大賀 信幸 
どうされましたか
住居系って何。
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まります。
不動産投資の基本であろう住居系を解説します。不動産投資に限らず建築の基本形ですね。
不動産投資の種類 住居系
俗に言う処のマンション、共同住宅や戸建て住宅は住居系です。最近ではシェアハウスなんかも住居系になりますね。民泊は微妙です。宿泊施設としてもいいかもしれません。ここでは住居系に含むとします。僕は共同住宅、シェアハウス、民泊、、戸建て住宅を所有しています。それぞれの特徴を記載します。
共同住宅
区分所有のワンルームマンション投資も含みます。マンション１棟ごと投資も含みます。しかし区分投資ワンルームマンションとマンション１棟では選択肢が大きく違うように思います。
区分所有 共同住宅 ワンルームマンション
区分所有ですから変形型としてファミリータイプも含むとします。まず、修繕積立金、管理費用は住居購入費用以外に毎月掛かります。これらの費用の決定には従うしか選択肢はないように思います。管理組合が決定します。１０年に1回ぐらいある防水などの修繕には大きなお金が必要です。このお金を毎月の修繕積立金でまかないます。大きなお金が必要な割に区分所有者の意見は尊重されにくい傾向があります。
建前では管理組合の意向ですが
では誰の意見が尊重されるのか。それは悲しいかなこの共同住宅やマンションを建築したゼネコンとかデベロッパーの子会社が修繕工事をしている場合が多いのです。結局は彼らに吸い上げられる図式が見えます。管理費用も同じで彼らの子会社である管理会社が管理費と言う名目で持って帰ります。で、管理組合が外注する例えば清掃とかエレベーターの点検なども彼らの関連会社に発注することも多々あります。
世の中そう言う図式です
僕は不動産投資での区分所有者とか住居としての分譲マンション区分所有者からの相談を受けることがあります。修繕積立金と管理費用の仕組みを知り得ると怒りになり、僕への相談になります。何とかならないのか。建前は管理組合の１／２または２／３または４／５の区分所有者の承認が必要であります。ゆえに僕への相談しに来た相談者の思うようにならない場合が多々あります。
未だに大手ゼネコンの工事や管理が安心と信じている区分所有者達がいるからです。彼らの票が集まらないのです。で、結局は大手ゼネコン系の思うままになってしまいます。彼らの事業が特別に大きくなる理由です。
これらの難儀を経てやっと不動産投資の話になります。要するに区分所有のワンルームマンションやファミリータイプの住居を所有している区分所有者。そして区分所有者が不動産投資としてそれらの住居を店子に賃貸する。やっと区分所有者に家賃が入ってくる。
しかしこの家賃から修繕積立金と管理費用を引き算しなければなりません。手残りの現金は驚くほど少なくなります。おまけに毎年収めなければならない固定資産税都市計画税は構造体がコンクリート造であることにより構造体別のこれらの税金は最高額になります。
区分所有者が受ける不利益が非常に少ない形態です。
１棟 共同住宅 マンション
修繕積立金は自分で決めることが出来ます。同じく管理費用は自分で決めることが出来ます。また大規模修繕工事などの発注先を自分で決めることが出来ます。共同住宅やマンション１棟ごと所有した経験がある人は馬鹿らしくて区分所有者にはならない傾向が相当あります。
何事も観察ですので廻りに１棟ごと持っておられる知人がいたら質問してみてください。管理費用と修繕積立金はどうしているのか。大規模修繕工事はどのような業者に発注しているのか。例えばエレベーターの点検はどのように発注していくらぐらいなのか。内情を知れば知るほど。。。。って感じです。
同時に区分所有者がいたら同じ質問をしてみてください。きっとその差異に驚かれると思います。僕も驚きました。
シェアハウス
