どうされましたか
不動産投資でオーバーローンとフルローンとリスクに付いてどう考えてるの。
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資でオーバーローンとフルローンとの定義とリスク。手持ち資金と借入金の塩梅を考えるのが投資家のセンスのような。
不動産投資 リスク オーバーローン
オーバーローンって何ってことになるのですが。
先ずはオーバーローンの定義から、
不動産を取得するときに必要なお金はですね。
- 土地費用
- 建築費用
- 仲介手数料
- 登記費用
- 登録免許税
- 不動産取得税
- 消費税
- 固定資産税 日割り計算で支払いが必要な場合あり 来期分以降は含まず
- 修繕積立金 分譲マンションなどを購入するときに必要な場合あり
- 管理費用 分譲マンションなどを購入するときに必要な場合あり
- 駐車場費用 分譲マンションなどを購入するときに必要な場合あり
これらの内、土地費用と建築費用と建築費用にかかる消費税は不動産物件価格になります。それ以外の例えば仲介手数料とか登記費用以下は諸費用になります。上記消費税が含まれない場合もあります。中古不動産の売買で売り主が課税対象とならない消費者の場合です。
で、ここからなんですが、物件価格をすべて借入して購入するのがフルローンの定義とします。
この物件価格に諸費用をプラスしたものを借入して購入するのがオーバーローンの定義とします。
フルローンよりオーバーローンの方が諸費用分だけ借入金が多くなります。オーバーローン云々と言うよりも不動産投資に対して借入金と手持ち資金との考え方をどうするかの問題のように思います。
投資にはいろいろな考え方があるように思うのです。株式投資とか投資信託なんかは借入金では投資できません。なぜなら、貸してくれないから。
株式投資をするから金貸してくれと銀行に言うても、はぁ、、、、と言われるだけです。
投資信託に投資するから金貸してくれと言うても同じく、はぁ、、、、、と言われます。はぁ、、、、と言われないかもしれませんがいずれにせよ相手にしれくれません。
もうすでに公開された企業の株式を持っている場合はそれを担保に金を貸してくれる場合もあるでしょうが。借りた金では株式投資はできません。
で、どうなるの
これに対して不動産投資は条件され満たせば全額借り入れしたお金で投資が出来る可能性があります。ここに上記諸費用も含めてのオーバーローンでの投資も可能になる場合もあります。
これをリスクと言うのなら借入金が大きい方がリクスは高いとなります。融資してくれる金融機関があって不動産投資する土俵に乗る訳ですからリスクではなくチャンスではないかとも僕は思うのです。
僕はこれでチャンスを掴みました
この考えから手元に資金がまったくない場合は全額借り入れで不動産投資をするか否かの判断になります。リスクが高いと判断すればこの投資をやめるべきであるし。リスクよりもチャンスを優先するのであればこの投資をするべきであるし。
ここからもう少し深めに考えるとですね。手元資金が豊富にある場合です。手元に資金が豊富にあってそのお金を不動産投資に使うのかという判断になります。
もし手持ち資金を使うなら不動産投資にはどれぐらいの手持ち資金を使うのかとの判断になります。不動産投資全額に手持ち資金を使っても良いでしょう。この場合は借入金ゼロですね。
極端な話豊富な手持ち資金があってもオーバーローンで不動産投資をしても良い訳です。これなら全額手持ち資金全額は残ります。ただし当たり前ですが借入金は多くなります。
で、どうしたの
僕思うに、不動産投資に限らず投資全般では手持ち資金と借入金の塩梅を考えるのが最大のインサイドゲームのようにも思うのです。
手持ち資金と借入金の割合はですね。手持ち資金を多く使うと万が一のときのリスクヘッジにはなりません。逆の場合借入金は増えますが手持ち資金は残ります。
僕の場合はどうしているかと言うと、手持ち資金があっても全額借り入れしたと想定してシュミレーションします。それで採算が合うと判断した場合はこの投資をします。合わなければ投資しません。
では、手持ち資金と借入金の割合はどうするか。ここ投資家の最大のセンスが出る部分であるように思うのです。永遠の課題ですね。
で、どうするの
不動産投資全般に言えることのように思いますが、投資額が多い不動産は投資利回率りは低くなるように感じます。逆に戸建て住宅のように投資額が少ない不動産は投資利回り率が高くなるようにも感じますし、これ僕の経験でもあります。
まとめ
とするなら投資に対してのリスクのだけに注力するなら、最初は投資利回り率が高い不動産投資をするべきでしょう。投資利回り率が高いと言うことはオーバーローンにも耐えうる収益がある訳ですからね。
もう一歩踏み込むと、この利回り率と利回り額の塩梅を考えるのもいい感じなのです。