大賀 信幸 
どうされましたか
借地権って何。
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資の中で不動産の借地権を解説します。土地を借りる権利です。転貸には注意が必要です。
不動産投資 権利 借地権
借地権は建物所有を目的として土地を借りる権利です。借りる期間により普通借地権と定期借地権があります。法律的には変遷があったようですが現在はこの２つを確認しておけばいいと思います。地主との関係もあります。建物を購入や売却する場合は地主の承諾が必要です。また同時に借地権譲渡承諾書を記載してもらう必要があります。その場合は譲渡承諾料を支払う場合があります。
不動産投資 権利 借地権 バブル経済
果たして借地権は不動産投資対象としてはどうなのか。投資目線で僕の経験を踏まえて解説します。１９９０年代のバブル経済崩壊を目の当たりにしました。どれぐらいバブル経済やったかと言いますと、株価は３８,９５７円になりました。土地値は僕が見た限り坪単価６０万円ぐらいの土地が２００万円ぐらいになりました。僕はバブル経済が始まる前から不動産投資をしていました。株価は上がる、土地値も上がる、建築費も上がる。銀行はほぼ無限に金を貸す。最初は不動産の情報と建物の情報を僕が集めて事業計画書を作成し返済計画を作成し銀行に持参してました。
担当者に話をし、その上職が融資判断し融資実行
これ普通のパターンです。バブル経済以前は融資判断の多くは各金融機関の支店での判断が主流のように感じました。今は各銀行の本部での融資判断が主流です。で、いよいよバブル経済真っただ中になりますと２０歳代前半の僕に支店長が張り付いて金を貸す。
どういうことかと言いますと、銀行の支店長が不動産屋を伴って僕を訪ねてくる
僕の信用能力をすでに調べている。僕が買えそうな不動産を不動産屋が僕に提案する。僕がその場で、うんと言えばその場で融資決定なんて馬鹿なことが日常にありました。
この結果日本中の銀行が破綻しました
日本中のすべての銀行が破綻したのですよ。支店長がうんと言えば融資実行なんですから破綻しますよね。銀行員も決裁権のある人は派手に遊んでいました。飲食、ゴルフ、麻雀。僕はどれも苦手でした。夜の街の噂は絶えませんでしたよ。バブル経済と借地権ってどんな関係があるのと言われそうですが、結論はもうちょっと先を読んでください。
不動産投資 権利 借地権 バブル経済破綻
で、当然のごとくバブル経済は破綻しました。僕は無傷でした。僕の廻りの不動産投資家、事業経営者は６名自殺しました。皆守る人があり家族を思っての自殺です。死は尊いというらしいですが僕はその尊さが分かりませんでした。今でも分かりません。
命を絶たなくても良いのにと未だに思います
皆生命保険目当てでした。それと精神的に追い詰められている。莫大な借金を返済できなくなる。家族に迷惑がかかる。自分さえ死ねば莫大な借金は生命保険で完済できる。家族は助かる。もし今、債務弁済でこんなこと考えているブログ読者がいたら決して命を絶たないでください。方策はあります。家族も守ることできます。
不動産投資 権利 借地権 バブル経済崩壊 僕が無傷である理由
土地値が上がる。株価が上がる。建築費が上がる。また戦後日本は１度も土地値、株価、建築費は下落しませんでした。バブル経済の僕おそらく規模は小さいですが最前線にいました。銀行の支店長や立場ある人ほど上記のことを口にしました。だから金借りて不動産買っても大丈夫。
事業経営者は不動産の価格は下がったことがない、だから金借りて不動産投資をする
僕の市場の観察は土地値、株価、建築費です。そして観察結果は共に上昇です。ひとつ記載してないものあります。何だか分かりますか。
それはね、家賃なんです
家賃のこと皆言わないのです。銀行の支店長も立場ある人生の先輩経営者も。僕家賃観察してました。家賃だけは上昇してないのです。これは異常なことで、すべて値上ってるのに家賃は上がってない。
家賃は生活費だと思うのです
普通に学校教育を受けた健全な思想の日本人が持つ価値観での生活費だと思うのです。生活費が上がらずに土地値、建築費が上がる。これは投資ではなく投機。投資ではなく博打。
投資ではなく負けが確定している博打でしょう
僕は彼らが博打途中で夢見ている人達に見えました。負けが確定しているのに。この観察結果から僕はバブル経済崩壊の少し前にすべての不動産投資をやめました。
不動産投資から手を引きました
