大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 ランニングコスト
結論として、外注するのが最善手ではないか。
最初は古いビルを購入して改装しました。大規模リフォームです。用途を事務所ビルから住居にしました。３階建てですので、１階は店舗、２階に２戸、３階に２戸に計画しました。同時期に新築の５階建てのビルも建築しました。この５階建てのビルは１階店舗で２階以上を住居にしました。各階に２戸ずつ計８戸の計画です。
順調に入居者も付き幸運な船出を迎えました。幸運な船出を迎える為に客付けしてくれる不動産屋さんといろいろ考えました。新婚さん家賃補助制度があったので利用しました。殆どこれで決まったようなものです。
で、どうなるの
ランニングコストとして共有部分の電気代と水道代と固定資産税都市計画税です。火災保険の保険料も必要です。これらの費用は僕ではどうすることも出来ない費用です。頑張ったから固定資産税安くなる訳でもないですし。
共有部分の清掃は最初僕がしてみました。掃除なんて小学生のときの教室の掃除からしていませんでした。掃除もしてみると楽しいものでして、道具に凝ったり洗剤を試したり。
週に１回、雇用しているスタッフと共に掃除してました。しかし２ヶ月目ぐらいになりますとですね。果たして僕が掃除すべきなのかと疑問が湧いてきました。掃除は重要な仕事ですが僕はもっとこの掃除の時間に他にすべき事があるのではないかと考えました。
で、掃除屋さんにお願いするようにしました。最初はどこにお願いして良いやら分かりませんでした。お世話になっている不動産屋さんに掃除屋さんを紹介してもらいました。お願いして分かったことは掃除の仕事は難しいことです。皆適当に掃除をされます。
ま、世間はそんなものかと諦めてた処、たまたま他のビルを美しく掃除をされている人を見かけました。僕声掛けました。ご夫婦で掃除の仕事をされているとのこと。僕さっそくこのご夫婦に掃除をお願いしました。あれからもう３０年以上経っています。今ではこのご夫婦の息子さんが掃除の仕事を継いでおられます。長いお付き合いになっています。
入居者に何かトラブルがあった場合最初僕はどうして良いのかも知りませんでした。例えば水道メーターの検針とか。電灯が切れたとか。これらの対処も僕は自分の会社でしていました。
しかし、電灯が切れたと入居者から連絡がってもそれに対処しなくてはなりません。この時間と対応に疑問を持ちました。入居者に対する対応も相当重要な仕事ではあります。しかしこの仕事を僕の会社がするべきなのか。
で、どうしたの
これらの管理一切を不動産屋さんにお金を支払ってお願いしました。その頃は家賃の５％を支払っていました。これで、固定資産税や火災保険などのランニングコスト以外は外注したことになります。これらは投資している不動産の規模に比例して大きくなったり小さくなったりします。
メリットは年間に必要なランニングコストが計算出来ることです。そして何よりの利点は僕と僕の会社の時間が作れたことです。この時間でまた別のこと始めることができます。
ありがたいことに順調に運用する不動産が増えてきました。今から１０年以上前に不動産を管理してくれるスタッフを雇用しました。外注化していたのを再度、内製化したのです。凄く良いように廻っています。
で、どうするの
ランニングコストを考えるとき固定資産税や保険料など以外では管理費が相当な額になります。管理費用の中には清掃や電気代、店子の管理や不動産全般の管理も含みます。
また修繕費用も必要です。これらは減価償却費と密接に関連しています。この修繕費用は減価償却費として利益から引き算できます。この引き算したお金を修繕積立金として積み立てておけばいざというときに困りません。
保険料は火災保険必須です。火災保険に加入したとして地震保険はどうするかと言う問題もあります。僕はコスト削減と地震保険は満額の半分しか出ないので加入していません。それよりも投資する不動産の場所にこだわっています。崖地に不動産所有しない。切土、盛土に不動産所有しない。新耐震基準に合致した建築物を選定する。これだけでも十二分に保険的な考えになります。
僕の場合は、
最初僕が管理→外注化して管理会社に依頼→再度内製化して専門の管理スタッフ雇用
で落ち着きました。
これは規模にもよりますが、一般論としても多分僕と同じ手順になるように思います。無難な処ではすべて外注化が善手ではないかと思います。なぜなら自分の時間が取れるからです。
まとめ
不動産投資するとランニングコストがかかります。これは一律いくらかかるとかではないので、固定資産税や保険料など以外はある程度自分自身で采配出来ることがあります。
そのひとつが管理費です。過去の僕のように自分でするのもよし、外注化するのもよし、現在の僕のように内製化するのもよし。いずれにせよ自身の時間を最優先するのが不動産投資の醍醐味のように思います。
