大賀 信幸 
どうされましたか
商業系って何。
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資の中で商業系を解説します。僕の主観が入りまくりです。
不動産投資の種類 商業系
街を歩くとビルが目につきます。駅前のなんかは特にそうですね。俗に言う処のオフィスビルとか雑居ビル、飲食店なんかは入っている飲食専門のビル。最近ではシェアオフィスのビルなんかもあります。大手スーパーマーケットが展開している商業施設もあります。小さな処ではマンションや共同住宅の1階の店舗なんかも商業系になるでしょうね。コンビニも商業系に含みます。
コンビニなんかは借地権契約されている場合が多いと聞きます
大家さんである地主とコンビニ店舗が借地権契約をする。コンビニ店舗が自分の予算で建築する。契約期間が終わればコンビニ店舗側が店舗を解体して更地に戻す。または、大家さんである地主が地主の負担でコンビニ店舗を建築しそれをコンビニ店舗が借りる形態もあります。僕が所有している物件では、例えばコインランドリーに賃貸している不動産あります。事務所に賃貸している物件あります。
家賃や保証金敷金などの条件は住居系、物流系に比べて良い
横文字な書き方をするとb to bが多いですね。つまりこちらもビジネス、店子もビジネスと言う付き合い方です。住居系はb to cですね。こちらはビジネスで店子は素人、つまりビジネスではない。b to bの特徴は信頼がある会社やお店は家賃やその他契約ごとは確実に守ってくれます。しかしこれらが甘い会社は一定数います。こればかりはお付き合いしてみなければ分からない事もあります。平時は皆良いのです。さすがにビジネスされている人ですから上品で言葉使いも良い。約束も守る。話も面白い。情に熱い。仁義がある。言うことないです。
しかしいざ、有事になると今までの印象は根底から変わります
この場合の有事とは、店子の会社やお店の金繰り、つまり資金繰りが暗転したときです。約束はあってないような感じになります。こうなれば、家賃どころではなく店子に取って支払い全部が怪しくなります。
主な支払いを羅列すると、
・銀行への返済金
・税金
・仕入先への支払い
・外注先への支払い
・従業員の給与
・家賃
だいたいこんな順番になります
何の順番って。。。それはね。お金を払う順番です。何か感じませんか。
銀行への返済金が1番最初で適当に税金とかがあって最後の方に従業員の給与とか家賃がある。答えを明かすと怖いもの順で支払うのです。人間の心理です。よく萬田銀次郎とか闇金ウシジマくんなんかに出てくる闇金には最初にお金を払うでしょう。なぜだかわかりますか。
お金を払わなと怖い目に合うからです
で、家賃が1番最後でしょう。なぜだか分かりますよね。はい。大家さんは舐められてるのです。つまり多少家賃払わなくても何とかなると思われてるのです。なぜなら家賃払わなくても２，３ヶ月は猶予してくれるとの判断が店子側にあるからなんです。舐められたものでしょう。で、ここからです。では大家さんつまり不動産投資家がどのようにして家賃を集金するか。こればかりは如何ともし難い。払う気のない店子は払いません。はい。大家さん側の被害を最小限にするには退去を迫るしかないですね。これは保証金との兼ね合いにもよります。最悪保証金の額の分だけ居直られても損はないと割り切ることですね。裁判して完全勝訴でも相手にお金がなければ裁判費用、弁護士費用を使っても１円も取れません。僕はこれらを何度も経験し、なるほど世の中はこの図式かと感じました。
ゆえに闇金ウシジマくんや萬田銀次郎が仕事になることに納得しました
ドラマの世界ではこれで幕なのですが。リアルの僕らの世界ではどうするか。舐められっぱなしで良いのか。後々遺恨が残ります。
で、僕が開発した手はね
