大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 シミュレーション
日本語に訳すと想定実験というそうです。現実には仮設を立てて観察分析検証することでしょう。
不動産投資のシミュレーションの時期としては、直近と中期長期と分かれるように思います。
この場合の直近とは今年来年ぐらいかなぁ。
中期としては、１０年ぐらいか。根拠は普通に不動産を金融して取得する場合、２０年ぐらいの期間で返済します。で、この２０年の半分で１０年としました。
長期としては、返済期間が終わる２０年以上未来とするのが順当な考え方なのではないかと思います。なぜなら返済期間が終わってからの所有不動産はどうなるのかを検証分析する意味があるように思います。
ここからなんですが、仮設を立てて観察分析検証としましたが、前提条件として想定する範囲を決めなければなりません。
想定の範囲として、一覧にしてみます。
- 金利
- 災害
- 店子とのトラブル
- 空室
- 経年劣化
- 返済金が返済できなくなる
で、どうなるの
根拠と対策を記載してみます。
金利
直近 変化なしと判断して良いのでしょう。
根拠 金利は１年固定とか３年固定であるからです。
中期 経済状況をみて判断すべきでしょうが、極端には変動はないのではないか。
根拠 今までそうであったから。
長期 まったく分からない状態
根拠 今までがそうであったから。先は読めないから。
対策 直近では金利変化なしとし、長期的には先は読めない。仮に金利が上昇しても返済元金は長期では減っているので不動産投資にはあまり影響は受けないのではないか。
災害
全期間 災害はあると判断して目的の不動産を選択する
根拠 日常的に災害は発生しているから。
対策 災害を回避する場所や土地に目的の不動産を得る。火災保険に加入する。
店子とのトラブル
全期間 トラブルの種類としては、借地借家法上のトラブル。家賃の不払い。事故。
根拠 日常的にトラブルはあるとしている。
対策 家賃保証会社に加入。保証人必須。可能であれば保証金などを多めにする。
空室
全期間 これは頭が痛い。物件近くの賃貸仲介不動産屋さんとの信頼関係を得ておく。
根拠 統計上、数年に１度は退去になる。
ワンルームとファミリータイプでは賃貸期間が違う。
対策 賃貸の仲介不動産屋さんとの信頼関係を築いておく。
経年劣化
短期 まず、経年劣化は考えなくて良い。
根拠 今年来年ぐらいでは、経年劣化しないことによる。
中期 最初の経年劣化の工事をする必要がある。屋根、壁面など。
根拠 屋根、壁面などは１０年で改修工事が必要なことによる。
対策 日頃から修繕積立をしておく。または、売却を考える。
長期 設備関係は交換時期。
根拠 設備も２０年も使えば交換する必要がある。
対策 日頃から修繕積立をしておく。または売却を考える。または建て替えを考える。
返済金が返済できなくなる
短期 今、家賃収入があるとするならあまり問題はないのではないか。
中期 空室が続くとか金利上昇があった場合は返済できない可能性がある。
対策 返済期間を長めに取る。そもそも事業計画自体が間違いではないかを疑う。
長期 このまま所有しておくのか。転売するのか。解体して建て替えるのか。
根拠 経年劣化する。そのときの市場と自身の状況による。
対策 未来は見えないので対策の立てようがない。
で、どうしたの
こればかりは、不確定要素が多すぎてシミュレーション出来ないのではないかと思うのです。しかしこれを言うてしまえば責任放棄です。僕は想定出来る最大をいつも思考実験しています。
例えば店子が退去すると報告があったときに空室を想像し、このタイミングで仮に建て替えたらどうなるかとか。内装リフォームするには予算はどれぐらい必要かとか。店子とトラブルになれば、トラブルの原因は何かとか。この店子を受け入れた理由とか。トラブルで裁判になった場合を想定するとか。
絶えず思考実験していれば実際のトラブルに見舞われてもそれは思考実験を入れて２回目の体験になるのですから、精神的に楽です。体育的にも一度予行演習しているので、段取り分かってます。
で、どうするの
無知は罪なりと言う言葉があるようです。無知は無知で良いのではないかと僕は思ってました。実際に不動産投資を含めて事業をするようになって無知は罪なりを実感しています。
無知であれば守るべき人も守れなくなります。知識があれば知恵もでます。知恵が出れば行動に移せます。ゆえに日常的に知識をインプットするのが善手です。その知識をアウトプットするのが最善手でしょう。この場合のアウトプットは取り入れた知識を未来への想定実験に使うのです。
まとめ
想定内、想定外との言葉あります。知識を入れると想定内が増えます。知識がないと想定外が増えます。とするなら、知識を入れるべきです。想定内の出来事は安心して対処できますからね。
問題はいくら知識を入れても想定外もあり得ます。この場合も状況判断するために市場を観察することで切り抜けることが出来るでしょう。
