大賀 信幸 
どうされましたか
不動産投資 区分マンションってどう。
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 区分マンションってどうかなぁ。
不動産投資 失敗 区分マンション
古いワンルームマンションを購入したことあります。値段は６３０万円。俗にいう処の区分マンションです。管理費用と修繕積立金合計で月額１万円ぐらいでした。
日曜大工のこと少し
このマンションを日曜大工で僕、改装してみました。どうなることやらですが先ずは床をビニールタイルから木製のフローリングにしました。防音も処理しました。
壁面は元々ビニールクロスでしたがこれは張り替えてビニールクロスにしました。水回りキッチンは入れ替えしました。洗面も入れ替え。トイレは美しかったのでそのまま。しかしウォシュレットを新たに取り付けました。お風呂も掃除だけしました。
この日曜大工がまた面白い。日曜大工を成功させるこつは道具に尽きるように思います。床面を大工仕事するなら床材を切断する道具を購入する。いまどき手ノコで工事は辛いですし、良い電動道具がありますからね。床面は不陸というて床が平面になってない場合があります。こんなときは床下地から仕事せねばなりません。大事になります。
これらを解消するためには、不陸用の床材というのもあります。床材の裏面に不陸を吸収するゴムのような固めなスポンジのようなものが最初から張り付いているのです。壁との境界線の精度を表現するのは難しい感じですが、巾木というスグレモノがありまして、これらのアラを隠してくれます。昔の人はいろいろ創意工夫しているのが分かります。
壁面のビニールクロスです。これはですね。一番に必要なのは脚立です。脚立というてもベンチ状の脚立あります。脚立の上で少し歩ける感じです。これとカッターナイフと定規と刷毛、のりを塗るローラーとその周辺の道具。これぐらいでことたります。
プロの職人のするようなクロスに電動でのりを塗るような機械はあれば便利でしょうが、日曜大工レベルでは必要ないように思います。これもちょっと慣れると没頭するぐらい楽しい仕事です。カッターナイフひとつでここまで出来るかと自分で関心するぐらい上手に貼れます。
水回りですが、キッチンは上水と下水をつなげる必要があります。共に簡単な道具があれば事足ります。特に上水は水漏れの原因になりますので、You Tube先生などを参考にして工事することお薦めです。
キッチン本体はピンからキリまであります。ただの箱になぜこんな高額な価格設定になっているのか理解に苦しみます。最近ではIKEAが積極的にキッチンの販売していますね。これらも参考にされると現物見て購入出来るので良い感じです。
ここまではま、失敗しても命に関わることあまりない工事です。床材を切断するのに電動ののこぎりを使うのでこれは注意を要しますが。
ここから電気工事です。LANの配線やテレビアンテナなんかは道具があれば簡単です。問題はAC100ボルトなどの配線です。これらを触るときはくれぐれも大元の電源を落としてから工事してください。またはプロにおまかせくださいね。感電すると危ないですからね。
で、どうなるの
日曜大工はほんとに楽しいです。ここから派生してテーブルつくったり、椅子こしらえたり。いっそのことシステムキッチンまるごとつくったり。本棚もつくれば統一した部屋になります。
襖や障子を張り替えるのも良い感じです。襖は襖絵ってあるぐらいですから自分で絵を描くのも楽しいです。この前アクリル水彩の絵の具買ってきましたよ。これ水で溶けて塗った感じは水彩絵の具っぽくない感じです。
最近では水性の油絵の具もあります。ここ凝りだすと不動産投資からだんだん外れていきますが。
ものつくりの仕事は日曜大工に限らず、先ずは道具です。日曜大工レベルではだいたい２０万円ぐらいの予算があれば道具揃います。
で、どうしたの
僕の場合はもう少し凝ってて、殆どすべての道具あります。で、プロとして仕事してなくてあくまで日曜大工にしています。コンプレッサーからチェーンソーまであります。昇降盤とかプレナ盤とか手押し盤とか。ボール盤もあります。ルーター、トリマーなんかも揃えています。これら全部入れたらおそらく３００万円以上道具にかかっています。
ものつくりが大好きな僕ですが、なぜ仕事にしなかったのか。それは悲しい現実として、職人の日当が２万円の現実を僕が若いときに知り得たからです。
２万円の日当では２０日働いて４０万円です。これでは僕は食えても僕以外のお婆ちゃんとかお母ちゃん食わすことできません。で、僕職人仕事大好きでものつくり大好きであるけれどもこれらを僕の仕事にすることを諦めました。
で、どうするの
先の６３０万円で購入した区分マンションです。改装費用に５０万円ぐらいかかりました。合計で７００万円弱。これに対して家賃は７万円です。大阪市中央区の大阪城が近くにあるところです。
採算としては管理費修繕積立金を考慮しても１０％ぐらい廻ります。しかし良いタイミングで購入者が現れたので売却しました。ほとんど買値で売却したので改装費用は売却益からは出ていません。しかし１年以上所有していたので家賃収入を考えると益になっています。
まとめ
結局損はしていない感じかなぁ。しかし日曜大工では楽しませてもらいました。こんな感じが楽しいと思われる人には区分マンションお薦めです。
