不動産投資【与信枠って何】

こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。

不動産投資　与信枠

最近では学生がクレジットカードを持つことは日常です。何を買うにもクレジットカード決済ですし、モバイル決済も基本はクレジットカードでの信用のやり取りになります。

クレジットカードの最初は確か月額上限は３０万円やったと記憶しています。この３０万円が与信枠になります。

職を持たない学生の与信枠の上限が３０万円です。これがアメックスブラックカードとか。ダイナースプラチナカードになりますと、与信枠の上限が無限のようなカードもあります。

無限ってどんなんか。例えばこのカードでＦＥＲＲＡＲＩ購入するとか。プライベートジェット購入するとか。

これらは実際にありえる話です。僕は若い頃、ヨットやモーターボートをつくっていました。モーターボートというてもクルーザーです。

価格が１艇２億円から７億円ぐらいの舟を扱っていました。これらのオーナーはほんとに同じ日本に住む人とは思えないぐらいお金を使っていました。

彼らの腕時計だけでも家が建つぐらいの値打ちです。クルーザーに飾る絵だけでも車が買えるぐらいです。世の中にはいろいろな人がいるものだと関心していました。

彼らを観察していますと、誰一人として労働収入の人はいませんでした。ま、当たり前といえば当たり前ですが。

僕も不動産投資をはじめて、それなりに時間が過ぎると一人前に自身の与信枠に付いて考えるようになりました。

僕が今、銀行に金を貸してくれというてもすぐにはい、どうぞと貸してはくれません。それぞれの融資案件ごとに担当者とのやり取りを経て金融機関本社での融資承認がおり、融資が実行されます。

いくら短くても１週間ぐらいはかかります。しかし事業では万が一の資金ショートは致命傷になります。何か良い案がないものかと思案していました。

不動産投資も進んできますと、抵当権設定されていない不動産も増えてきます。この抵当権設定されてない不動産ってよく考えると、武器を余している感じがしていました。

この武器とは抵当権設定です。不動産の実勢価格の過小評価でも信用の枠取りが出来るのではないかと思いました。不動産は最大に利用しての不動産ですからね。

金融機関の担当者とこのような話をしていますと、当座貸越枠っていうのがありますよとのこと。この当座と言うのは、当座預金のことです。

最近では殆どの法人口座や個人事業主の銀行口座は普通預金口座です。僕たちが仕事を始めた頃はお金の支払には手形や小切手が当たり前でした。

なおかつ、現金で支払うよりも小切手で支払う方が、信用があるとかの都市伝説めいたものもありました。逆説的にいうと当座預金口座ってある程度信用がないと金融機関は開いてくれないのです。

その頃の印象は、普通預金←信用があまりない会社、当座預金←信用が金融機関に認められた会社のような感じです。

当座貸越枠というのは、当座預金で残高がゼロになると資金ショートを起こしますが、与信枠を例えば１億円取っておくと、当座預金にゼロ円でも１億円までなら小切手が切れるという夢のような仕組みです。

しかし金融機関もあほではありませんので、この当座貸越枠に相当する信用を担保する必要があります。この信用担保が手持ち不動産の抵当権設定です。詳しくは根抵当権です。

手持ち不動産で抵当権設定されていない不動産があると、これらに根抵当権を設定して当座貸越枠としての利用の方法があります。

実際に根抵当権を設定して、当座貸越枠をつくりました。もう２０年以上経ちますが未だにこの枠は使ったことはありません。これは手持ち資源の有効利用になっていないのか、はたまた安全に配慮した結果なのか。

いずれにせよ、自身の与信枠の設定はしておいて不利はありません。万が一のときの保険的な使い方もできます。与信枠の設定をしないまでも、金融機関にどれぐらいの与信枠があるのか聞いておくのも善手です。