大賀 信幸 
不動産投資 失敗 サブリース
僕、サブリースしている側でもありますし、サブリースしてもらってる側でもあります。それぞれ思惑があります。その思惑が外れたときに失敗する感じです。
では思惑とは。先ずは、サブリースしてもらってる側
これは３０年間一括借上げとか言うヤツです。
建築会社は３０年間一括借上げするから安心でしょう、
だからうちの会社でマンションの建築工事させてとか。
３０年間一括借上げする、
だから投資用マンション買ってとか。
相手の思惑は、建築工事させてとか。不動産買ってとか。
こちら側は、３０年間も一括で借上げしてくれる、
だから空室のリスクないなぁとか。
こちら側は３０年間も一括で借上げしてくれる、
だから管理の面倒なことないとか。
この場合の思惑は、空室リスクないなぁとか。管理リスクないなぁとか。
で、どうなるの
で、それぞれの思惑が合致するから契約が成り立ちます。問題はその思惑が外れたときどうするか。３０年間一括で借上げしてくれる言うてたのに、契約を反故にされたとき。
自分で店子付け出来れば問題ないですが、出来ない場合は家賃収入少なくなる。借入金返済できない。エライコッチャで破産。
これ普通に事業経営してたらこんな場面あります。得意先が１社しかない。その１社が発注してくれないと会社潰れる。当たり前に事業経営者は得意先を分散しています。
問題はこの思惑は公平ではないことです。上記の例のでは建築工事がしたい事が思惑でしたからね。３０年間一括借上げしている段階で相手の思惑は外れるどころか思惑が叶っています。
相手の思惑が投資不動産売りたい場合の思惑ももう叶ってます。すでに売却した投資用不動産の収益を一括借上げしてるのですから。
不動産投資で一括借上げが反故にされたことを想定して、反故にされていない間に反故にされたときにどうするかの手を打っておくべきでしょう。具体的には仲介業者への接触といつでも話聞いてもらえるように親しい関係をつくっておくべきです。
で、どうしたの
僕がサブリースをしてもらってる側としてはどうしているのか
例えば、戸建て物件をシェハウスに賃貸しています。僕がシェハウスしているのではなく、シェハウス屋さんに僕の物件を一括して借りてもらっているのです。そしてシェハウス屋さんはご自分のリスクでこの物件を店子に貸している。つまりこの場合はシェハウス屋さんがサブリースしてくれています。
僕の思惑はシェハウスのノウハウや管理ノウハウが僕にはない。シェハウスを管理する人員も僕側にはいない。ゆえに、僕の思惑は普通に戸建住宅として誰かに賃貸するよりもシェハウス屋さんと賃貸契約をする方が家賃収入多い。
この物件に賃貸借契約してくれているシェハウス屋さんの思惑は、購入するよりサブリースする方がリスク低い。２年契約で契約は自動更新なので２年待てば契約は解除でき違約金も必要ない。
問題はどちらかの思惑が外れた場合です。僕の場合でしたら、シェハウス屋さんとのサブリース契約が切れた。更新されなかった。
どうしよう。ではなく、もし契約解除になっても次の手を考えています。
どうするかって、それは簡単です。普通に住居としてこの物件を賃貸契約するだけです。駐車場もあるし、大阪中心部であるし、シェハウス屋さんに賃貸するよりも安価ではあるでしょうが、十分にリスクに耐えうる家賃収入が見込めます。
次にサブリースしている側の思惑とは、
僕の場合は頼まれてしていること多いです。店子がどうしても店子全部をまとめて賃貸契約したいとか。店子が大きな土地が必要で店子１社ではどうしても調達できないとか。
店子の思惑はリスクを取らなくて良いことだと思います。大きな土地借りるにはそれなりにリスクありますからね。保証もしなければなりません。保証金も多く積まなければなりません。
サブリースしいる側の僕の思惑は、ま、頼まれたことやからなぁとか。事業組合を経営しているので、組合員の仕事の場所を確保する為とか。この思惑の為に地主から一括借上げして組合員それぞれに小分けして賃貸借契約しているとか。
で、どうするの
で、思惑が外れた場合はどう考えてるかってことになりますが。そんなに難しく考えていないで、なるようになるのではないか。こんな考え方になったのは、土地や建物は不動産と言うだけあって、不動であるからです。
誰も不動産を持って逃げたりしません。これが最低限のリスクヘッジかなぁ。最悪の場合はこの不動産を地主に返せば良いだけですし。これがお金であればポケットに入りますからね。銀行送金も出来ます。持って逃げることだって出来ます。
思惑が外れても安全側に事例が進むように手を打っておくに尽きます。
まとめ
トラブルがあっても不動産賃貸借契約のトラブルは過去の事例や判例が多いですから、裁判になっても裁判する前からだいたいどうなるかは見えてます。見えてるから先に手が打てます。
過去に凄いなぁと関心したことあります。地主がサブリース契約する僕に対して即決和解を申し出てきたことです。これ相当高度な技です。即決和解って何ってなりますが、トラブルになる前に和解しておきましょうと言うそれは素晴らしい制度です。で、どう和解するかは和解調書と言うのに双方合意で書いておくのです。
もっと素晴らしいのは即決和解するとトラブルがあったときに強制執行出来るのです。裁判所の判決と同じですからね。裁判費用も時間も必要ありません。これ考えたヤツ天才です。
