大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 現金購入
卵が先か鶏が先かなんて話よく聞きます。
不動産投資では、借入金で購入するのが先か、現金で購入するのが先かなんて話にはなりません。不動産を現金で購入できる人ってそもそも投資をしなくても良い人かもしれません。
投資の目的ってそれぞれの考え方があると思うのです。単純にお金を増やすのが投資の目的なら、不動産投資以外の方が良いのではないかなんて思います。
例えば株式投資や投資信託に投資するなんてことは今、情報がいっぱいありますのでハードルが下がっているようにも感じます。その中で投資の王道的な投資手法もあるように感じます。
一昔前では株式投資をしようと思えは、証券会社の営業マンと接触しなくてはなりません。これがま、僕のような引きこもり系では辛く感じました。なおかつ、情報を得るにも証券会社の営業マンぐらいしか情報がない時代でした。または、日々の新聞や会社四季報。株式投資初心者には参入障壁があるように感じました。
そしてそもそも株式投資するにも手元にお金がないことに気がつきました。僕は学生の頃、投資というのはお金がある人の特権ではないのかと考えていました。
金があるからその金を投資する。これ思考回路としては正常だと思うのです。金に金を産ます。金を株式市場に投資してその金で会社や社会を廻してその対価として株価が上がる。株式から配当がある。
不動産投資で、現金で不動産を購入される人は、この株式投資的な発想で不動産投資をされているのかも知れません。これならリスクは限りなくゼロに近くなるように思います。
株式投資では投資した会社が倒産すれば株価はゼロになります。ここリスクです。しかし不動産の場合は、ゼロにはなり得ないのではと思います。
１９９０年代のバブル経済崩壊の時でさえ、土地値はゼロにはなりませんでした。あのときは、元々の不動産価格が３倍ぐらいになり、バブル経済崩壊と共に元値に戻っただけの話です。
これらの最高値のときに現金で不動産投資をしていたとしても、その現金の価値が３分の１になっただけ。現金で不動産を購入できる人でしょうから、不動産の価値が下がった分を損切りすれば良い。損は損であるけれども。
または、損を確定しなくても良いのではないかとも思うのです。損は損のママ放置しておくのも投資姿勢に余裕のある人の選択です。
なぜなら不動産投資は家賃収入というインカムゲインがありますから。
例えば平時では１億円の不動産から１０％の利回りがあると仮定します。家賃は年間１０００万円です。あれこれ経費は含むとします。
この不動産がバブル経済のときに３倍になった。つまり１億円の不動産が３億円になった。これって普通にありました。しかし家賃収入は変わらずです。
３億円投資して年間家賃収入は１０００万円。つまり、１０００万円÷３億円＝３，３％ぐらいの利回りです。
この不動産が値下がりして１億円になった。さてどうするのか。１億円で転売するのか否かです。
僕のようなチキンは値下がりにびびって１億円で転売し、差し引き２億円の損切りをするかもしれません。しかし本当にお金がある人は損切りなどしなくても大丈夫です。
なぜなら、年間１０００万円の家賃収入が続くとするなら、このママ放置します。僕はこんなお金持ち投資を間近で見ていました。さすがやなぁ。お金持ちは発想が僕とは根底から違うなぁと感じました。
１９９０年から現在の２０２１年まで約３０年間あります。この３０年✕毎年１０００万円の家賃収入があるとするなら、３０年✕１０００万円＝３億円となります。つまり所有しているだけで、３億円もの家賃収入があることになります。なおかつ、不動産そのものも現存します。つまり、損切りどころか利益になります。不動産投資は長期投資に非常に強いのが分かります。
で、どうしたの
僕の場合は、株式投資をせずになぜ不動産投資をしたかの話なんですが、そもそも自分の意志で株式投資をしたくても出来ませんでした。なぜなら手元にお金がないから。
今なら積立ＮＩＳＡとかなどがあり、少額からでも積立投資ができます。しかし僕の場合は投資をするのに積み立てるという発想も知恵も知識もありませんでした。
しかし、労働収入だけでは何だか不安がありました。というのも、僕らの時代では大学卒業した社会人の初任給が１６万円から１８万円ぐらいでした。で、手取りが１３万円。これは今もあまりかわりません。大卒の初任給がは２０万円ぐらいでしょう。で、手取りが１５万円か。
僕がいるものつくりの業界でも、大工の棟梁の日当が１万５千円から２万円ぐらい。２０年間も大工の修行をして、やっと大工の棟梁になる。これはなかなかなれるものではありません。努力はもちろんのこと。生まれ持ったものつくりのセンスが問われます。人を采配する人間の器も問われます。
親方の元から修行を経て独立して棟梁になる。１６歳ぐらいから２０年間の修行期間を経て４０歳ぐらいで棟梁になる。結果日当２万円です。
これでは、どうやら豊かな生活は叶えられないように感じました。しかしこれが現実です。
この現実を観察した上で、投資を研究しました。不動産投資に限って一定の条件を満たせば借りた金で投資ができることを発見しました。
で、どうするの
不動産投資を現金購入するのは戦場に丸腰で戦いにいくように感じます。廻りの皆が金を借りるという武器を持っているのに自身だけ武器を持ってない感じです。不動産投資は、借りた金で投資することが出来ます。
しかし不動産を現金で購入するのも否定しません。上記したように限りなくリスクはゼロになりますからね。
まとめ
不動産を現金購入して投資するのは、限りなくリスクはゼロになり得ます。しかしせっかく金を借りるという武器があるのに丸腰で戦場に出向くようにも思います。
しかし、そもそも不動産を現金購入出来る人は、戦場には行く必要がないとも僕は思います。僕も金があれば戦場には行きません。なぜなら戦場には危険がありますから。
