大賀 信幸 
どうされましたか
不動産投資 失敗しない方策ってあるの。
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 失敗しない方策
不動産投資 失敗しない
不動産投資で失敗しないにはどうするか。先ずは失敗も成功もその目的を明確にすべきでしょう。
僕の場合でしたら、まったく経済力のないお婆ちゃんとお母ちゃんをどう守るかを目的にしました。もし僕やその頃元気であった僕の親父がいなくなったら、働けなくなったらこの経済力のない２人ともうひとり妹含めて３人をどう養うかが目的でした。
ゆえに株式投資みたいに長期に投資して売却して利を得るという投資は出来ませんでした。何せ手金がなかったからです。少しでも定期的にお金が入る投資でないと僕の目的は叶えることは出来ませんでした。
この目的の為に僕は投資を研究しました。で、出た答えは不動産投資です。株式投資のように不動産を購入して不動産の価値が高くなったのを待って売却するという方策はないではないように思いますが、若い頃の僕には思いつきませんでした。
で、どうなるの
てっとり早く家賃収入が入るような不動産を建築するか購入する。購入資金は借り入れる。家賃収入から月々の返済金を返済する。年次では管理費用や保険料、固定資産税都市計画税などを支払う。で、手元に現金が残ると判断出来れば、投資物件として購入する。手元に現金が残らないのであれば購入しない。投資判断しない。
この手元に現金が残る。この現金が僕のお婆ちゃんとお母ちゃんと妹の生活費になることを想定して不動産投資を始めました。
で、どうしたの
今の言葉でいう処のキャッシュフロープラス。これ以上の言葉はありません。感覚的に僕はこのキャッシュフローがプラスになるような投資判断をしていました。それも投資不動産を購入する全額借り入れたとしてキャッシュフローがプラスになるであろう不動産です。
それと未来に不動産が値上がりするから多少無理しても今不動産購入するとか。今金利が安いから多少無理しても不動産購入するとか。東京オリンピックあるから東京の不動産購入するとか。大阪万博決まったから大阪で不動産探すとか。探すのは良いですが、明確な目的もなしに不動産を購入するのはどうかなぁ。
老後の年金代わりに今採算は合わないけれども未来に採算が合う予定であるから不動産購入するとか。１９９０年代のバブル経済崩壊までは日本では歴史が始まって以来不動産の値が下がったことないとか。こんな嘘誰が信じるねんと思うでしょうが、銀行の支店長が平気で言うてましたよ。
で、どうするの
不動産屋には大きく３種類あるの知ってますか。
- 種類目は、仲介手数料を稼ぐ仲介屋
- 種類目は、不動産の管理をしている管理屋
- 種類目は、不動産に投資をしている投資家
不動産屋に意見を聞くなら３番目の投資家に面談するのが最善手です。投資家はあまり表に出てここないですから誰が投資家か分からないです。外からみれば普通の不動産屋つまり１種類目の仲介屋に見えますからね。それと不動産屋の中でも不動産投資家は驚く程少ない。殆どが仲介屋です。
誰に何を仲介するのって。。。それはね。不動産投資をしたい素人と不動産を売却したい玄人の不動産投資家の仲介に入る。普通にこの図式ではまず勝てません。
仲介に入る不動産屋は不動産を売るプロですからね。それと不動産を売却したいプロですからね。もう十分蜜を吸ったあとの不動産の可能性あります。
いずれにせよ、投資判断は仲介業者がするのではなく、不動産投資をする人が判断するべきです。どんな判断かって。それは手元に現金があったとしてもある程度のお金を借り入れたとして計算し、月当たりキャッシュフローがプラスなのか。年当たりキャッシュフローがプラスになるのかだけを投資判断にすれば良いように思います。
どうも廻りを見て不動産投資であまりうまくいってない人は投資判断を仲介業者がしているように思えてならないのです。不動産のことなんか話題にもしたことない知人がある時を境に不動産不動産と言うようになりました。どうしたのかなぁと詳しく聞くと、不動産仲介業者からの入れ知恵でした。で、知人破綻しました。
まとめ
もし、不動産の仲介業者が投資不動産を勧めるなら、その不動産が投資に見合うかどうかの簡単な判断基準があります。それはね。
不動産投資を勧める不動産仲介業者に聞いてみてください。
君は不動産投資をしているのか
殆どの答えは いいえ だと思います。
もし はい であれば、なぜこの不動産を自分で買わないのか教えてくださいと問うてみてください。
答えが いいえ の場合は、
君が不動産投資をするとして、この物件を買わずに人に勧める理由を教えてくださいと問うてみてください。
証券会社の証券営業マンは、法律により株式投資はしてはならないことになっています。しかし不動産会社の不動産営業マンにはこんな法律やルールありません。不動産会社の不動産営業マンはいつでも投資不動産購入出来るのです。
