不動産投資 頭金【多ければ良いのか。手持ち資金。これ運用の醍醐味】

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  • 著者 大賀 信幸
  • カテゴリー 不動産投資

どうされましたか

不動産投資の頭金はどう考えるの。

こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。

不動産投資の頭金の考え方です。投資家それぞれと思うのです。僕の場合は。

不動産投資　頭金

頭金多いとか少ないとか。多い方が良いとか。頭金ゼロではどうやねんとか。お金ないから投資できないとか。そもそも不動産投資って何やねんと思うのです。

学生の頃、投資に付いて研究してました。研究と言うても図書館にこもって本を読み漁ってました。何から始めたら良いのか分からないのでまずは株式。

ローソク足。グランビルの法則とか。移動平均線とか。ボリンジャーバンドとか。今ではパソコンやスマホで株の取引できます。

２年前ボリンジャーバンドを考案したジョン・ボリンジャー氏の生の講演に参加しました。僕が学生の頃研究したその人が今の時代に直接お目にかかれる幸運がありました。

手っ取り早く言うと生きていました。とっくに過去の人やと思ってました。生きてるボリンジャー氏に会えるとはね。

株式を研究した結果、金がなければ投資出来ないと結論しました。そうなんですよね。金がなければ株式投資できない。

ではその金どうして稼ぐのかと言うことになります

金を稼ぐまで奴隷の仕事しなければならないような気がしました。社会のヒエラルキーと言うのでしょうか。漠然と大きな三角形があって。その三角形の底辺から社会人は始まる。ある程度努力と才能がある人はその三角形を登っていける。その間は奴隷の仕事をしなければならないのではないか。上職に指示される仕事しかないのではないか。そこには熾烈な競争があってその競争に打ち勝ったヤツだけが社会のヒエラルキーの階段を登れるのではないか。

僕ではこの山登れない

僕学生の頃一度も競争に勝ったことないです。今も競争して勝ったことないです。すべて負け続けと言うよりも競争に勝ったことないから競争しない。

競争に勝ったことない僕が社会のヒエラルキーに勝てるハズないと結論しました。奴隷の仕事しても一生奴隷で終わる。社会のヒエラルキーの階段は僕では登れない。僕には投資は出来ないと結論しました。

しかしこれでは僕のような競争に勝ったことないヤツ浮かばれません。再度投資を研究しました。株式投資以外の投資を研究しました。

で、どうなるの

どうやら不動産投資があるみたい。大家さんですね。大家さんなら町内会にもいます。大家さんになるには先祖代々の地主しかなれないと思っていました。現実には地主は大家さんです。

街の中をいつも歩いている道を不動産投資目線で再度歩きました。今まで見えないものが見えてきました。想像以上に建築物が建っている。大家さんに家賃を払っている人多い。

で、どうしたの

今度は街の不動産屋さんを訪ねて不動産の価格を調べてみました。これがま、意外に安価に感じました。小さなビルでも何億円もすると思っていました。さすがに数十万円ではありませんが、数千万円で事足りる。建売住宅でも数千万円はします。

次に家賃相場も調べてみました。これは意外に高く感じました。ワンルームマンションで６万円ぐらい。ファミリータイプでは１０万円を超えている部屋あります。

次に金がないので金借りることを想定して金融を調べてみました。どうやら日本では事業ではお金借りにくいけれども不動産担保ならお金借り易いことを知りました。

分からない処は読書で補いました。何やら見えてきました

結論として不動産投資はある一定の条件が整えば全額借り入れたお金で不動産投資が出来る可能性が見えてきました。

あとは実践だけです。実践しました。僕投資不動産持てました。

この過程を経て今も僕不動産投資しています。よって目の前の不動産に投資をするか否かの判断は全額借り入れて採算が合うかどうかで判断しています。

この場合の採算とは全額借り入れて月々の借入金の支払いを家賃収入で支払って尚且固定資産税や管理費用を支払って月次または年次で手元現金が残るかどうかで判断しています。手元現金が残ると判断出来れば投資をします。残らないまたは逆ザヤになるなら投資をしない。

で、どうするの

で、ここからなんですが手元資金があるのならどこまでその手元資金を出すかですね。表題にあります頭金と言うヤツです。これはそれぞれの投資家の投資センスやと思うのです。

僕の場合はありがたいことに今、手元資金があるようになりました。しかし投資するときは全額借り入れを想定しています。なぜなら手元資金が最大のリスクヘッジになると僕は結論していますので。

まとめ

不動産投資に対する頭金の考え方です。投資家にとってのセンスやと思うのです。頭金なしの考え方もあります。逆に不動産価格の１０％ぐらいの頭金を入れる投資家もいます。この１０％を２０％にするのか５０％にするのか。または１００％手金にするのかはそれぞれの環境や思想によると思うのです。

しかし不動産投資の醍醐味は全額借り入れでも投資出来ることだと僕は考えます。