不動産投資【融資期間を再考する】

こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。

不動産投資　融資期間

金を借りるのに、注力するのは、

1. 借入金額
2. 金利
3. 融資期間
4. 担保の有無
5. 保証人の有無

これって、住宅ローンの考え方と不動産投資での金融の考え方には差異があるのではないかと僕は思います。住宅ローンと不動産の金融では、ともに金利は低い方が良いのは間違いないです。

しかし他の条件では明確に違いがあります。なぜなら、それはローンや金融の目的が違うからです。

で、どうなるの

詳細を記載します。

1.借入金額

住宅ローンでは、お給料から逆算して借り入れる上限が決まります。いくら借り入れるかは、本人次第ですね。

不動産投資の金融では、手元資金と借り入れ金額の塩梅を決めるのも投資の方針が問われます。不動産を購入する資金全額を手元資金として持っていても、これらの資金を使わずに借り入れを重きにおく投資家もいます。逆に手元資金内で借り入れはしない投資家もします。

2.金利

住宅ローン、不動産投資の金融ともに低い方が良いに決まっています。あえていうのなら、変動金利と固定金利があります。住宅ローンではフラット３５というて、返済期間３５年間中金利が変わらないものもあります。

3.融資期間

住宅ローンでは、最長３５年返済があります。親子ローンとかいうて５０年間の返済に応じている金融機関もありますが、これはなんだか例外的で一般的ではないような気がします。返済期間は３５年以内なら自由に設定できます。ただし、完済時の年齢が８０歳とするルールがあります。

不動産投資の金融は、返済期間の上限がだいたい２０年ぐらいが多い印象があります。中には条件次第で３０年を超える期間を設定している金融機関があります。

4.担保の有無

住宅ローンでは、確実に購入する不動産に対して担保設定されます。

不動産投資の金融は、一部では担保設定されない場合もあります。その代わりではないでしょうが、返済期間が短い印象があります。

5.保証人の有無

住宅ローンでは、保証人が必ずしも必要でない場合があります。

不動産投資の金融では、保証人が必要か否かは金融機関が決めます。保証人が必要である場合は、その人的補償以外に保証会社なども保証します。

で、どうしたの

金を借りるのはそれぞれの項目で思案する処もありますが、自身の意志では決めることが出来ない項目もあります。例えば金利とか返済期間の上限とか。借入金額の上限とか。

これらの中で、自身の裁量で決定できなおかつ不動産投資に最大の影響を与えるのが返済期間ではないかと僕は思います。

で、どうするの

不動産投資で一番怖いのは、資金ショートです。日本語では資金枯渇でしょうか。ようするに手持の金がなくなることです。

不動産という大きな資産があるのに、手持の金がない状態が一番危ないのです。金がないのなら手持の不動産売却すれば良いと思いますが、すぐに換金できないのが不動産です。

手持の金がなくなると借りた金返済できなくなります。するとね。担保設定されている不動産は競売になります。同時に破産などを招きます。

では、資金ショートしないようにするにはどうすれば良いのか。

ずばり返済期間を長く取る

もし最長に返済期間を取って返済計画を事前に行っても資金ショートしそうな場合はそもそも不動産投資をしてはいけない不動産に投資をしようとしている状態です。

まとめ

不動産投資を行う場合、金融機関からの借り入れは必須です。借り入れする場合は諸条件がいろいろありますが、その条件で最大に注力すべきは返済期間です。

可能であれば返済期間を長くとるのが最大のリスクヘッジではありますが、金利を多く支払うという矛盾が生じます。この矛盾にどう向き合うか。いろいろ思案をすることも多いです。