区分所有、または戸建て住宅などの一つの住戸を複数の人に賃貸する形態です。契約はそれなりに複数あります。個別のそれぞれの住人と契約する場合。代表して住人ひとりと契約する場合。シェアハウス内のルールもいろいろで、トイレ、バスルーム、キッチン、リビング、共有廊下などの共有部分の清掃を外部の業者がするのか。
または居住者がするのか。居住者が有償で仕事として行うのか。自主管理なのか。男性だけのシェアハウスなのか。または女性だけなのか。別に問わないのか。僕の場合は契約は個別にしています。共有部分の清掃などは住人の自主管理としています。無償です。トラブルもなく運営できています。
意外や意外、共有部分にゴミ箱は置かない方が美しくなるとか。冷蔵庫だけは人数分用意するとか。この場合は小さな冷蔵庫です。運営している過程でノウハウは蓄積されてきますね。
民泊
民泊は僕が民泊を経営しているのではないのです。民泊を経営している会社に所有物件を賃貸しているのです。サブリース的な運用方法ですね。一般的なサブリースと明確に違う処があります。一般的なサブリースとは普通に共同住宅などがあります。これらを一括して客付けする会社に貸し出します。客付けする会社の責任で個別に客付けし、客と賃貸契約を結びます。共同住宅のオーナーは家賃保証的な安心を得ることができます。客付けする会社は店子と賃貸借契約を結びその家賃の利ざやを取ります。又貸しというヤツです。
民泊業者への一括貸し出しと一般的なサブリースとの大きな違いは、その利ざやの大きさです。民泊業者は莫大です。ゆえに軌道に乗ると民泊所有者、民泊会社、民泊に宿泊する客の３方良しの形態になります。何だかんだ言うても利益額ですね。これが薄いとトラブルや不平不満の元になります。新聞雑誌でのサブリースのトラブルは薄い利益の取り合いから発しています。
今回のコロナ騒ぎで、家賃対応として2ヶ月分の家賃を３０％レスにして対応しました。３ヶ月目からは元に戻しました。双方納得です。
戸建て住宅
僕が一番好きな形態です。単純に戸建ての住宅を購入して貸すだけ。リフォームする場合もあります。キモは中古戸建を選んで購入することでしょう。日本の住宅、特に木造戸建て住宅は築年数が２０年を超えると殆ど土地代だけで購入できます。住宅の建築部分の値段は限りなくゼロ円になります。殆ど土地代だけで仕入れたとしてもそこには中古とは言え、住宅がある訳ですから当然住宅の単価で賃貸できます。ここがキモなんです。
で、どうなるの
マンションや共同住宅１棟への投資は迫力があります。キャッシュフローの額も大きくなります。投資をしているなぁと心から実感できます。逆に戸建て住宅への投資はこじんまりとしています。手元資金やそれぞれの信用状況、経験によると思います。僕なら絶対に区分所有の物件には手を出しません。リーマンショックやコロナショックにもびくともしませんでした。さすがに住居系です。人が住むというのは相当尊いことと再認識しました。
で、どうしたの
住居系投資を行い経験値が増えました。住居系意外にも興味が出てきました。僕は住居系よりも得意分野を見つけました。後のブログで解説します。
で、どうするの
こればかりはご自分の育った環境とか住居への思い入れなどで相当投資判断に影響すると思います。先ずは街を観察することです。住居系建築物を観察することです。築年数が２０年を超えていると大賀の言うように本当に土地値ぐらいで不動産が手に入るのかとか。この物件をもし不動産投資物件として購入した場合の家賃はどれぐらい想定できるかとか。今はすべてweb上で確認できます。
まとめ
住居系というてもマンション共同住宅１棟から区分所有、シェアハウス、民泊、戸建て住宅があります。それぞれに好みと投資家の方針によります。僕は区分所有はしません。戸建て住宅が何だか好きです。マンション共同住宅１棟は迫力があります。火災保険には絶対加入すること。１９８１年以降の建築物を不動産投資物件にすること。新耐震基準です。
不動産検索サイト
金融検索サイト
火災保険比較サイト