新たな物件の購入をしませんでした。僕が不動産投資をやめるというとまた立場ある先輩経営者や銀行の支店長に僕は非難されました。
大賀ばかやとか、大賀あほやでぇ、不動産今から値上がりするのにぃ
なんて言われました。
で、バブル経済崩壊
銀行全部破綻。飛ぶ鳥を落とす勢いの銀行支店長どこか行く。皆僕の目の前からいなくなりました。僕は早くから投資をしていたのでその頃お付き合いのあった経営者は皆僕より年長で僕の人生の先輩です。で、６名自殺。破産倒産数知れずのバブル崩壊でした。
僕の生きる道は観察でしかなく、この６名の経済破綻理由を観察しました
検証しました。彼らの生前の言動や行動。経営者としての特性。遊び。交友関係なんかを検証しました。
すると特性が見えてきました。僕の観察分析結果としては、どうやら所有欲が強すぎるように感じるのです。彼らの過去の言動を思い出すと、
俺のビルや。
俺の車や。
俺の女や。
俺の家や。
俺の会社や。
すべて所有欲です。その所有欲を満たすために過剰な金融をして所有しているように見えました
元々事業経営や不動産投資をしている人は僕も含めて所有欲の塊です。ここらへんはまた別のブログに記載しますね。
バブル経済崩壊後土地値は相当下がりました。バブル経済崩壊前の価格まで土地値下がりました。
バブル経済崩壊直後は、不動産投資を仕事としている僕としては僕に融資が付けば抜群な買い時です
ありがたいことにその頃は僕の個人信用も相当よくなっていました。手持ち不動産からの確実な家賃収入もありました。僕は他に事業もしていますのでそれらの信用もありました。手持ち不動産を購入する為の借入金もほぼ返済できていました。この状況なので僕に融資がつきます。不動産は投げ売り状態。
釣りに例えると入れ食いです
で、僕はこの状況にも関わらず不動産を買えなくなりました。ゴルフで言う処のイップスです。精神的にパットが打てない。打とうとしても身体が動かない。僕の精神状態は金借りることを極端に恐れていました。目の前に金借りて返せなくなった死人を多く見たからです。しかしありがたいことに僕や僕が守るべき人の生活は成り立たせています。
別にバブル経済崩壊後不動産投資をしなくても僕生きていけます
しかし僕は不動産が好きです。どうしようかと思案してまた市場を観察しました。
で、どうなるの
所有欲が大きい人が破綻した。僕はいっそ所有欲を完全に放棄したらどうなるかを検証しました。所有欲を放棄して事業経営や不動産投資が出来るのか。いろいろ観察しました。
見つかりました。借地権
借地権は所有権ではありません。他人の土地を借りる権利です。これや、、、。と思いました。
僕は地主に借地権料を支払って土地を借りる。借りた土地に僕のお金で建物を建てる。
その建物を僕は第三者に賃貸する
つまり不動産用語で言う処の転貸。又貸しですね。ここから少しややこしいのですが普通に僕と地主との借地権の契約書には転貸禁止とあります。借地権の契約書上の転貸とはその建物名義を地主と僕以外にしていることを指します。僕はあくまで僕の建物を第三者に賃貸するので僕と地主との借地権の契約書上の転貸には該当しないのを観察により得ました。そして法律上も調べ得ました。
で、どうしたの
ここで僕は必要なお金は、僕が地主に支払う名義書き換え料だけです。建物の建築費は土地所有権であろうが借地権であろうが同じです。しかし僕は毎月地主に家賃を支払わなければなりません。計算すると家賃を支払っても十分に採算が合う借地権があることを発見しました。また地主名義書き換え料を支払うとしましたが、これも通常その土地の売買価格の５％から１０％ぐらいです。ゆえに金融せずに不動産投資が出来ることを発見しました。
で、どうするの
今から不動産投資を始めよう。しかし大きなお金がない。お金を借りる信用がない。お金を借りるのは怖い。これらのブログ読者は借地権を視野に入れることをお勧めします。最小の投資で最大の利益額が出るように思います。手元に現金が残るには相当良い投資になる可能性があります。
まとめ
固定資産税、都市計画税が必要ない。登録免許税、不動産取得税も必要ない。しかし名義書き換え料と毎月の家賃が必要。名義書き換え料は所有権に比べて相当安価に感じる。不動産投資をするなら所有権の他に借地権を視野に入れるのも善手。
リンク 不動産検索サイト
リンク 金融比較サイト
内部リンク 僕がバブル経済崩壊で無傷の理由
内部リンク 借地権に僕が注目した１番の理由
内部リンク 不動産投資所有権
