大賀 信幸 
どうされましたか
不動産投資 リスク 売り時ってどう考えてるの。
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 リスク 不動産の売り時って、、、、売る目的は。。
不動産投資 リスク 売り時
僕転売は得意ではありません。転売は僕の能力では難し過ぎる感じです。
僕の廻りの不動産投資家は、ほんとにこの転売が上手でまたたく間に僕とは違うステージに登る人います。それぐらい転売は成功すれば考えられないぐらいのスピードで大きなビジネスになります。
しかし僕には難しい。転売目的で不動産を購入したら売却して利益が確定するまで僕は緊張が溶けません。ポジションを持ってずーっと張り詰めてる感じです。
陸上競技の１００メートル走な感じです。明らかに才能の差がありすぎて、才能のない者にはそのスタートラインにも立てません。事業や投資は陸上競技のようにすぐに成績が数字やタイムで出るものではないので、才能の差が分かりにくい。
しかし日々投資している身としましては、転売で成功している不動産投資家と僕との才能や能力の差は感覚的に分かります。
勝負する前にもう勝ち負け決まってる感じです。１００メートル走を９秒代で走れるヤツと１００メートル走戦うだけ無駄な感じです。勝てる訳ない。努力しても知識を入れても身体を鍛えても９秒台では走れない。不動産投資家でほんとにこんな才能の塊なヤツいるのです。
それぐらい不動産の転売は難しく感じます。おそらく不動産の転売で成功されている人は感覚的に売り買いの判断をしているような感じです。理論や理屈では言い表せないような。
で、どうなるの
ただ不動産の転売や売りどきで最大の利益を出そうとするから神がかり的な才能が必要のような気がします。しかし少なくとも損はないレベルであれば僕でも出来ます。
不動産の売り時を語るとき不動産の買い時も語る必要があるような。しかし今は売り時の話です。不動産を買って家賃収入を得つつ売りどきを探す。家賃収入で月々のキャッシュフォローはプラスになる塩梅に物件を選定する。
この状態であれば安心して売り時を待てる。買値より高くなれば売る。買値と売値が同じとしても家賃収入分だけはプラスになる。不動産の場合はここに登録免許税や不動産取得税、仲介手数料など経費や税金もある。これらを合算して収支がプラスになればこの不動産取引は成功したと言える。
で、どうしたの
運用目的の不動産とは。この場合の運用とは家賃収入でこの不動産取得にかかる経費全部をまかなえるようにすることと僕は定義しています。
だいたい不動産価格全額を２０年返済ぐらいで金融して購入しています。家賃収入から月々の返済をして尚且、管理費用や保険費用、固定資産税などを考慮しても年単位でキャッシュフォローがプラスになるような不動産を選定しています。
応用編としては、この全額金融する部分を一部金融するとして、年単位のキャッシュフォローがプラスになるような塩梅にしています。または返済期間を多少考慮する。
ある程度の手金を入れると月々の返済額は少なくなる。家賃収入が変わらないとするなら家賃収入引く月々の返済額のキャッシュフォローはプラスになりやすい。
または、返済期間を多少長くする。１０年より１５年とかまたは２０年を超えるとか。これも月々のキャッシュフォローはプラスに転じ易い。
で、どうするの
これらを塩梅して、月々のキャッシュフォローをプラスにすることに徹する。そして年ごとのキャッシュフォローもプラスにすることに徹する。
この状態で、売り時を探す。こちらが想定する売却価格で売買先が見つかれば売却する。これなら最大の利益は出ないかもしれないですが、少なくとも損はないような。
まとめ
そもそも、ここまでキャッシュフォローがプラスになっているのであればこの不動産を売却する必要はあるのかと僕思うのです。売却したお金で何か不動産とは別の投資をするのであれば、それはそれで良いのですが。
もし売却したお金で次の不動産を購入するのであれば、何だか本末転倒なようにも思います。なぜなら次の不動産を購入するなら、また金融して購入すれば良い。で、この不動産もキャッシュフォロー重視で選定すれば良い。
売り時で思いついたことあれこれ
不動産投資家としてどうするか。これはこのブログのテーマです。
不動産投資家ではないけれども、僕には工場経営している友人います。しかし事業家です。今どうされているかと観察すると。工場を大家さんから借りている。これも意志があって借りているのでしょう。
で、この先どうなるかを想像しますね
当然歳をとる。あと２０年、３０年後はどうなるのか。
息子さんが跡を継ぐという場合あります。社員が跡を継ぐ場合もあります。息子さんや社員が跡を継がないで廃業する場合もあります。この３つで比較検討してみますね。
このまま息子さんが跡を継ぐ場合
ただ代表者が僕の友人から息子さんになっただけ。息子さんはまたずっと家賃を大家さんに支払う身になるだけです。
社員が跡を継ぐ場合
社員が跡を継ぐのですから跡を継ぐときに何らかの取り決めがあるでしょうが。会社の場合でしたらその株式をどう評価するとか。株式を社員に買い取ってもらうとか。そこまでして社員は跡を継ぎたいのかとか。株式以外では、息子さんが跡を継ぐ場合と同じです。社員が家賃を大家さんに支払い続けるだけです。
息子さんや社員が跡を継がないで廃業する場合
廃業するのは僕の友人の意志なのでそれは尊重すべきです。で、廃業した後はどうなるか。もし蓄えがあれば良い感じですが、蓄えがない場合はどうなるのってことです。
老後心配です。何十年も支払った家賃は返ってきません。何十年も家賃支払ったのですから大家さんが喜んだだけ。
この工場をもし僕の友人が銀行に金融して購入した場合はどうなのか
これも比較検討してみますね。
このまま息子さんが跡を継ぐ場合
法人でこの工場を購入していた場合は、少なくとも息子さんは銀行へのこの工場代金の返済は必要なくなります。経営が楽になるように思います。
僕の友人経営者が個人でこの工場を購入していた場合は、息子さんが跡を継ぐのですから息子さんの会社に工場を賃貸して家賃を得ることができます。
これは合法で跡を継いだ息子さんの会社から家賃として僕の友人に支払われます。家賃ですから息子さんが継いだ会社からは経費処理できます。僕の友人は家賃収入になります。老後は家賃収入分だけ安心出来ますね。
社員が跡を継ぐ場合
会社の株式のやり取りはあったにせよ、社員が後を継いだ会社から僕の友人は家賃収入を得ることができます。老後はこれも息子さんが跡を継いだ場合と同じで家賃収入分だけ安心できます。
息子さんや社員が跡を継がないで廃業する場合
この工場を売却する。するとね。工場を購入した金額より多いか少ないかは別にして、金融のローンが終わっているとするなら、工場を売却するのであるから大きなお金にはなるでしょう。老後安心です。
イメージとしては、友人の会社が銀行に返済した返済金や金利は友人が廃業するまで経理処理している訳ですから、税務上問題なし。
この返済したお金が工場という形で資産になっている。で、その資産を売却する。売却金額は社長に支払われる退職金のイメージがします。これ相当に豊かです。
不動産売りどきはいつに対する僕なりの考えです。
少なくとも損はしない考え方です。しかし最大利益が出るかどうかは分かりません。