開発と言うても使える相手とそうでない相手います。限られた場合ですが。２０１０年ぐらいまでは会社間でのお金のやり取りは手形や小切手が多かった。今でも一部で使われています。これを利用するのです。まず１００％回収できます。店子の家賃が滞った。店子を観察します。その店子は手形や小切手で支払いをしている会社であることを掴んだら家賃を手形でもらうのです。手形や小切手を形式だけしか知らない人は手形ではお金もらわないとか。小切手は受け取らないとか言うてます。しかしそれではチャンスを逃がすことになると僕は思うのです。
僕なら家賃が滞っている店子に、いつなら家賃払えるかと聞きます。
例えば店子は来月末には支払いますと答えます。来月末に今滞ってる先月分の家賃を支払うとして今月分の家賃はいつ支払うのや。と問います。店子は普通たじたじになります。あわわ、と言葉詰まります。ここからなんです。それなら先月分の家賃と今月分の家賃を合計して来月末に支払えるのかと問ます。店子、支払いますと答えざるを得ません。僕、それなら今ここで先月分の家賃と今月分の家賃合計額の手形を切ってくれ。振出日は今日で、支払日は来月末日。ここまで言うと店子ははいとしか言えなくなります。
なぜなら、手形を切るだけですから少なくともこの時点ではお金の段取りはしなくて良いのです。人間心理として楽な方に行動します。
店子、手形切ります
僕、裏判を個人の名前で押せと良います。店子印鑑押します。これ、会社で発行した手形で尚且個人保証までしている手形が手に入ります。で、来月末日が来ます。もし店子がこの手形を落とさないと店子の会社は銀行に対して信用なくなります。つまり殆ど倒産です。店子の心理は僕に家賃相当のお金を払うかまたは倒産という二者択一をしなくてはなりません。当然倒産は避けるでしょうから、親戚に借金してきても僕への手形を落とすでしょう。つまり家賃回収できます。このときの店子の心理状況は、僕が怖い人になります。今まで大家さんを甘くみていたが、手形を挟むことによって大家さんが怖い人になります。
お金は怖い人順番に払う法則を思い出してください
めでたし。
で、どうなるの
商業系は家賃、保証金も高めで事業効率が良い。しかし相手は会社やお店ですので賃貸のリスクとして店子側の経済環境に準じてしまう側面がある。僕が商業系は難しいと結論したのはこんな理由があるからです。
で、どうしたの
僕の場合は今まで以上に契約時に慎重に相手を選ぶようになりました。しかし相手を選ぶというても限界があります。僕が大家さんや地主を観察して凄いと思った事例を記します。契約時に裁判所で即決和解とし和解調書を作成した地主います。具体的にどういうことかと言いますと、平時にトラブルが起こったことを想定してすでに和解しておくと言う手です。そしてこの和解内容は相当地主側に有利にしてあります。これには何か大家業としての執念やノウハウ、経験が蓄積されていると感じました。ましてや裁判所での和解ですから、強制執行力があります。裁判所の判決と同等の力があるのです。普通の投資家や弁護士がここまでの発想や行動をしないと思いました。さすがです。僕も真似をするようにしています。ここまでしなくても保証金を多少多めに契約するとか。保証人を複数つけるとか。それなりに契約を安全側にする手はあるように思います。集金の上手な人の行動を観察してみてください。何か得るものはあるように思います。僕もこの観察で複数の集金ノウハウを得ました。
で、どうするの
商業系は平時でのビジネスは相当良い。しかし有事の場合は家賃集金のリスクが高い。ここまで明確に分かっているので先ずは僕の真似をしてください。それ以上の安全を求める場合はいろいろな集金事例を観察してみてください。最悪は裁判することです。なぜなら全面勝訴しても相手にお金がない場合は１円も取れないですからね。弁護士に相談するのも選択肢のひとつです。
まとめ
商業系は家賃集金に難しい場合がある。これらの集金ノウハウを持っている不動産管理会社は限られる。しかしビジネスとしては相当良い。理由は街に商業ビルが溢れていることで証明できます。
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