大賀 信幸 
どうされましたか
不動産投資で駐車場を考えているのですけれども。
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資の中で駐車場を解説します。意外に投資として良いかもしれません。
不動産投資 駐車場 消費税あるなし
街中にコインパーキング増えましたね。これなぜだか分かりますか。１９９０年代のバブル経済崩壊。これ以降増えました。というよりバブル経済崩壊でコインパーキングと言う名の事業が世に出ました。
法律的に土地を第三者に貸す場合
つまり大家さんが不動産を貸す場合について考えます。まずは普通に共同住宅で普通の人が普通に賃貸借契約を結ぶ場合は借地借家法という法律に従います。つまり借り手が非常に有利なんです。店子が家賃を支払っている限り、大家さんが退去を申し出ても退去しなくても良いのです。バブル経済では多くの企業や人が土地を担保に高額な融資をしその土地を購入しました。ここまでは普通です。良くある話です。で、バブル経済崩壊しました。僕の感覚では実勢価格が３分の１ぐらいになりました。例えば平時には１億円ぐらいの土地がバブル経済では３億円になった。この頃銀行はこんな土地にでも３億円の融資出しました。銀行が土地担保に企業や人に３億円金融する。この土地手に入ります。ここでバブル経済崩壊。銀行は抵当権設定しているのでこの土地を取りにきます。銀行のものになっても銀行が第三者に転売しても金融した３億円は取り戻せません。かと言うてこのまま土地を所有していても固定資産税、都市計画税支払う義務あります。で、第三者に貸しても貸した人に権利発生します。将来この土地転売しようとしても貸した人に権利があるので立ち退きお願いしてもまたお金必要です。
結論ですがこのような土地は土地一時使用賃貸借契約をすると貸した人に権利が発生しません
つまり駐車場として貸すとなります。今まで月極で駐車場を貸すのが一般的でしたらこれを時間貸しすると言う天才が現れました。
これがコインパーキングです
まさに法律を知り尽くし、銀行や金融の痛い処を突いた技です。ゆえに最初は都心の売るに売れない土地、貸すに貸せない土地がコインパーキングとなりました。今はこの利便性と権利が発生しないことにより全国に広がりました。
で、どうなるの
全国に売るに売れない、貸すに貸せない土地が氾濫したのでコインパーキングが増えたと僕は解釈しています。で、駐車場の形態はコインパーキングだけではありません。普通に月極駐車場として賃貸する場合もあります。この場合は一時使用賃貸借契約になります。店子に権利は発生しません。普通に消費税がかかります。
で、どうしたの
これらを観察できたので僕なりに考えたことあります。まずは消費税。普通に駐車場にすると消費税の課税対象になる。住宅と併用した駐車場では住宅には非課税なので併用駐車場も非課税になる。
しかし土地だけ賃貸すると非課税です
ここ。ここを深く観察しました。税務署にも聞きにいきました。どうやら駐車場として地面にアスファルト舗装をしたりコンクリート舗装をすると課税対象になるようです。土地だけなら非課税、アスファルト舗装では課税。ではこの境界線ではどうでしょう。非課税です。ゆえに、アスファルト舗装やコンクリート舗装の下地までして仕上げしない状態にすれば非課税になります。土地だけ貸してそこに車を停めると雨の日ぬかるみます。下地すればぬかるみません。消費税も１０%になりました。課税対象にしないことで店子さんにも喜ばれています。
で、どうするの
まずは月極駐車場を模索するのが良いと思います。消費税の件は上記をご参考に。コインパーキングは経費がかかります。集金経費や機械設置やアスファルト舗装などの設備。
これらの初期投資をすべて無償でしてくれるコインパーキング会社もあります
その代わりコインパーキング代金の大方を持って帰られます。また常識のない人は駐車場に車を停めっぱなしにして放置。放置された車にも所有権がありますから勝手に処分できない。煩わしいです。この塩梅も良く観察してみてくださいね。納得出来ればコインパーキング会社にお願いするのも善手でしょう。僕は駐車場に関しては月極駐車場が最善手のような気がします。
まとめ
駐車場は店子さんに権利も発生せずになかなか良い感じですよ。煩わしいことも少ないですし。
注意点を記載します
車庫証明の件ですが、店子が車庫証明を欲する場合は有償でする大家さんが多いです。僕は無償でしています。これもその地域の状況によりますけれども。車庫証明無料とするだけで他と区別化できますし、日々の家賃は変わりません。警察からの書類に印鑑押すだけですからね。実印も必要ありません。
