大賀 信幸 
どうされましたか
不動産投資って収入はどうなの。
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資の収入のお話です。仕組みは簡単と言えば簡単です。しかし奥が深い。
不動産投資 収入
一番気になる処ですね。いったいどのようにして不動産投資家は収入を得ているのか。僕も不動産投資を始めるまでは現実的でなかったです。大家さんは家賃収入を得ている。これは想像できます。では家賃収入に対しての支出はどのようなものがあるのか。税金はどうなっているのか。果たして収支は合うのか。
先祖代々の地主でなくても不動産投資は出来るのか
先祖代々の地主でなくても不動産投資出来ます。逆に地主でないから出来ることもあるように思います。不動産投資家の仕事は店子に対しての場所の提供の提案です。地主は地主でない僕等よりもある一定以上の有利さを持っています。スポーツの世界ではアドバンテージとか言うヤツです。しかしその有利さゆえに地主はスキがあったり緩みがあったりの事例もいろいろ観察できました。例えば地主でない僕はどのような地域の不動産でも今から求めることができます。
狙いを定めて自分好みの不動産を手に入れることができます
地主を観察すると与えられた土地を利用するだけの発想に留まっている場合が多いのです。与えられたものですからね。具体的事例としては田舎の商店街。街の外れの商店街。殆どシャッター通りになっています。このシャッターのお店はおそらく先祖から与えられた不動産であろうかと思うのです。しかし商店街から人がいなくなると次の手が打てない事例です。商売を辞めるしか手を打てないのです。
せっかく土地やお店があるのに有効に利用できない
残念なことです。おそらく商店街がシャッター通りになる前にその予兆があったはずです。朝起きたら昨日まで繁盛してた商店街が今朝から急にシャッター通りになったとは思えないのです。その予兆を観察出来た段階でこのお店を売却するのが善手でしょう。
そして売却益で次の商売繁盛しそうな土地を購入するのが最善手でしょう
所有している不動産を売ると言う発想が地主にはないのが一番の短所かもしれません。僕ら地主でないものは元々何もないのですから売ろうが買おうがあまり行動に制約はないように思うのです。僕らが生きる道はここにあるように思うのです。
この売ろうが買おうが行動に制約がないこと
で、僕なら場所柄港湾の近くなので物流系の不動産を求めようとしています。理由は場所柄とこれからの経済の伸びしろを見て物流系に的を絞っています。買い物の多くはネットでする時代です。これらがますます増えます。ゆえに荷物が増えるでしょう。
住宅系が得意ならその分野の不動産を増やせば良いのです
ビルが良いと思うのなら都心の商業ビルを狙えば良い。ここはそれぞれの投資の考え方と好みと思うのです。
家賃収入
求めようとしている不動産が手に入った。賃貸する。家賃が毎月入る。これが収入になります。支出としては、不動産を購入するときの仲介手数料、登記費用、登録免許税、不動産取得税。これらは１回限りです。毎年かかるのは固定資産税都市計画税です。毎月の管理料、修繕のために積み立てる必要があるのなら積立金。火災保険料、地震保険料。
で、不動産投資の一番面白いのは手元にお金がなくても投資できることなんです
ま、ないと言うてもそれぞれ投資家の程度により金額はいろいろでしょうが。例えば全額借り入れして不動産投資をする場合を考えてみましょう。借り入れ期間を２０年。金利を２％とします。２０年ですから１年当たり５％の元金返済になります。
それに金利２％ですから合計７％が１年間で銀行に支払わなければならないお金になります
実際では元利均等返済で銀行からお金を借りているので７％以下になりますが。。。ま、細かいことはさておいて。つまり投資金額の７％以上の家賃収入がないと月々の手元に現金が残らないことになります。キャッシュフローマイナスになるとも表現します。何が何でもここプラスにするところなんです。ここをプラスにしてその値を積み上げるのが不動産投資の醍醐味と僕は思います。税金や管理費はもちろん必要です。
売買収入
転売収入と言うたりします。最初から売却する目的で購入する印象ですね。目的はま、いろいろあるでしょうが事象としては不動産を売却して得る収入です。この収入が益になれば理想です。しかし未来は誰も知り得ません。損になることもあるのです。結果的に売却する予定でない不動産を売却して益になることもあります。損になることもあります。いずれにせよ難しい。
僕が転売を得意にしていない理由です
しかし僕の友人知人で爆発的に利益を上げている投資家は皆この売買収入が莫大です。誰もが見習いたいのですが、これは限られた才能や才覚が必要であるように感じます。人間にはどんな才能が隠されているのか、自分では分からないと言います。御自分の才能に予感がある人は不動産売買に挑戦するのも良いかもしれません。しかしリスクヘッジを忘れずに。売買するときに再度仲介手数料が必要になります。
合算
家賃収入と売買収入の合算が不動産投資の収入になります。しかし僕みたいに家賃収入がある限り不動産を売却しない投資家もします。これは売却するまで収支は分からないのが正解です。
しかし月々の家賃収入だけは入ってきます
そしてその家賃収入を累計すると十二分にこの不動産の購入費用を上回る場合があります。つまり損だけはないとなります。しかし売買しないのですから益は分からないけれども、売却したと想定して含み益はあるとも解釈できます。
で、どうなるの
収入は２通りあります。家賃収入と売買収入の合計が不動産投資収入になる。しかし売買収入は売買するまで確定しない。
支出も重要なので把握しておくこと
仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、固定資産税都市計画税、毎月の管理費用、毎月の修繕積立金が必要であれば積み立て必要です。売買する場合はさらに仲介手数料。管理費用の中にエレベーター定期点検費用や清掃費用、共有部分の電気代などを含むとします。
僕の友人知人で不動産投資で爆発的に利益をを上げている人達は売買収入が莫大です。
で、どうしたの
爆発的に利益を上げている友人知人はさておいて、僕はどうやら売買収入を得る才能がないので家賃収入だけに徹しています。僕は家賃収入に徹して不動産投資を続けます。
で、どうするの
まずは観察です。家賃収入で利益を上げている不動産投資家と売買収入で利益を上げている不動産投資家を観察するのです。どちらがブログ読者に合うか。ご自分の才能に合致するか。これを見極めてから不動産投資をするのが最善手と思います。
まとめ
不動産投資の収入は２種類。収入の仕組みは簡単です。しかしそれぞれ益になるか損になるかは投資家の裁量次第です。具体的にどんな裁量が必要か。ブログ読者もこれらの投資家を観察してご自分の目でご確認くださいね。僕の場合は観察と読書でなんとかなりました。
