大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 保険
結論として、生命保険代わりになる不動産投資もあるし生命保険代わりにならない不動産投資もあります。
また、保険は生命保険だけではありません。不動産には火災保険必須です。
不動産投資の特性を書き出してみます。
- 家賃収入がある
- 転売益が見込める
- 借りた金で投資できる
- 減価償却費が認められている
- 登録免許税、不動産取得税が必要
- 固定資産税、都市計画税が毎年必要
- 管理費用、修繕費用必要
- 火災保険料
で、どうなるの
これらを組み合わせて不動産投資になります。
生命保険の要素ももちろんあります。しかし逆ザヤになる場合もあります。生命保険どころか一生負債を背負う生き方になる場合もあります。
ひとつづつ検証します。
1.家賃収入がある
普通に土地を買って転売する方策も不動産投資のひとつです。この場合は八百屋さんが大根を仕入れて売るのに似ています。しかし売れるまでには一切の収入がありません。
またこの土地を購入する方策ですが、手持ち資金で購入する場合と借りたお金で購入する場合があります。
他に収入があれば土地を購入する資金を金融できるかもしれません。しかし投資を目的とする当事者と不動産だけの信用と家賃収入ゼロでは金融機関からの借入は不可能です。よってこのブログでは家賃収入がある不動産を想定します。
家賃収入があることが不動産投資を最大に豊かにしてくれるところだと思います。家賃収入の一部を借り入れ金の返済に当てることもできます。
手持ち資金で購入した場合は家賃収入の多くが手元に残ります。このお金で次の不動産投資をすることも可能です。不動産以外の投資も出来ます。
2.転売益が見込める
家賃収入を得ながら転売する機会を伺う感じです。これならいつも自分都合で売るタイミングをはかれます。もちろん買い主が現れることが前提ですが。現実にはどれぐらいの転売益が見込めるかは予測は出来ますが、転売益は転売するまで分かりません。
3.借りた金で投資ができる
先の家賃収入と関連付けです。借りた金ということは毎月返済しなければなりません。返済方法は元利均等返済と元金均等返済があります。
一般には元利均等返済を皆選ぶようです。なぜならほぼ毎月の返済金額合計が同一であるから予定が立てやすいのです。この返済金額を毎月の家賃収入から返済するのです。
条件が合えば、投資当事者は投資する不動産の信用と個人の信用で金融することが可能です。法人の場合は法人の信用になります。
この借りた金で投資できるのが不動産投資の最大の醍醐味だと僕は思います。また金融するときに団体信用生命保険などがあります。金融する当事者が亡くなればローン残債はゼロになります。団体信用生命保険の受け取り人は金融した金融機関になります。
4.減価償却費が認められている
家賃収入があるのですから、不動産を所有するにかかる経費や管理費用と金融されているならその金利分相当額は経費になります。減価償却費は耐用年数から定められています。減価償却費が認められているので、所得税額や法人税額が減価償却費分だけ減額されます。
5.登録免許税、不動産取得税が必要
登録免許税は登記するときに必要です。同時に司法書士に支払う手数料なども必要です。宅地建物取引業者に支払う仲介手数料も必要です。不動産取得税も必要です。
6.固定資産税、都市計画税が毎年必要
不動産評価額の１７/１０００毎年必要です。
7.管理費用、修繕費用必要
これらの費用は毎月、毎年必要です。
8.火災保険料
火災保険は必須ですから、火災保険料も必要です。
で、どうしたの
ネットをググるとこんな営業トークが出てきたりします。
- 今採算が合わなくても老後採算が合います。
- 今は毎月借入金の返済を家賃収入から行うと赤字になりますが、返済が終われば家賃収入分が収入になります。
- 団体信用生命保険があるので、今は赤字でももし万が一のローン残債はゼロになり家賃だけ受け取れます。
今採算は合うかを再度確認してください
僕の投資判断の基準は未来に採算が合うのではなく、今採算が合うか。今採算が合うなら未来はもっと採算が合うであろうと僕は思うのです。
で、どうするの
未来ではなく、不動産投資は今採算が合うかで投資判断をすべきです。未来は誰にも分かりません。
まとめ
不動産投資は生命保険のような感じになる場合もあるし、ならない場合もあります。僕の判断基準は未来ではなく今採算が合うかどうかで投資判断をしています。
火災保険は必須です。火災保険は台風にも適応できます。では地震保険はどうか。僕の場合は地震保険には加入していません。
理由は不動産を取得するときに崖地、盛土、切土の不動産を選択しないのです。また建築物の耐震基準は新耐震基準を選択していることによります。具体的には１９８１年以降の建築物です。
