする。
同じ計算式で商業系用途地域では容積率４００％として５０万円✕４００％＝２００万円。あくまでも概算ですが大きくは外れてはいないと思います。商業系では４００％意外にも６００％とかそれ以上の土地あります。
工業系
準工業地域から工業専用地域までです。僕が一番好きな用途地域です。なぜなら不動産投資するのにあまり細かなことを考えなくても良いからです。それとひとつの不動産が大きいのが特徴です。工業系用途地域で１０坪とか３０坪とかの区画はあまりないと思います。最低でも１００坪単位の印象があります。
で、どうしたの
用途地域ごとに僕が経験したあれこれ記載します。
住居系
住居系用途地域ではどうしても住居としての不動産投資になります。当然店子はそこに住んでいる訳でして、それぞれ生活があります。この生活感がいろいろトラブルになる可能性があります。
僕は夫婦喧嘩仲裁までしたことあります。夫婦喧嘩で夜中になぜだか消防車と救急車とパトカーきたことあります。当然警察官も来ました。夫婦があばれてその勢いで非常ボタンを押したとのこと。非常ベルが建物中に鳴り響き、近隣の人が警察と消防とに電話したとのこと。管理会社の不動産屋さんから夜中に僕の携帯電話に連絡が入り現地に出向きました。
現地にはなぜだかお米が散乱してました。夫婦喧嘩で共有スペースの階段上から米袋を投げた。僕は朝までに米の掃除をしておけとこの夫婦喧嘩夫婦に厳命して帰りました。
商業系
店舗の需要があります。店舗は不思議と流行る場所と何をしても商売として成り立たない処あります。幸いにして僕が所有する商業店舗は僕が運用するようになって流行る店舗になったような感じがします。僕が運用する前と運用した後との差異は何かと僕なりに観察分析しました。
どうやら僕以前の所有者は賃貸するのに家賃設定や賃貸条件に無理があったのではないかと想像できます。過剰に高額な家賃とか保証金。僕は運用するようになって意識したのは、店子が事業として成り立つであろう家賃を含む賃貸条件です。この塩梅が難しい感があります。
もう運用して１０年を超えますが流行り続けています。流行ってお店が拡大し、引越しされるパターンです。この１０年の間に３回ありました。これも裏腹ですね。
工業系
大きすぎる感があるのでそれなりに僕の手が届かないトラブルも過去にありました。一番強烈なのはですね。昼間僕の事務所に僕が帰ってくるのを見計らうように私服の刑事さんた入って来ました。
刑事さん 警察や。代表者おるか
僕 僕ですけれども
事務所のスタッフ凍りつきます。
刑事さん 大賀さんか
僕 そうです
僕 ま、ここに座ってください
で、事務所の打ち合わせテーブルに着席しました。
いきなり刑事さんが写真の束を出してですね。
刑事さん これに見覚えないか
と言うて腐乱死体の写真見せます。
僕 直視できません
僕 それしまってください
で、話を聞くとですね。僕が運用している工業専用地域の土地に死体が埋まってたとのこと。
当然僕犯人ではありません。写真を見せて僕の挙動を確認してたのやと思います。
後日談ですがご丁寧に刑事さん犯人捕まったと電話くださいました。
で、どうするの
夫婦喧嘩から流行るお店流行らないお店、最後に刑事さんのことも記載しました。不動産投資が長いといろいろなこと経験します。得意分野を選定するのが善手だと思います。
まとめ
不動産には住居系、商業系、工業系を記載しました。この他には僕は経験ないですが山林とか畑とか田んぼがあるようです。珍しい処では水面まであります。得意不得意を想定して投資対象の不動産をあれこれ考えるのも面白いですよ。
