大賀 信幸 
どうされましたか
不動産投資で節税って出来るの。
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資の節税について。
不動産投資 節税
不動産投資で節税で、まず思いつくのは減価償却費でしょう。建築物の耐用年数から減価償却費が決められます。属に言う処の経費と違うのはもうすでに支払ったあとのお金であることです。例えば交際費は使わなければ経費扱いになりません。利益が出たからと交際費を使うのはあまり良いお金の使い方とは言えませんね。
利益は明日への再投資であるべきです。ここ不動産について考えます。不動産と言うても土地は減価償却の対象にはなりません。あくまで建物だけです。
不動産投資の場合当たり前ですが投資した段階で土地と建物のお金は支払った後です。で、家賃収入がある。または転売益が出る。ここから減価償却費を引けます。利益が出たから交際費のようにお金を使うのではなくもう支払ったお金が減価償却の対象になるのです。
で、どうなるの
理想は手元に現金が残り尚且減価償却出来る。尚且税金は少なくなる。これ不動産ではありえます。交際費と比べると交際費は使うと手元現金減ります。不動産の減価償却は土地代を除き手元に現金が残り尚且減価償却出来る。このことにより手元現金が残るのに所得税は少なくなる。
似た感覚では広告費でしょうね。しかし微妙に違います。広告費は全額経費になります。今年利益出た。この利益そのままでは利益に対して税金がかかる。利益確定する前に何に使おうか。利益出そうやから不動産購入しようか。
こんな個人法人います。賢いやり方と思います。しかし不動産を購入しても単年度で全額減価償却は出来ません。先にも記しました土地も減価償却の対象になりません。しかし家賃収入が見込めます。ここ相当メリットあります。
不動産購入した翌月からある一定の家賃が入ってきます
この利点の為に表面利回りが５％とか３％ぐらいの投資用不動産が流通しています。不動産投資物件だけをみて投資判断するのではなく、事業全体をみて投資判断されている印象です。ここまでの域にはなかなか達しません。
この家賃収入と事業収入と支払う税金の兼ね合いでいくらぐらいの不動産を購入するとか。事業用の不動産の規模が決まります。また減価償却費から不動産の規模決める人います。
先の広告費でしたら、広告費の全部が経費になります。それに対しての利益は広告を打った以降の売上になるであろうです。ここ肝心で売上が確定する訳ではありません。売上になるであろうです。
不動産投資に対しての家賃収入は広告に対しての売上とみなすことも出来ます。これも考えようで事業をしている法人や個人では自社商品をエンドユーザーに販売するのか特定の法人に販売するのかで広告の考え方はかわります。
エンドユーザーに販売するのであれば広告費を使って将来の顧客になるであろう人の顧客リストを集めることが出来ます。広告費イコール顧客リストと言い換えても良いかもしれません。節税したお金で将来の顧客リストを購入したとも言えますね。この顧客は来季の売上に繋がります。これの繰り返し。利益は明日への再投資。
で、どうしたの
不動産を取得する場合の消費税の還付を受けることも出来ます。条件が多少ありますがこの条件に当てはまるとほぼ建物に支払った消費税は全額還付されます。
僕の例で言うと昨年に３０００万円で鉄骨造の倉庫建てました。これ消費税１０％支払いました。３００万円。この３００万円まるまる還付されました。
で、どうするの
条件の詳細は宅建協会のwebページを見てください。概念は仕入れに支払った消費税の仕入税額控除になります。条件は課税業者であることとこの建物の家賃収入が消費税の対象になっていることです。つまり住居系の建物では住居の家賃は消費税非課税ですのでこの対象になっていません。
まとめ
不動産投資の節税を考えるとき先ずは減価償却費です。これはもうすでに不動産を取得するために支払ったお金に対しての償却費ですからありがたい。この減価償却費のお陰で手元現金が残り易くなります。
また、建築物を取得した場合の消費税の還付も大きいです。還付を受ける条件はありますが一考する価値ありです。
ワンルームマンション投資とか言うのあります。全額借入金で購入すると多くの場合月々の返済額と家賃収入の差がマイナスになります。つまり逆ザヤと言うヤツです。で、逆ザヤでなぜ不動産投資をするのか。それは今不動産投資以外での収入からこの逆ザヤ分を引いて所得税を抑えられるからとのこと。先に記した法人個人がこれに似てますね。不動産収入以外で収入がある。その収入を節税した上で不動産を所有する。利回りは少なくても将来と節税効果に期待している。ここの判断も難しいと思います。これで成功されている方もおられますし。逆ザヤのままの人もおられます。
不動産投資の概念によりますが、僕は将来ではなく今採算が合っているかで投資判断をします。
