大賀 信幸 
どうされましたか
家賃収入で税金って変わるの。
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資の家賃収入を詳しく解説します。特に税金の考え方なんかを知れば驚かれると思います。
不動産投資 家賃収入
賃貸マンション家賃６万円。消費税なし。これ当たり前ですよね。住居系賃貸には消費税掛かりません。正確には１ヶ月に満たない期間の賃貸借の場合消費税は必要です。では、一括で住居兼事務所などを賃貸する場合はどうでしょう。
これは床面積で按分されます
しかし明確にその建物を住居と事務所と分けることは困難でしょうね。バストイレ、共有部分をすべて住居に含むとしても問題ないと思います。単純に事務所部分だけが課税対象でしょう。ここらへんは僕税務署とトラブルになったことがないですが、ブログ読者はご自分でご確認ください。
住居兼事務所の兼用住宅の駐車場は非課税
住居は非課税。事務所は課税。事務所の駐車場は課税。微妙な采配と判断なのです。では土地だけ賃貸はどうなのか。ここ判断が分かれます。
土地を賃貸してその土地を店子が駐車場に使う
これは消費税かかりません。土地を駐車場として賃貸する。これ消費税掛かります。この違いは分かりますか。微妙でしょう。僕も相当観察しました。研究もしました。税務署にも問い合わせました。
国税庁のホームページより抜粋
1 土地の一時的貸付け
土地の譲渡や貸付けは、消費税の課税の対象になりません。 しかし、土地の貸付けであっても、貸付期間が1か月に満たない場合は、課税の対象となります。
2 駐車場、野球場等の貸付け
建物や駐車場など施設の利用に付随して土地が使用される場合は、消費税の課税の対象になります。 したがって、駐車している車両の管理を行っている場合や、駐車場としての地面の整備又はフェンス、区画、建物の設置などをして駐車場として利用させる場合には、消費税の課税の対象となります。 このほか、野球場、プール又はテニスコートなどの施設の利用に伴って土地が使用される場合も消費税の課税の対象となります。
読めば読むほど解釈いろいろ出来るでしょう
僕なりの経験と事例ではどうやら税務署の判断は土地だけ賃貸なのか。その土地に設備がしてあるのかどうかのようです。
具体的には土地だけでは非課税
その土地にアスファルト舗装やコンクリート舗装してあると課税。この場合の設備とはアスファルト舗装やコンクリート舗装のことです。現実問題として粘土質の土地に駐車場として車を停めると、晴れの日は良いですが雨では足元ぬかるみます。歩けない。車どろどろなります。
で、上記舗装すると課税
この中間点はないのかと模索しました。ありました。アスファルト舗装する場合でもコンクリート舗装する場合でもいきなりアスファルト打ちません。いきなり仕上げのコンクリート打ちません。必ず下地を固めてから仕上げをします。これ現場工事を観察して分かりました。
とするならこの下地段階では課税になるのか非課税になるのか
すくなくとも下地だけでも土地はぬかるみません。どろどろなりません。で、この場合は非課税と判断されました。今消費税１０％なんでこれ相当店子さん喜んでくれますよ。相対的に家賃が安くなるのと同じですからね。
しかし下地だけではこころもとないです
もっと大規模な土地の事例を記載しますね。例えば土地にトラックを停める。それも複数台停める。用心の為に照明器具必要。どうしても床はアスファルト舗装したい。
この場合は店子と話し合って僕の出した結論はですね
いずれにせよアスファルト舗装も電気設備もお金がかかります。このお金はどれぐらい掛かるかを見積もりし算出します。で、これらの設備を僕側が負担した場合の家賃を計算します。当然、土地代プラスこれらの設備代になります。
しかし店子に土地だけ賃貸する
その土地に店子側でこれらの設備を行うとした場合、非課税になります。消費税の３％ぐらいであればあまり配慮は必要なかった認識ですが、今後消費税が増えることがあっても減ることはないようなので、ここらへんは相当観察し研究する必要があります。店子喜んでくれます。
建築協力金
この設備の部分なのですが、アスファルト舗装ぐらいではそんなに配慮は必要ないのです。この設備が例えば立派な建築物であった場合はどうでしょう。
あくまで建築物の所有は店子になります
