大賀 信幸 
どうされましたか
不動産投資 リスク 保険ってどんな種類あるの。
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 リスク 火災保険と地震保険あります。僕は火災保険には入っているけれども地震保険には入ってないです。考えがあってのことです。
不動産投資 リスク 保険
京都の街並みは陰陽師が指示したとされる。この時代の占い師やね。占いの中に地相なんかも含んでいるらしい。京都の街中の碁盤の目も陰陽師とされている。京都御所の近くに陰陽師安倍晴明神社がある。僕もお参りしました。
もともと陰陽師安倍晴明は大阪阿倍野区に生誕とあります。僕偶然近くに住んでいるので前をよく通ります。阿倍野区の阿倍野は安倍晴明のあべのらしい。
昔の人は地震や災害に対して相当慎重に過ごしていたように感じます。僕いろいろ本を読みますが、日本全国の神社は断層の上にあるとの説もありました。断層の上に神社を置き地面の怒りをおさめてるとか。
別の本には全国の海に近い神社は過去の津波の境界線に建っているという説もありましす。地震や津波が来たら先ずは神社より内陸に逃げろという考えでしょう。
で、どうなるの
昨今の日本はどうやらこれらの教訓や経験が活かせてないような感じがします。崖地に平気に家を建てたり。山を削って崖をわざわざ造ったり。
山の斜面に土を盛って盛土にしたり。こんなの誰が考えても地震きたら崩れるに決まってます。
または海を埋め立てて陸地にしてみたり。どう考えても地震きたら地面無茶無茶になるのは小学生でも分かるように思います。古い話ですが１９９５年の阪神大震災では大阪南港の埋め立て地波打ってましたよ。
で、どうしたの
昔の人は陰陽師のような占い師を使ってまで地相を考えた。なぜなら保険がないですからね。誰も補償してくれない。しかし今は火災保険があるのである程度は安心。僕なりに思うに殆ど火災保険で補償出来るのではないかと考えています。
ただし、ただし、所有する不動産の場所を考えた上での火災保険です。崖地や盛土、切土には不動産を持たない。神社より海側に不動産を持たない。このことを徹底すれば不動産の存在する土地に関して殆どリクスはないのではと考えています。
土地の問題は解決したとして、次はその上に建築されている建築物です。１９７０年に耐震基準が建築基準法に制定されました。それまでは耐震基準はなかったのです。この１９７０年の耐震基準にどうやらバグがあったようなのです。この基準では地震の時に生命は守れないとの事例がいろいろ出たみたいです。
で、これではあかんということで１９８１年に新たな耐震基準が出来ました。
区別するた為に１９７０年の耐震基準を旧耐震基準。１９８１年の耐震基準を新耐震基準としています。細かいことですが、１９８１年の新耐震基準を少し改正したのが２０００年基準とかいいます。
で、どうするの
上記土地を選定した上で、２０００年基準、または１９８１年の新耐震基準の建築物は地震きても大丈夫やと思います。新耐震基準の年月日は建築物の竣工年月日ではなく、建築確認申請時の年月日です。必ず確かめてくださいね。ここすごく重要です。
火災保険は焼けないと補償されない保険ではないのですよ
落書きにも対応してくれますし。誰が当てたか分からない玄関ドアやシャッター外壁の傷なんかも補償してくれます。
これ、誰が当てたか分からないから補償してくれるのであって、誰が当てたか分ったらその当てた人が補償するのですからね。
で、当てた人に補償能力がなければ火災保険が対応してくれます。肝は誰が当てたか分からないことです。
まとめ
- まずは、土地の選定。崖地は避ける
- 次にその土地に建築されている建築物の選定。新耐震基準にする
- その次に火災保険に加入する
- 地震保険に加入するか否かを考える
最近は台風や大雨が多い印象ですね。これらも火災保険で対応してくれます。もしまだ火災保険に入っていないのならすぐに保険会社に連絡して保険に入ってください。これ不動産投資するには必須です。
保険で補償してくれるか否かの微妙な境界線はそれが経年劣化であるか否かです。経年劣化とは字のごとし月日が経って劣化することです。
- 劣化して雨漏れ。これ火災保険でません
- 台風で雨漏れ。これ火災保険でます
- では劣化してる状態で台風きた。これは微妙です
アジャスターという保険鑑定人がいます。保険鑑定人が現地にきて判断します。
地震保険は火災保険に加入していないと契約できません。そして地震保険は、火災保険で決定した補償額の最大で５０％しか補償してくれません。
例えば火災保険で３０００万円の補償とすると、火災があって建物が崩壊した場合は満額の３０００万円補償してくれます。
これが地震で建物が崩壊した場合は３０００万円の５０％の１５００万円の補償になります。
では、津波で建物崩壊したらどうなるのか。はい。津波は地震で起こるものなので地震保険に加入していないと補償されません。
土地と建物を選定した理由により僕は火災保険には加入しているけれども地震保険には加入していません。ここそれぞれ良く考えて判断してくださいね。
