大賀 信幸 
どうされましたか
建築の構造体って何。
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資の中で構造体を解説します。法隆寺は木造の免震構造です。
不動産投資物件の構造体
構造体は大きく分けて、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造があります。それぞれに長所短所あります。イレギュラーとして、混構造やコンクリートブロック造というのもありますが、一般的ではないので割愛します。
木造
日本では古くから木造建築ありますね。法隆寺は１３００年前の木造建築。特に法隆寺五重塔は耐震ではなく免振構造。１９６８年に竣工された霞が関ビルは日本で初めての高層建築で尚且つ免振構造。それまでの建築物の考え方は耐震構造です。震えに耐えるとして耐震構造です。免振構造は振れるを免れる構造です。どういう訳か１３００年も前にある日突然に免振構造です。
その後の日本の塔堂の建築はこの法隆寺五重塔をコピーペーストしただけです。で、近代文明という現代になり２０世紀末にやっと複雑な構造設計を取り入れた免振構造。２１世紀になりタワーマンション、タワービル。
つまり法隆寺はタワーマンションと同じ発想の構造体です。いったい飛鳥の工人はどんな発想で免振にしたのか。僕は興味があるので相当調べました。法隆寺を造った飛鳥の工人はどうやら百済から呼んで来たとありました。百済というと今でいう韓国です。僕韓国行きました。仏教建築訪ねました。法隆寺の五重塔とは別物でした。耐震構造でした。ということは百済から日本に来た工人は木を切ったり削ったりの建築技術はあったのでしょう。しかしいきなり免振構造を思いついたことになります。それも完成形で。
手元にiPhoneあります。衝撃でした。iPhoneは２００７年が世界デビューです。世界が変わりました。iPhoneとて初代iPhoneと今のiPhoneでは進化しています。使い勝手も良い。機能も充実しています。
しかし法隆寺の五重塔に関しては突然に完成形なんです。進化の過程が歴史的にない。どうなっているのでしょうね。法隆寺と僕らが投資対象にする木造建築物とは別物であることを先に断っておきます。法隆寺も現在の木造建築物も共に大工さんが造りますから技術的に同じ思想のものと思いがちですが違います。木を切ったり削ったりは技術ですから同じです。
建築の発想が違うのです。僕らが投資対象としている木造建築物は柱と梁を使った木造在来工法と言われるものがあります。アメリカから輸入されたツーバイフォー工法があります。２×４とも表現します。在来工法は柱、梁で構造体をもたせている。２×４工法は壁工法とも言われ壁で構造体をもたせている。とされています。実はこれ間違いです。木造在来工法も２×４工法も共に壁で構造体をもたせているのです。ゆえに木造在来工法の建築物を増改築する場合、安易に柱さえ切らなければ良い。梁さえ取り払わなければ大丈夫なんて考えそうですが、これ大間違いです。在来工法も柱、梁に囲まれた壁で構造体をもたせているので柱に隣接している壁を取っ払うと構造体に大きく影響します。
テレビ番組のビフォーアフターあります。あれ、プロが設計していると信じていますが相当危険なことしている可能性あります。くれぐれも木造在来工法のリフォーム工事は特に構造体に関する部分は建築設計事務所に構造の設計を頼むなり慎重にお願いします。
木造建築物の利点は上記のことは配慮したとしてリフォーム工事が容易です。日曜大工も含めて可能です。普通の木造建築物なら他の構造体よりも相対的に安価です。そして意外に寿命は長いです。木造の法廷耐用年数は２２年とあります。銀行融資のときに注力される数字です。実質問題として耐用年数を過ぎても建築的にはまったく問題なく使用できます。
逆に僕はこの２２年という数字からヒントを掴みました
不動産、建築を囲むマスメディアの世界を観察すると賢そうな人達が賢そうなこと言うてます。おそらく賢いのでしょう。賢そうな人は日本の建築物は古くなれば価値が下がる。それに比べてヨーロッパではアメリカでは価値が下がらないどころか価値が上がる。だから日本はダメなんだと偉い人は言います。
僕日本はダメとは思いません。僕らは評論家でも政治家でもないのです。僕らは投資家でありビジネスマンであるのです。投資家としては日本の建築物は経年でより価値が下がるのであれば価値が下がった処を買えば良い。僕はどれぐらい経年するとどれぐらい価値が下がるのかを観察しました。
結論はだいたい築年数２０年を超える木造建築物は価値が限りなくゼロ円になります。ゆえに土地代だけになります。とするなら２０年超の木造建築物を買えば良いのではないか。あとは融資だけの問題になります。融資に関しては別のブログを読んでみてください。
土地代だけで購入できるのであるけれども、人は住める。とするならそこに価値がある。人が住んだとして賃貸したとして賃料は土地代だけかと自問。いや違う、多少安価であっても十分に土地代プラスアルファーがある。なぜなら人が住めるのであるから。