僕は土地だけ賃貸する。この土地代は非課税です。契約形態も借地権契約になります。すこしややこしくなってきました。詳細は別のブログに記載するとして話を勧めます。借地権契約は普通借家契約と定期借家契約があります。昨今では定期借家契約が主流です。僕は選択できるのなら普通借家契約を優先します。これは大家になる場合でも店子になる場合でも。
しかし借地権契約は店子に権利の多くが渡ります
ましてや建物も店子のものになるとこの土地の権利は殆ど店子主体になる可能性があります。詳細は借地権契約書で結んでいますが。で、ここからなんです。
店子に借地権を与えないとする場合はどうでしょう
普通の賃貸借契約です。土地がある。この土地にビルを建てる。そのビル１棟全部を店子に賃貸する。土地にビルを建てると記載しました。ここ重要。
では誰のお金で建てるのか
大家さんのお金で建てると普通の賃貸借契約になります。店子のお金で建てると借地権契約になり尚且当たり前ですがこのビル店子のものです。そして店子に多くの権利が渡ります。
しかし大家さんは店子に借地権を渡したくない
ビルの建築費も出したくない。しかし店子から家賃欲しい。欲張りな大家さんです。過去にこんな厚かましい欲の皮が突っ張る大家さんいたのでしょうね。それに対して廻りの人がいろいろ考えたのでしょう。でその廻りの人が考えたであろう得策を僕は観察しました。
なかなか観察しにくい事例でした
なぜなら外からビルを見てもその所有が誰のものかひと目で分からないですし。登記簿を調べて所有者の名前が分かっても本当のこと分からない。所有者大家さん名であっても建築費用を誰が出したのか。
で、発見したのは建築協力金
これ考えた奴天才です。所有者は大家さんになります。当然登記簿上も大家さん名義になります。しかしこの建築費を店子が出すという。それこそ大家さん絶対有利な契約です。具体的には土地は大家さんでその土地に建てる建築物も大家さん名義、しかし建築費用は店子が出せと言う契約です。
こんなアンフェアな契約が通るのです
なぜならどうしてもその土地を借りたい店子がいるからです。ここで問題は税金です。上記の文章は契約の考え方ですが、店子が出した建築費で大家さんのビルが建つ。ここ、ここ注意。
とするなら店子から大家さんへ大きなお金が流れたことになります
譲渡税の対象になります。大家さんは譲渡税がかかります。この譲渡税が掛からない方策もあります。この部分は別のブログでお伝えします。あ、この場合は家賃に消費税かかります。
で、どうなるの
不動産投資の家賃にはそれなりにいろいろあります。家賃の種類がいろいろあるのではなくそれを取り巻く税金の考え方ですね。住宅は非課税。事務所は課税。倉庫は課税。土地だけでは非課税。駐車場として設備がある場合は課税。建築協力金という大家さん側からみたら素晴らしい方策を考えた天才おる。各自いろいろ観察研究してみてください。
で、どうしたの
僕は大家さんとしていつも経済面で店子が有利になるように考えて行動契約しています。例えば消費税。契約の方針によって同じ不動産を賃貸するのに課税になる場合と非課税になる場合があります。非課税になるにはそうしたら良いのかを絶えず観察しています。すべては店子の為にです。この行為が店子との信頼を生みいつも店子さんに喜んでもらえる大家さんになる最善の方策と信じています。
で、どうするの
今駐車場や住居兼事務所などの賃貸をされている大家さんなら契約の再確認をしてみてください。非課税になる契約があるかもしれません。土地はあるが建築費負担が重く思っておられる大家さんは建築協力金を研究してみてください。昨今ではネットに事例が出ています。今から不動産投資を始めるブログ読者は消費税課税非課税を意識して契約してください。すべては店子の為にを心がけしてください。きっと喜ばれますよ。
まとめ
意外に土地だけ賃貸するって良い感じですよ。探してみてください。さすがに街なかでは採算合わないかもしれませんが、少し郊外だと採算は合ってきます。
相対的に土地が安価な割に駐車場代金が土地代につられて安価になってないのです
これ歪です。いつも言うてることですがこんな歪を観察により見つけるのです。そればビジネスになります。家賃に消費税課税、非課税があるって驚きでしょう。同じ不動産でも契約の形態により課税非課税あるの驚きでしょう。僕も驚きました。
これが観察による税金の歪を見つけた例です
僕がまだ気づかないことも多々あると思います。ご参考になる考え方がありましたらメッセージ頂けるとありがたいです。不動産に関しても観察しがいがある仕事です。
不動産検索サイト
