不動産投資 リスク【年収とどう関係があるの】

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  • 著者 大賀 信幸
  • カテゴリー 不動産投資

どうされましたか

不動産投資　リスク　年収は多い方が良いに決まってる。

こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。

不動産投資　リスク　年収が多いから不動産投資なのか年収が低いから不動産投資なのか。

不動産投資　リスク　年収

世間を観察すると年収が多いから不動産投資してる人います。年収を増やそうと不動産投資している人います。僕の場合は年収多い少ないはちょっと横に置いといて、守るべき人がいるから不動産投資はじめました。

元々の発想や考えが違うと同じような年収でも打つ手が違うように思います。

例えば日本では個人の場合、

  1. 年収１０００万円で所得税、住民税、事業税合わせた税率は約３０％
  2. 年収２０００万円で所得税、住民税、事業税合わせた税率は約４０％
  3. 年収３０００万円で所得税、住民税、事業税合わせた税率は約４５％
  4. 年収４０００万円で所得税、住民税、事業税合わせた税率は約５０％

住んでいる地域などでは多少の違いはありますが、だいたいこんな感じです。

これらは年収が多いから不動産投資をするパターンでしょうね。不動産投資は減価償却が認められていますので、建物に対しての償却年数がそれぞれ構造体ごとにあり、これらを償却できます。つまり所得から引けます。

この減価償却ですが、もうすでに所有した不動産なので帳簿上のお金が減価償却出来るので償却したからというて現金が出ていく訳ではありません。あくまで帳簿上だけです。ここに相当メリットがあります。

また、借り入れした場合の金利は全額経費扱いになります。金額にもよりますが、上記所得の多い人は税金のことを考えると実質金利ゼロ円で借りている感じです。

細かいことですが、不動産投資に必要である現地調査の為の車やガソリン代高速代などはすべて経費になります。打ち合わせの会食なども経費扱いになります。火災保険、地震保険なども経費になります。

ここにゴルフや北新地や銀座やあれこれ入れるとややこしくなります。が、不動産投資の情報収集の為であれば経費として認められるでしょう。経費参入するか否かは投資家の判断になりますが。

で、どうなるの

これらの減価償却費や経費を総合的にみて物件を選ぶ人います。これらの人達は多少収益性が低くても問題ないようです。つまり減価償却が出来て、購入した不動産に掛かる経費ぐらいは家賃収入で補えれば良い感じのような。

購入した不動産に掛かる経費とは、借り入れの場合は金利とか管理費用とか。火災保険料とか。これらを総合して収益とんとんであれば減価償却出来れば良い感じのように見受けられます。なぜなら全体の年収から減価償却出来るからです。

逆に年収が今低くて、この低い年収を高くしたいと思い不動産投資をする人います。最初は借り入れるのに相当苦労されます。なぜなら年収が低いから。この低い年収を少しずつ不動産投資で増やしていきます。で、個人の属性を少しずつ良くする感じです。

ゆえに、年収を増やすのが目的であるので収益性重視になります。世の中うまく出来ているもので収益性重視の物件はだいたい手間がかかる。例えば中古の戸建て住宅とか。俗に言う処の築古戸建てですね。年収が低いから手間がかかってもあまり問題がない。なぜなら年収が低いから時間単価も低い。

これらを購入してある程度住めるようにして賃貸する。やりようによれば収益性が良い。投資したお金に対して１０％とか２０％以上廻る。つまり投資収益率は素晴らしいが投資から得られる収益額は少ない。なぜなら築古戸建てであるから。

ここの塩梅ほんとに世間は良く出来ていると思います。極端な話、投資収益率は素晴らしく投資から得られる収益額が多い物件はない。一般的には投資金額が大きくなると投資収益率は下がり投資から得られる収益額は多くなる。

これらの投資効率の良い物件を積み上げて少しでも年収を多くし、実績をつくり不動産投資から得られる収益を多くしていく感じです。で、この結果年収が多くなり今まで投資出来なかった不動産に投資が出来るようになる。

で、投資効率を追うよりも減価償却を意識するようになり、最初に記載した年収が多いから不動産投資をすると言う考えになり、そのような投資行動をするようになる感があります。

で、どうしたの

僕の場合は、年収が多い少ないは別にして、先ずは僕が居なくなっても最低限の生活が出来る仕組みをつくりたかったので不動産投資を始めました。なぜなら守るべき人がいるから。守るべき人と言うてもまったく経済力のない僕のお婆ちゃんとお母ちゃんですが。

で、どうするの

で、年収とリスクとの関係ですが年収が低いと手金がないのでどうしても少額な投資になります。手金も少ない、借入金も少ない、年収も少ない。ゆえにリスクも少ないのではないか。

もし不動産投資に不測の事態があっても、借入金が少ないので今得ている給与所得から返済出来るのではないか。リスケしてでも破産を選択しなくても良いのではないかと思います。破産すれば手持ち不動産全部なくなりますからね。

逆に年収の多い人は手金もあるでしょう。投資物件も高額になるでしょう。借入金も多くなるでしょう。この状態で何らかの理由で思うように収益が上がってこない不動産を得たとします。おそらく給与所得からは返済できなくなるような感じがします。もちろん借入金の額にも不動産の属性にもよりますが。とするならリスクは高いのではないか。なぜならとても手金や給与所得では返済出来なくなるぐらいの規模になっているから。これらの塩梅を思案するのが不動産投資と僕は思います。

まとめ

年収が多い人の投資行動と年収の低い人の投資行動は違う。しかし年収が低い人が不動産投資をして年収が多くなると年収が多い人の投資行動になる。結局投資行動は集約されていくのかなぁ。