不動産投資【失敗　紛争　事故　未収金　倒産　あれこれ　よくまぁこれだけ失敗しましたわぁ。不動産投資って相当懐が深い】

どうされましたか。

不動産投資って失敗あるの。

こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。

不動産投資での失敗あれこれお話します。失敗おおありですよ。ありすぎて恥ずかし。

不動産投資　失敗　紛争　事故　未収金　倒産　あれこれ

まぁ、思い返すだけでも恥ずかしい。よくまぁこれだけ失敗したものです。仕方がないって言えば仕方ない。理由も分かってます。僕、専門の教育や会社勤めしたことないですから。すべては観察と読書だけ。

ま、これが今から思えば観察と読書が最短で最大の効率とは思います。先ずはやってみる。

で、どうなるの

しかしまぁ、何とかなるものですよ。すべてそれなりに解決しました。

店子が破産。見知らぬ弁護士の先生から内容証明郵便が届く。なんじゃこれぇから始まって最後は紛争になる。闘う必要のない戦いに挑んだ結果はさてどうなるか。

最初の頃は契約書僕が自分で作成してました。何やら適当な契約書の雛形見て、見様見真似で作成。双方署名捺印。店子が退去する２０年間まるで気づかなかったが契約書間違ってたとかね。

不動産関係の本読んでた。既得権っていうのがあった。２０年以上他人の土地を所有の目的で使用してたら自分のモノになると言う。廻り見渡したら空き地があった。既得権試してみた。これも相当あほなことしてます。で、結果は如何に。

家賃支払わない店子おる。いろいろ法律書読んでると債権譲渡契約と言うのがあることを知った。店子とこの債権譲渡契約を締結した。内容はね。債権譲渡契約ですから店子が持ってる債権を僕に譲ると言う契約書です。しかし夜逃げされたとかね。

僕が大きな土地を借りる立場になった。つまり僕店子です。そして何やら地方裁判所に来いと言う。最初は公正証書を作成するのかなぁ。賃貸借契約の公正証書かなぁ。しかし公正証書は公正役場やしなぁ。

弁護士費用は割り勘とか言われた

ま、何も分からないまま地方裁判所に出向く。そこで即決和解の書面に署名捺印。これ後で考えると最大の屈辱。トラブルになる前にトラブル起きたことを想定して、和解すると言う。。。。しかし当然トラブルは起きない。大きな経験させてもらいました。

木造の倉庫を建てたいとの相談が僕にあった。何に使うかと言うと不動産投資。木造で倉庫は建築費を安価にする為らしい。僕知人の建築設計事務所を紹介した。設計してもらった。僕は相談を受けただけ。

当然建築ですから建築確認申請する必要がある

相談者も僕も僕が紹介した建築設計事務所も分かってる。どうやら正確に計算し設計すると、この土地にはもう建築物は増築出来ない。

建ぺい率、容積率オーバーになるとの報告があった

普通こんな場合はそれまでに掛かった費用を建築設計事務所に支払い、この仕事は終わる。

で、この相談者はそうしなかった

どうしても建築したい。倉庫建てたいと言う。それは無理。しかし図面は一応描いたとの僕への報告が僕が紹介した建築設計事務所からある。

しかしこの図面では建築出来ない。この図面で建築すると違法建築になる。僕も当然知人の建築設計事務所も手を引いた。相談者強引にこの図面を元に建築した。倉庫完成。しばらくすると前を通り掛かった消防隊員がおかしいと気づく。

で、大騒ぎになる

この相談者実は関西では誰もが知ってる超大手企業。株式公開もしている。こんな不正は許せないとの世論にまでなる。結局この倉庫を取り壊すことで行政と手を打つ。

で、どうしたの

なぜだか僕、また相談されて僕が行政と話し合いをしてこの問題はなかったことにしてもらいました。この超大手企業の担当者はそれから顔見てません。どうされているのか。しかし僕はなぜだかノーギャラでした。ま、ええかぁ。

テント倉庫

一昔前はこんな形態許されたのです。鉄骨の１００坪ぐらいの１階建ての倉庫。壁面と屋根がテントで出来ている。屋根がテントで出来ているから、建築ではないとの見解が許された時代あったらしい。どういう訳か建築ではないのであることとして、テント倉庫の柱と基礎を緊結してなかった。ここちょっと意味取り違えてて正確には建築物は基礎と緊結せねばならぬと建築基準法にある。テント倉庫は建築物ではないから基礎と緊結しない。

これ間違い

で、結局間違った解釈でこのテント倉庫１００坪もある巨大な倉庫であるのに基礎と柱とは繋がってなく、おまけに大きな鉄製の車輪がご丁寧に柱の数だけ柱の下に付いてる。当然風吹いたらテント倉庫ごと走る。２０１８年の台風２１号で、、、なん、と。倉庫ごと飛んでいきました。怪我人が出てなくて良かったです。

家賃滞納３ヶ月

管理している不動産屋さんが大賀さん現場来てくださいとの連絡。僕現場行きました。玄関には小さな子供靴。若い夫婦が家賃払えませんと僕に言う。

隣におる不動産屋さん退去してくださいと

。。ま、当たり前ですが。僕そのときその若い夫婦より若い歳。ご主人僕の前で嫁子の前で土下座。ここ出ていくと住む処ない。子供の為に退去させないでくださいとのこと。不動産屋さんは退去の一点張り。僕は見かねて、ではもう１ヶ月待ちます。家賃支払ってくださいねと言う。で、１ヶ月後は。。。。。。。

で、どうするの

いずれにせよ失敗したらまずは状況判断です。それから一息つく。そして状況を観察。で、解決策を模索。この繰り返しで何とかなるものですよ。

まとめ

不動産投資の失敗はいろいろあります。しかしありがたいことに僕致命傷には至ってません。これは僕が極端なビリリであるからと思うのです。しかしビビリ過ぎても前に進まないし。かと言うてまったくビリリなしでイケイケドンドンで破綻している人多く見てきましたし。頃合いが難しいですね。

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