不動産投資の物件の種類【住居系、商業系、物流系】

投稿日 2020年7月15日
更新日 2020年7月20日
著者大賀信幸
カテゴリー不動産投資

どうされましたか

不動産投資って住宅だけではないの。

こんにちは大賀信幸です。すべては観察から始まる。

物件の種類は３種類あります。何に投資して良いのか悩むでしょう。僕はこの３種類すべてに投資しています。

不動産投資の物件の種類

住居系

誰もが不動産投資と聞くと住宅やマンション、共同住宅を想像すると思います。駅前の賃貸専門の不動産屋さんをよく目にするからかもしれません。僕も１番最初の物件は共同住宅でした。まったく経験もなく読書と観察だけで不動産投資を始めました。共同住宅の何が良くて何が良くないかも想像すら出来ませんでした。ただただ月々の手元現金が残ることだけに注力しました。全額借り入れで始めましたので月々家賃収入から銀行融資の返済額を引き手元現金が残るか否かしか考えられませんでした。

ストレスから毎日ゲロ吐いてました

ゲロを吐き続けて２週間もすれば慣れます。３週間目には何も感じなくなりますね。読書は不動産投資の何たるかを知るために多くの本を乱読しました。得たものは相当大きく不動産投資のすべての知識を授かりました。同時に観察をしていました。何を観察したか。まずはいろいろな共同住宅を観察しました。どんな立地なのか。どんな間取りなのか。店子はどんな人なのか。独身か家庭を持っているか。独身なら何歳ぐらいなのか。家庭があるなら、若いのかそうでないのか。いったい共同住宅はいくらぐらいあれば手に入れることが出来るのか。本当に僕は計算通りに希望通りに借りたお金を返済できるのか。家賃や間取りを観察する為によく不動産屋さんお邪魔しました。管理は必要なのかとか。掃除はどうしてるのか。行政の補助や助成金も観察しました。

僕が不動産投資を始めた頃は大阪市内では新婚さんに家賃補助がありました

月額２万９０００円。新婚さんの定義っていうのもありました。夫婦どちらか片方の年齢が４０歳以下。これ考えたヤツ頭悪いと思いました。新婚に年齢は必要ないと思いました。何歳で結婚しても結婚したては新婚であるべきで他人がとやかく定義すべきでない。

不動産投資＝共同住宅と信じていました

ゆえに共同住宅しか目に入りませんでした。共同住宅しか観察対象になりませんでした。全体を見ることが出来ませんでした。今から思えば不動産投資はビジネスですからもっと他の投資対象を観察していろいろ相対して答えを出すべきだと思います。僕が共同住宅に対して今抱いている感想。良いことから記載します。比較的客付けしやすい。あらゆる層の顧客がいる。家賃保証が付けやすい。

リーマンショックなどの経済の激変に対しても驚くほど強い、コロナにも強い

つまり多少の経済の変動があっても契約解除にはならない。これは意外でした。家賃は値上げしにくい。保証金は比較的少ない。大阪では３ヶ月分が上限です。

生活の場を貸している訳なのでトラブルの元になることがある

夜中に管理会社から僕の携帯に電話が入り、すぐに来てくれと。現場に到着するとパトカーと救急車、消防車まで停まってる。サイレンが鳴ってる。人だかり。火事になったのか。煙は。怪我人は。。。煙はない。怪我人いない。おそるおそる消防隊に近づき警察にも近づき、何があったのですか。僕この共同住宅の所有者ですと伝えました。消防士曰く、夫婦げんかや。。。。。共同住宅の共有廊下は米粒が撒き散らかされてる。夫婦喧嘩で米の袋を階段上から投げたらしい。身の危険を感じて投げつけられた方は廊下の非常ベルを押したらしい。で、非常ベルの音を聞いた町内会の誰だか知らない人が慌てて警察と消防と救急車呼んだらしい。修羅場でした。僕は頭を下げ警察と救急と消防に帰ってもらいました。見学の人たちもそれぞれ帰りました。現場に残ったのは管理をお願いしている不動産屋さんと夫婦喧嘩した夫婦と僕だけ。

僕はこの夫婦に朝までに階段廊下の米粒掃除しとけと命令して帰りました

次の日見に行くと綺麗になってました。こんなこと普通の人はあまり経験しませんね。今となっては笑い話ですけれども。

商業系

街なかのビルなんかがこれに該当するでしょうね。先の住居系の共同住宅の１階なんかには店舗が入ることも多いですね。これも変則的ですけれども１階だけ商業系です。オフィスビルなどはすべてが商業利用ですね。商業系の良いところは家賃が住居系より高めな処。保証金が多め。家賃の６ヶ月分とか９ヶ月分など。更新料が発生する、発生しやすい。関東では契約更新に伴う更新料は割と当たり前ですが、どうやら関西圏ではあまり聞きません。その中でも商業系は更新料が発生する場合があります。大家さんとしてはありがたいです。

ちなみに僕はすべての物件で更新料は設定していません

商業系の良くない処は店子が付きにくい。先日も自社物件の路面店の５０坪ぐらいある店舗の客付けしました。約１年かかりました。半年では無理でした。コインランドリーに決まりました。大繁盛しています。設定している家賃は多少高めなので半年、１年ぐらいの空き期間があってもしばらくすれば空き期間の家賃分相当は取り戻せます。

物流系

商業系と似ています。僕なりに定義するのは、その不動産にトラックが出入りするか否かにしています。

トラックが出入りするなら物流系、出入りしないなら商業系

単価が違うのです。平米単価とでも表現するのでしょうか。坪単価とも言います。トラックが出入りするのですから街中では少ないですね。上記住居系、商業系と比べても１番賃料が低いのがこの物流系です。Amazon倉庫のような設備に莫大なお金がかかっているような物流系は別格でしょうが。単価が安い、割と広い場所が必要などで敬遠する不動産投資家も多いと思います。

で、どうなるの

結局何を選んでも良いように思います。結論はそれぞれ一長一短があります。まずは一歩を踏み出すと何とかなるものですよ。僕でも何とかなっていますから。

で、どうしたの

これらの３種類のどれを選択するから不動産投資家の好みや感覚のような気がします。センスとでも表現するのでしょうか。不動産投資家の友人の殆どは住居系を攻めています。住居系から発展してシェアハウスなどに投資するのもありですね。僕の場合はなんだか住居系は不得意です。どちらかと言うと最後の物流系が好みで言うと好きかなぁ。理由はなんだかガテン系で良い感じなんです。皆勢いがあるし。しかし単価は安い。うらはらですね。商業系はお堅い感じがします。地域で選択するのが最善手かもしれません。

で、どうするの

まずは、何か焦点を決めて観察してください。例えば物流系に投資しようとするなら倉庫を数多く観察してみるとか。日中にどれぐらいのトラックが出入りしているのかとか。倉庫の中に何を保管しているのかとか。住居系でしたらどの地域にはどんな家賃の部屋が多いのかとか。駅近は皆知ってるけれども駅から遠くなるのであれば、住居系を追いかけるより物流系に転換する方が良いのではないかとか。これらは観察しその観察結果から仮説をたて検証する作業ですね。これらを繰り返すときっと最善の答えがでますよ。で、方針をある程度決めて今度はご自分が持つべき物件を具体的に探すのはどうでしょう。