大賀 信幸 
どうされましたか
不動産投資って失敗あるの。
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資での失敗例です。僕の判断のミス。ま、読んでみてください。
不動産投資 失敗 僕の判断ミス
借地権で土地を手に入れました。普通借地権です。良い感じです。この土地をどうしようかと思案していました。するとね。この土地を貸してくれと言う店子現れました。建築屋さんでした。材料置き場と事務所に使いたいとのこと。
で、１５０坪ある土地に事務所兼倉庫を建築したいとのこと。良い感じで話が進んでいきました。
僕がここの土地の所有者であればこの店子に借地権として賃貸借すればこと足ります。しかし僕はここの借地権者であって所有者ではない。こんな場合はですね。僕がその事務所兼倉庫の費用を負担して僕の名義で事務所兼倉庫を登記する。そしてこの建物の賃貸借契約をこの建築屋さんと僕と結ぶのが普通です。
この方針で話を進めていますとね。さすがに建築屋さんですからこの事務所兼倉庫を自分で建てさせて欲しい。故に土地だけ貸してほしいとの要望。なるほどです。それはそうですよね。建築屋さんですから。そして土地だけ僕から借りて自分で建築すると家賃は地代だけになります。事務所兼倉庫も安価に建築できますもんね。この条件を僕受け入れました。
しかし法律的に問題が出てきます。上記の判断でものごとを進めるとですね。建物名義はこの建築屋さんのものになります。借地権を持っているのは僕なので僕名義にしなくては借地権上のルール違反になります。
で、僕考えました
僕名義で建物を建てる。建築費用はこの建築屋さんが負担する。建築費用の扱いは建築協力金として僕が店子からもらう。これで完璧なはずでした。つまり僕建築費用は一銭も負担しない。
で、ここからなんですが
建物の費用は本来お金のやり取りとかあるはずです。送金履歴とか。領収書とかがあれば後々証明出来るのです。しかしこの場合、僕の脇が甘くてそんな書類後でなんとかなると思いました。
しかし今回建築費用は建築屋さんが自腹で自社で建築する訳ですから、お金の動きが表から見えない。僕が一銭も建築費用を負担しないのは変わりない。
で、事務所兼倉庫が完成しました
２０年ぐらい店子で賃貸借契約結んでいました。僕に取りましては最高の店子です。で、ある日どこやら知らぬ弁護士事務所から内容証明郵便が届きました。予感と言うか弁護士の先生からの内容証明郵便は嫌なこと１００%おきます。内容証明郵便の内容はですねこの建築屋さん破産。
僕はこの店子と賃貸借契約を結ぶときに２点注意しました
１点目としては、この事務所兼倉庫の解体費用です。いずれ使わなくなる。その場合の解体費用だけ僕が預かっておくとの判断しました。
問題は預かり方です
あまり深く考えず保証金として２４０万円預かりました。２４０万円にした理由は事務所兼倉庫が完成したときにこの建築物の解体費用を解体屋さんに見積もりしてもらったのです。で、店子も僕も双方合意で解体費用として２４０万円を保証金として預かるとする賃貸借契約にしたのです。
２点目としては、建物名義です。先に記載しました借地権ですから借地権者つまり僕名義にしなくては僕と地主との借地権契約の違反になります。あくまで僕名義の建物を僕が店子に貸すのが借地権上の賃貸借契約ですからね。で、建物登記を僕名義にしました。この内容も店子と僕との賃貸借契約に記載してあります。
ここで問題が２つあるの分かりますか
１つ目はですね。建物解体費用を保証金と言う名目で預かったこと。保証金ですから契約解除のときには返さなければなりません。解体費用に充当するとは賃貸借契約書には記載していませんでした。僕のミスです。
２つ目はですね。建物名義は僕で現実に建物建てたのは店子の建築屋さん。つまり建物は僕に譲渡されたことになります。僕は贈与税の対象になります。ここも甘くみてました。
で、どうなるの
どうなったかって。それはもう散々な目に合いました。まずは２４０万円の保証金。これはあくまで解体費用と突っぱねてると破産した店子側の弁護士は理解示してくれました。やれやれと思いました。
で、どうしたの
しかしですね。この店子に金貸した側の弁護士には粘られました。それはそうですよね。弁護士それが仕事ですから。もし僕が金貸した側でも同じことすると思います。あくまで契約書ですからね。保証金と書いてある。
で、保証金２４０万円全額を店子に金貸した側が持っていきました
交渉では良い処つまり僕の主張が通りそうになったのですが建物名義が僕であることで争われました。店子側からみたら僕名義の建物の解体費用を店子が出すっておかしいですからね。
それと上記２つ目の譲渡税の件は未だに誰も突っ込んできません。これはラッキーと解釈しても良いのか。
もう時効になっているのか
未だに疑問です。誰も突っ込んでこないので僕は現時点ではなぜ突っ込んでこないのかを調べてません。調べると突っ込んでこられそうなので。
で、どうするの
もし建築協力金で建物を建築するならその扱いは相当慎重にしてくださいね。僕のミスは契約に至るまでの経過を契約書に明記していなかったのが最大です。ここ明記してたら結論はまた違った結果になったと思います。しかし経過を明記していたら贈与税は掛かってかもしれません。裏腹ですね。
まとめ
いずれにせよ、慎重にものごと進めていてもミスはありますね。そのミスとどう付き合うかでしょう。今回は僕の脇の甘さが最大の失敗でした。当時の観察を深くすればこれぐらいの未来は想像できたと反省中です。
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