大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 リスク やり方
不動産投資は状況によっていろいろな方策があると思います。普通に不動産投資と聞くと、マンションや共同住宅を購入し店子に賃貸する。一戸建ての場合もあります。家賃を頂く。これで完結のように見えます。そしてこの物件を将来転売する人もいるでしょう。これを不動産投資と認識しているとするなら、選択肢を自ら少なくしているように感じます。
で、どうなるの
一覧にしてみます。
- 権利関係
- 用途
- 契約形態
- 転売
1.権利関係
権利は所有するだけではありません。借地権というのがあります。建物を建てる目的で不動産を借りる権利です。借地権には２種類あります。
ひとつが、普通借地権といわれる借地権です。契約の更新がある借地権です。地主の立場になると一度第三者に借地権として賃貸借した場合は殆ど返ってこない感じになります。
借地権を借りている立場になると契約を解除するときは、もとの更地に戻さなければなりません。これが少しやっかいです。
もうひとつが、定期借地権です。契約の更新のない借地権です。
2.用途
建築基準法という法律があります。行政が土地を地域割りしています。この地域割りに反する不動産を建築するとではトラブルが起きる可能性があります。具体的には、住居系、商業系、工業系です。
3.契約形態
借地借家法上の借家契約と定期借家契約に二分されます。
4.転売
将来どのような条件や価格で転売出来るかは未知でしょう。
で、どうしたの
僕はどうしているかを記載してみます。
1.権利関係
所有権
所有する権利です。自分のものってやつです。しかし日本では固定資産税や都市計画税額があります。自分のものであってもこれらの経費が所有している間、必要です。なんだか、国に固定資産税という家賃を支払っているみたいですね。
僕、数年前に京都の亀岡という場所に土地を得ました。高速道路も出来たので少しは便利になるかなぁって土地です。ここの役所から便りが届きました。この亀岡の土地の固定資産税、都市計画税額は免除するからこの地に住んでくれとの依頼でした。断りました。移住はしていませんが、固定資産税都市計画税額は免除してくれました。逆にいうとそれだけ資産価値のない土地なのでしょう。
借地権
先日も、普通借地権のことで、僕に相談にみえた方おられました。昨今ですからLINEの通話機能で遠隔で相談を受けました。このときは３名で話したのですが便利になったものですね。
借地権の相談の内容は、
親から相続して引き継いだものの、現在誰も住んでいない状態である。当然使ってないのですから、地主に借地権契約を解除して終了となるのです。しかし、契約を解除するには元の更地に戻さなければならないと契約書にある。どうしたらいいのかとの相談でした。
これらの質問に対しての僕の返答は、
更地に戻すには既存建物の解体費用は延床面積と構造体から計算して２００万円ぐらい掛かるであろう。昔なら借地権という権利を第三者に売買することもできました。しかし今はそんな時代ではない。なぜなら、借地権を購入する人がいなくなった。例えば大阪心斎橋商店街のような必ず人が行き来しているような場所では借地権取引はあるでしょうが、一般的には借地権の売買は相当少なくなっている。かというて、解体するのに２００万円も出すのは辛いのは理解出来る。
僕のアイディアは、この借地権建物を第三者に賃貸するのはどうですかとしました。借地権の賃料は月額２万円。ここをもし第三者に賃貸すると、１階店舗で２階が住居です。店舗もシャッター通りとはなっていますが、地方の商店街に面しています。何かお店をしたい人でなおかつ、その上階に住む人を探すのはそんなに難しいことではない。僕は経験上知り得ています。
想定賃料はおそらく、１２万円から１５万円ぐらいが相場でしょう。それをあえて、賃料を７万円ぐらいにするのはどうですかと答えました。誰が考えても店舗付き住居で７万円であれば店子は付くでしょうと提案しました。
店子を求めるのには、駅前の賃貸専門の不動産屋さんにお願いしなさいとしました。敷金、保証金などは限りなくゼロにしなさい。仲介手数料は広告費込で家賃の３ヶ月分ぐらい支払いなさいとしました。
おそらくこれで月つきのキャッシュフローは７万円引く借地権地代２万円＝５万円になります。この５万円を４年貯蓄すると第三者のお金で解体費用ぐらい捻出されます。
僕なら、どうするか。おそらくこの毎月５万円を定額のドルコスト平均法で積立投資します。投資先を選ぶのはそれぞれのセンスでしょうが。これなら完全に第三者のお金で資産が増えます。もし減ってもまったくリスクはありませんからね。
2.用途
住居系、商業系、工業系。トラブルになる可能性があるのは、例えば住居系用途地域に工業系の建物を建築して賃貸したような場合です。騒音や異臭などでトラブルになること必ずです。
逆に工業専用地域内にご自分の住宅を建築して、住んでいる人いました。僕の大恩人なのですが、工業系の人達からは嫌がられていました。それはそうですよね。廻は工場ばかりの処にひとつぽつんと木造の１階建ての住居がある。明け方の騒音やトラックの行き来で危ないし、双方から文句が出る。
僕、そのトラブルの仲介に入ったことあります
工業系の人達の言い分は、騒音などがあるのが分かっているから、わざわざ工業専用地域で仕事をしている。だいたいここに住むのは違法なのではないか。
住居系に住んでいる僕の大恩人の言い分は、行政が工業専用地域に地域を定める前から家を建てて住んでいる。文句があるのか。
これでは、喧嘩になります。法律的には双方間違いはないのですから。この場合の解決策はありませんでした。これを投資家目線で判断すると、このような工業系の場所に法律的に合法でも住居系の建築物を所有しないことが善手でしょう。
3.契約形態
定期借家契約が良いとの意見は相当あります。普通の借家契約では借りている側の権利が強すぎる感があります。今後はみな定期借家契約に移行していくのでしょうが、未だに不動産の賃貸借契約では借家契約が一般的です。僕も定期借家契約にはしていません。
4.転売
購入後何十年先の転売なんてまったく予測がたちません。しかし短期売買であればある程度は予測がつきます。ここらへんも投資家のセンスや好みであると思います。
で、どうするの
不動産投資のやり方というても、一般的なものからそうでないものまで多々あります。ここには記載しませんでしたが、単純に駐車場とか。コインパーキングとか。
一般的なものは競争相手も多いです。一般的でないものは競争相手も少ないけれども、需要も少ない。この塩梅で、どれを選択するかでしょうね。
まとめ
不動産投資の方策としては、市場を観察してそこに需要を見出すしか方法はないのではないか。先ずは需要を探すことです。需要さえあればあとは何とでもなるように思いますし、僕はそうしています。