整理すると築年数の古い木造建築物はほとんど土地代だけで購入できる。しかしこれを賃貸すると家賃は土地代ではなく、一人前の住居の家賃として契約できる。ここが観察によって得た社会構造の歪ですね。歪はビジネスになります。僕が観察しているのはこの歪を見つける為なんです。
鉄骨造
柱と梁に囲まれたラーメン構造です。壁構造ではない。前記の木造在来工法の柱と梁とよく勘違いされるのです。鉄骨造は柱と梁だけで構造体をもたせている。ゆえに柱ぶった切ったりしたらあきません。梁を取り外したらだめですよ。しかし柱と梁だけで持っているのでその間にある壁などは取り払っても大丈夫です。木造在来工法は柱と梁に隣接している壁も取り払うと構造体に相当影響があります。これらさえ守ればリフォーム工事も容易です。
意外にも鉄は火に弱いのです。ゆえに外部に面する鉄部分は特に防火や耐火被膜する必要があります。この被膜にアスベストが使われていた時期があります。ここ最大に気を付けてくださいね。
注 アスベスト問題（アスベストもんだい）は、石綿（アスベスト）による塵肺、肺線維症、肺癌、悪性中皮腫（ちゅうひしゅ）などの人体への健康被害問題のことを指す。Wiki抜粋。法定耐用年数は３４年。鉄骨の厚みなどによる。
注 ラーメン構造(独: Rahmen) とは構造形式のひとつで、長方形に組まれた骨組み（部材）の各接合箇所を剛接合したものをいう。
鉄筋コンクリート造
奇跡と言われています。何が奇跡か。鉄筋コンクリート造は鉄筋と言うて鉄の棒で芯をつくりその廻りをコンクリートで固めています。鉄筋は引っ張りの力に踏ん張ります。コンクリートは圧縮の力に踏ん張ります。引くと押すですね。この特性でビルなどの構造を担っているのです。
これだけでも奇跡なのですが、鉄もコンクリートの原料になる石材も地球上には無尽蔵に存在します。つまり容易に世界中で手に入ります。これも奇跡的ですね。
しかししかし何が奇跡かと言うと鉄とコンクリーの熱に対する伸縮膨張率がまったく同じなんです。ここが最大の奇跡なんです。もし伸縮膨張率が多少でも違うと鉄とコンクリートは密接しなくなります。つまり構造体としてはなりたたない。世の中不思議なことありますね。
耐用年数は４７年です。構造体別では最長です。鉄筋コンクリート造はラーメン構造と壁構造があります。特に壁構造では壁を取っ払ってはいけません。壁で構造体をもたせているのです。リフォーム工事は相当難儀の印象です。例えば壁にAC１００Vのコンセントを取り付けるのも大変です。コンクリートに穴を開けなくてはならないですから。
で、どうなるの
構造別にみると木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造の順番で価格が上がります。リフォーム工事もこの順番で難易度が増すような印象です。これら構造体の選択は投資家の好みや全体予算が優先されるようにも思います。融資条件にも優先されることもあります。耐用年数により融資期間が変わってくるのです。
で、どうしたの
僕は感覚的に木造が何だか好きなので可能であれば木造を模索しています。例えば倉庫を建てる計画をする。計画段階で普通では鉄骨造を選択します。理由はラーメン構造で柱間のスパンが長く取れるからです。価格的にも納得感があります。しかし僕は木造で検証してみました。柱間のスパンはさすがに８メートルとかそれ以上になると無理があるようですが、６メートル未満では何とかなりそうです。で、僕は木造倉庫で建築しました。なんせ安価なんですよ。木造は。もう２０年以上経年してますがびくともしていません。ずーっと家賃を僕に運んでくれています。
で、どうするの
構造体の選択はその建物の用途にも優先されます。
整理しますと、投資家の好み、建物の用途、融資条件、経済的側面になります。まずは採算が合うことを最優先にすることが大原則です。不動産検索サイトでいろいろ検索条件を入力し採算ベースで構造体を見比べてください。それなりに選択肢は限られてきます。その中で歪を見つけてください。僕の場合でしたら上記の普通なら鉄骨造にする処を木造の倉庫にしてみた。という処が自分でつくった歪です。世間の常識に対して安価に倉庫が出来るという歪。店子側は鉄骨造や木造でも家賃に変わりはないですからね。
まとめ
不動産投資もそれを見る側面によっても見方が変わります。今回のブログでは構造体からみた不動産投資を記載しました。現実問題としては、採算と融資期間に優先されます。木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造の順に価格もリフォーム工事のし易さも高価に難しくなります。木造は在来工法と２×４工法共に壁構造です。鉄骨造はラーメン構造。鉄筋コンクリート造はラーメン構造、壁構造共にありえます。その混合もあります。リフォーム工事などのときは特に気をつけてください。構造体別に損害保険の保険料なんかも変わってきます。金融融資条件も構造体別に変わってきます。
内部リンク 木造
内部リンク 鉄骨造
内部リンク 鉄筋コンクリート造
不動産検索サイト
金融機関検索サイト
損害保険検索サイト
金融情報検索サイト
