大賀 信幸 
不動産投資 中古や築古不動産で僕が注意していること
僕は家賃収入がある不動産は基本的に売却していません。転売には特殊な能力が必要に思うのです。こんな能力僕は持っていません。
僕には売却するタイミングが分からないのです。転売で成功されている人は驚くほどのスピードで伸びていかれますね。しかし僕には真似できません。
で、どうなるの
僕は買い一方側だけの不動産投資です。ほんとにこれで良いのかと自問している日々です。毎年、固定資産税の納税通知書が束になってきます。春先です。売却してないのですから当然ですが。
で、築古不動産を購入するときに注意していること
これが分かれば苦労しません。ま、分かっていても出来ないこともあります。情に流されるとか。頭では分かっているけれども、目の前の不動産に一目惚れしたとか。
適当な言い訳を自分に付けて、適当な不動産購入するとか。これほんとにあるのですよ。決して感覚が麻痺する訳ではないですが、何かだ魔法にかかったような感じになるのです。
先ずは理想を記載しますとね。間口は６メートル以上。これさえ守ればもし転売や再販する場合は相当有利な条件で買い主現れる可能性あります。間口６メートルあるとこの土地に将来建築するであろう建築物の設計の自由度が劇的に増します。
前面道路が６メートル以上あること。これも転売するときに買い主が現れ易い。この２つぐらいですね。後は市場とこの不動産との価格が合っているか否かです。
逆に言うと、上記の条件と合致していない不動産は買い目線で見ると価格的には魅力的に見えるのです。前面道路６メートルではなく４メートルではどうなるか。３メートルではどうか。建築基準法では前面道路幅４メートル以上となっていますからね。
間口は６メートル以上と記載しましたが、建築基準法では２メートル以上となっています。２メートル未満では建築できません。しかし建築物が建築されている不動産あります。これこの不動産が今以上に古くなっても再建築できない不動産なんです。
当然上記理想形から理想形でない不動産に外れていく過程で価格も安価なものになっていきます。ここの塩梅を判断するのが不動産投資であるように僕は思います。
で、どうしたの
不動産価格や利回りだけで投資判断すると、上記のような物件に出会います。出会っても良いのです。問題は出会って、その不動産を購入して運用してその後再建築せざる負えないときにどのような手を打つか。
で、どうするの
ここを分かって購入すれば失敗もないように思います。不動産業者に言われるままに投資判断すると良い結果にならないようにも思います。
今は一戸建てのことをイメージして記載しましたが、区分マンションにも同じようなこと言えます。区分マンションですからボディーブローのように効いてくるのが修繕積立金と毎月の管理費です。
これらが重たく感じます。そして将来売却したいときに売却できない。売却できない理由は、その区分マンション自体が築古になりすぎているとか。管理組合が機能していないとか。修繕積立金や管理費用を不払いの所有者が多いとか。
修繕積立金と管理費用は割り勘主義なのでそれらを支払わない所有者が増えると相当困ったことになります。
今から３０年ぐらい前に僕シカゴに行きました。シカゴの中心街の真ん中にタワービルが建築されていました。今では日本でもよく見る光景ですが、その頃はまだタワービル珍しかったのです。
そのタワービルがもう既に廃墟になっていました。どうやら住居として使われていたようなのですが、修繕も管理も出来ていませんでした。アメリカに起こったことは必ず日本でも起こります。衝撃的でした。
解決策はこれらを所有しないことです。将来を想像して廃墟になるのか否かを判断してみてください。
まとめ
ネットで検索すると新築で不動産投資すると危険とか失敗とかの言葉良く出てきます。では新築が失敗で築古や中古は成功か。
決して建物の新しさ古さだけでは不動産投資は語れません。新築の良いのは修繕費用がしばらくない処と家賃が新築家賃になるところでしょうね。
築古の良い処は元々の不動産の価格が新築に比べて安価であること。逆にリクスは修繕費用が割と早くに掛かる可能性があること。建築基準法上、耐震基準に合致していないこともある。
特に１９７０年の旧耐震基準、１９８１年の新耐震基準に合致しているか否かは注意してください。年月日は竣工年月日ではなく、建築確認申請年月日を確認してください。こことても重要です。
追記として火災保険は必須です。燃えなくても火災保険です。台風や大雨でも火災保険。落書きや壁や出入り口、泥棒に壊されても火災保険で補償されます。
