大賀 信幸 
不動産投資は知識があれば出来るのか
結論として、不動産投資と知識は別物のように思います。
結局不動産の収益は家賃収入か売買収入。そんなに知識は必要ないように思います。難しいことは専門家がしてくれるし。
不動産投資で必要な知識を仕事として扱っている人を記載しますね。
- 宅地建物取引士
- 司法書士
- 不動産鑑定士
- 土地家屋調査士
- 建築士
- 税理士
- 公認会計士
- 弁護士
で、どうなるの
具体的な仕事内容として、
宅地建物取引士
不動産の仲介をする専門家。民法、宅建業法、建築基準法などの知識がある。契約書などの提案はこの資格者が行う場合が多い。売買の仲介だけではなく、店子の仲介。場合によれば金融機関への紹介をすることもある。業務ではないが、建築会社の紹介や建築設計事務所の紹介をしている場合もある。資格上の業務では上記であるが、大切にしたいのは物件の情報を持ってきてくれること。
司法書士
主に不動産の登記でお世話になります。所有権移転とか。担保設定とか。法律の難しいことの相談相手です。僕はいつもお世話になります。不動産売買する度にお願いします。
不動産鑑定士
不動産の鑑定評価をする資格者です。
土地家屋調査士
不動産の登記に関しての測量、調査などをする資格者です。司法書士と行動することが多いようです。僕はいつもお世話になります。
建築士
１級建築士、２級建築士、木造建築士とかあります。建築の設計監理をする資格者です。具体的には建築のデザインとか。構造設計、設備設計などを行います。土地に新たに建物を計画する場合などにお世話になります。この土地にどのぐらいの規模の建築物が建築出来るかなどを提案してくださいます。
昨今では築古の建築物の耐震判断とか耐震設計なども行う場合があります。
税理士
不動産は税金の塊です。
不動産売買するとですね。
- 登録免許税
- 不動産取得税
- 固定資産税
- 都市計画税
- 消費税
- 所得税
- 法人税
などが必要です。税務の専門家です。納税だけではなく、税金の還付などにも専門の知識を持っておられます。
- 贈与税
- 相続税
などもあります。
公認会計士
企業の監査と会計を専門分野とする国家資格を持つ職種です。
弁護士
もし契約などでトラブルがあると頼りになる専門家です。
で、どうしたの
実際の不動産投資の現場では、
難しいことは上記の専門家が皆してくれます。後は組み合わせだけです。
で、どうするの
ここに金融の知識だけは必要です。金融の知識の専門家はお金を貸す当事者である金融機関の担当者ぐらいのものです。
この部分だけは、ご自分で身につけるのが最善手のように思います。
簡単に表現すると、決算書を読み解き、どのような企業や個人にお金を貸すことが出来るか。どの部分を重視して金融機関は金融判断をしているのか。この部分だけは皆手探り状態やと思います。
金融機関によっても判断は違いますし。金融する時期によっても判断が違うように感じます。例えば、金融が甘い時期とか硬い時期とか。
物件の担保価値に影響する場合もあるでしょうし。お金を借りる個人の信用状態に影響する場合もあるでしょう。これらの組み合わせで判断されます。お金を借りる物件の所在する地域によっても差異はあります。
また、この部分は銀行とノンバンクといわれる銀行以外の金融機関でも判断が違います。一般的には銀行は金融判断硬いけれども、金利は低いとか。返済期間は短めとか。
一方ノンバンクは金融判断やや甘めかもしれません。しかし金利は銀行に比べて高い感じがします。返済期間もノンバンク系では長めに取る印象があります。
政府系金融機関とかもあります。
これらと自分自身の信用状態、個人で金融するのか、法人で金融するのか、物件状態、地域、時期、金額、金利、返済期間、築年数、構造体などの総合判断で融資実行されます。
この金融が一番難しいように僕は思います。知識だけではなく、状況判断の要素が多いからです。それと明確に誰もがこの部分の知識を持っている訳ではありません。
なぜなら、各金融機関はこれらの判断の基準を公表しないからなんです。不動産投資している人たちは僕が知っている限り皆手探り状態です。
これらの情報をtwitterなどで積極的に公開している不動産投資家もおられます。しかしその情報を信じたとしても自身の個人信用の状況と他人の信用状況も違うので判断は難しいです。
まずは、金融機関に物件を持ち込んでみなくては何も始まりません。
まとめ
専門資格の知識を持つのは非常に良いことですが、知識があっても不動産投資は出来ないように思います。
ここで意外や意外のこと記載します。
これは僕の観察ですが、皆も観察してみてください。僕もこの観察結果に自分で驚いたことあります。
- 宅地建物取引士
- 司法書士
- 弁護士
- 不動産鑑定士
- 土地家屋調査士
- 建築士
- 税理士
- 公認会計士
- 弁護士
これらの専門資格者は殆ど不動産投資をしていません。驚くべき事実でしょう。どうやら仕事の種類が違うように思います。
彼ら資格者はどちらかというと手数料収入、不動産投資家は事業収入。収入の違いとリスクのとり方の違いです。
