大賀 信幸 
不動産投資とは
ネットをググると区分所有のマンションと一棟マンションの２種類と書いてあるサイトもあります。収入の違いを明記しているサイトもあります。具体的には家賃収入と売却収入。
不動産投資をこの目線だけでみれば合っているような。逆に固定概念に囚われすぎのような気がします。マンションだけが不動産投資ではないし。ましてや区分所有と１棟マンションだけでもないし。
収入はなるほど、売却収入と家賃収入の２種類です。これも何を売却しての売却収入なのか。不動産を購入して価値を新たに付けて売却益を上げるのも不動産投資でしょう。または、経年により価値が上がるのを待っての売却収入もありえます。この土地値上がりするで、という言葉良く聞きます。
自宅を購入するのは負債を持つことになる。だから自宅は購入しては駄目との考え方もあり得ます。僕も普通にそう思います。しかし、自宅を賃貸した瞬間に負債ではなくなります。ゆえに将来賃貸しやすい自宅を購入することは、負債ではなく不動産投資であると僕は思います。
で、どうなるの
マニアックな処では、サブリース契約。最近はサブリース契約悪みたいな風潮があります。それもサブリース契約をしてもらっている不動産オーナーからみたら悪の印象。サブリース契約しているのに契約解除されたとか。サブリース契約２０年やのに１０年で解約されたとか。契約している家賃の減額交渉があったとか。
サブリース契約してくれるから、このマンション建築したのにとか。サブリース契約してくれるから銀行から長期の融資受けたとか。
ネットでググって不思議なのは、サブリース契約している側の意見があまり出てこないことです。３０年間サブリース契約している側の意見です。どのような考えで、どのようなビジネスモデルで、そのようにリスクヘッジを考えてサブリース契約しているのかの意見がない。
果たして不動産を所有するだけが不動産投資なのか
自宅を購入することは不動産投資であると記載しました。マンションを一棟購入するのも不動産投資、区分所有のマンションを購入するのも不動産投資。
普通に苦労しなくて不動産を購入できれば良いですが、僕もそうですが手元にお金がないから不動産投資を始めた身です。どうしても金融に頼らざるを得ません。借りた金で不動産を購入するのです。
ここで、不動産投資＝危険みたいな概念や考えが出てきます。僕への相談の最も多いのもこの部分です。借りた金返せない。どうしよう。普通は破産して身ぐるみ剥がされて所有していた不動産は競売になります。で、手元に最低限の生活費残して丸裸のイメージです。現実にそうなります。
こうなってしまったものは仕方がないので、競売になる前に任意売却とか別の手段を考えたりします。破産した後の生活を最優先する考え方ですね。
では、元々お金を借りずに不動産投資するとどうなるか。まず、破産しません。しかしお金は有限ですのでいつか成長が止まります。手持ちのお金で不動産を購入しても限界があります。
で、どうしたの
手持ちのお金を使わず、なおかつお金を借りずに不動産投資をする。本当にそんなやり方あるのと問われそうですが、あります。僕も一部の不動産はこの方法で運用しています。
で、教えて教えてと言われそうです。簡単なことです。上記したサブリース契約です。サブリース契約をしてもらう側ではなくサブリース契約をする側に廻るのです。
ひとさまの不動産を借りて、第三者に貸す。こんなことで利益を得ることが出来るのかと問われそうですが、出来ます。ひょっとしたら所有するよりも効率が良いかもしれません。
で、どうするの
イメージしやすい例としては、他人が所有する一軒家を家賃を決めて借りる。例えば月額５万円で借りる。この不動産をシェアハウスにする。４LDKの一軒家なら４つの部屋があるので、４名に賃貸する。ルールを決める。で、一人あたり例えば３万円の家賃にする。３✕４で１２万円になる。ざっくり計算して１２万円−５万円で７万円の収入になる。嘘のような本当の話でしょう。理論的には一銭もお金かかりません。
改装費用などは元々の一軒家のオーナーに出してもらうことも可能です。
一軒家の所有者側の思惑は、遊ばせている一軒家であるし、お小遣いぐらいにはなるなぁ。所有しているだけで固定資産税もかかるし。で、上記の例では年間６０万円にもなります。家賃５万円ですからね。
まとめ
サブリース契約する側の思惑は、普通に仲介しても仲介手数料一回こっきりの労働収入だけです。これをサブリース契約にすると、毎月一定の収入が上がるであろう事業収入になり得ます。事業収入は労働収入を上回ります。
例えばこんな感じのシェアハウスでしたら５件も運用すればおそらくお勤めの人であればシェアハウスからの収入はお給料を上回ります。費用は一銭も必要ありません。宅地建物取引士の免許も必要ありません。不動産を借りて貸すだけですからね。
